TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 19 de marzo de 2025
214° y 165°

DEMANDANTE: GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de ientidad N° V-7.070.363, debidamente asistido por las abogado MORELLA CASTILLO ASCANIO y DEOLINDA MARUJA FERNANDEZ MERCHAN, venezolanas, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.080.358 y V-12.312.735 inscritas en el IPSA bajo los Nros. 35.245 y 146.564.

DEMANDADO: ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-704.147.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 10.369
I
Se recibió escrito de demanda de Retracto Legal Arrendaticio en fecha seis (06) de octubre de 2022, proveniente del Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción judicial, el día siete (07) de octubre de 2022 se ordenó darle entrada en el Libro respectivo.
En fecha veintiséis (26) de octubre de 2022, se admitió la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, veneolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de ientidad N° V-7.070.363, debidamente asistido por las abogados MORELLA CASTILLO ASCANIO y DEOLINDA MARUJA FERNANDEZ MERCHAN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.080.358 y V-12.312.735, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 35.245 y 146.564, en contra de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-704.147. Se libró compulsa de Citación y se abrió cuaderno de Medidas.
En fecha dos (02) de mayo de 2023, suscribió diligencia la abogada MORELLA CASTILLO ASCANIO, supra identificada, solicitando designacion de defensor ad-litem para la parte demandada, en virtud de la imposibilidad de lograr la citacion personal.
Mediante auto de fecha cinco (05) de mayo de 2023, el Tribunal designo Defensor Ad-Litem a la parte demandada, se libró boleta.
En fecha veinticuatro (24) de mayo de 2023, el Alguacil del Tribunal deja constancia de haber notificado a la Abogado MARIANELLA GODOY CARVAJAL, como defensora ad-litem de la parte demandada.
En fecha veintiséis (26) de mayo de 2023, suscribió diligencia la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL, inscrita en el IPSA bajo el N° 48.657, acepto el cargo de Defensora Ad-Litem de la parte demandada.
En fecha 28 de junio de 2023, la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL, presento escrito de contestación y cuestiones previas, junto con anexos.
En fecha diez (10) de julio de 2023, la abogada MORELLA CASTILLO ASCANIO presento escrito de oposición a la cuestión previa.
Mediante auto de fecha once (11) de julio de 2023, el Tribunal suspendió la causa hasta que se cite por edictos a los herederos desconocidos. Se libró Edicto.
En fecha diecisiete (17) de julio de 2023, la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL, apelo del auto dictado por el tribunal en fecha once (11) de julio de 2023.
Mediante auto de fecha veintiséis (26) de julio de 2023, el tribunal negó la apelación interpuesta por la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL.
Mediante diligencia la abogada MORELLA CASTILLO ASCANIO, consigno Edictos publicados en el diario Notitarde y La calle.
En fecha cuatro (04) de octubre de 2023, la secretaria del tribunal dejo constancia que fijo Edicto.
En fecha cinco (05) de diciembre de 2023, suscribió diligencia la abogada MORELLA CASTILLO, solicitó Defensor Ad-Litem a los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ.
Mediante auto de fecha ocho (08) de diciembre de 2023, el Tribunal designo Defensor Ad-Litem para que represente en la presente causa a los herederos conocidos y desconocidos, se libró Boleta.
En fecha ocho (08) de marzo de 2024, suscribió diligencia la abogada MORELLA CASTILLO, solicito el abocamiento de la Juez Suplente.
Mediante auto de fecha trece (13) de marzo de 2024, la Juez Suplente YULI GABRIELA REQUENA TORRES, se aboco al conocimiento de la presente causa.
En fecha cinco (05) de noviembre de 2024, el Alguacil del Tribunal, dejo constancia que, en los pasillos del Tribunal, cito al abogado ANGEL DOMINGO TIRADO, consigno boleta de citación firmada.
En fecha siete (07) de noviembre de 2024, presento diligencia el abogado ANGEL DOMINGO TIRADO, y acepto el cargo de Defensor Ad-Litem.
En fecha tres (03) de diciembre de 2024, el abogado ANGEL DOMINGO TIRADO presento escrito de contestación junto con anexos. En la misma fecha el Tribunal acordó agregar a los autos el escrito de contestación con sus anexos.
En fecha veintitrés (23) de enero de 2025, se celebró audiencia Preliminar.
Mediante auto de fecha veintiocho (28) de enero de 2025, el Tribunal estableció los límites de la controversia.
En fecha cuatro (04) de febrero de 2025, el abogado ANGEL DOMINGO TIRADO presento escrito de pruebas.
Mediante auto de fecha cinco (05) de febrero de 2025, el Tribuna agrego a los autos escrito de promoción de pruebas y admitió los mismos. En la misma fecha, la abogada MORELLA CASTILLO ASCANIO presento escrito de promoción de pruebas junto con anexos; se agregaron y admitieron.
Mediante auto de fecha diez (10) de febrero de 2025, el Tribuna fijo fecha y hora para la audiencia de juicio.
En fecha de cinco (05) de marzo de 2025, se celebró audiencia de juicio.
ALEGATOS DE LAS PARTES.
Comienza la presente litis, mediante demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fundamento en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, concatenado con el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, donde el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.070.363, en su condición de arrendador asistido por las abogados MORELLA CASTILLO ASCANIO y DEOLINDA MARUJA, inscritas en el IPSA bajo los N° 35.245 y 146.564, mediante la cual demanda a la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-704.147, en su carácter de arrendataria , constituido por un Local Comercial distinguido con el N° 202, ubicado en la planta alta del módulo 9 cuarto sector de la segunda planta del conjunto de edificaciones conocidos como Centro Comercial Caribbean Plaza, Camoruco en Jurisdicción de la parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, que siendo su último contrato en el año 2006 a tiempo determinado con el anterior dueño ciudadano JINDRICH BREZINA PICKOVA, fijado en un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000.00), pagados de igual forma en los años anteriores. La relación arrendaticia se mantuvo en perfecta armonía hasta el fallecimiento del ciudadano JINDRICH BREZINA PICKOVA, y notificado al arrendatario de su fallecimiento en el año 2008, dicha relación arrendaticia continuo con los apoderados de la viuda ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, quienes le enviaron al accionante el nuevo número de cuenta N° 0105-001760807104312 Banco Mercantil, donde se iban a depositar los cánones de arrendamiento. Alega que desde el año 2009 al 2014 los apoderados ciudadanos Leonardo Ruiz molina y Javier Ruiz molina, se acercaban al local o hacían llamadas con el fin de actualizar el canon de arredramiento.
En fecha veintidós 22 de mayo de 2014, la ciudadana ISAURA BERENICE PERDOMO DE LABRADOR, se dirigió a mi representado de forma escrita manifestando el deseo de la señora ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA de vender el inmueble solicitando información del accionante para dirigir la notificación formal, así que en fecha 17 de junio de 2024, le llego comunicación escrita de oferta de venta en la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS DE BOLIVARES (BS. 5 .500.00) la cual debía responder dentro de los 15 días continuos de haber sido recibido. El día 30 de junio de 2014, el demandante envió respuestas a los apoderados de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, a través de correo electrónico de la ciudadana ISAURA PERDOMO, en el cual manifestó la aceptación de comprar el inmueble, posteriormente pasado dos días en fecha 02 de julio de 2014, se envió correo electrónico acordando a la propietaria del interés de comprar el inmueble, seguidamente en fecha 03 de julio de 2014, se recibió comunicación haciendo constar haber recibido comunicado en fecha 30 de junio de 2014, pasado el tiempo no hubo más interés por parte de los apoderados de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, para concretar la venta, manteniéndose el cumplimiento con los cánones de arrendamiento del último contrato y comportándose como buen padre de familia.
En fecha de primero (01) de agosto de 2022, la parte actora recibió un correo de la ciudadana MARIA DE CASTRO, en representación de las ciudadanas ALICIA INMACULADA RUIZ MOLINA y MORELA RUIZ DE HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-6.562.730 y V- 4.350.103, en el cual consta documento de compra venta del inmueble, visado por la abogado ISAURA PERDOMO DE LABRADOR, que hicieron los apoderados de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, el cual fue autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías del estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2014, bajo el N° 27, tomo 166, y protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Valencia del estado Carabobo, en fecha 13 de marzo de 2015, bajo el N° 2015.346, asiento registral 1, vendido por una suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.00), una suma inferior a la que fue ofertada al demandante, vulnerando su derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado y con anterioridad al vencimiento del término, violentando sus derechos como arrendatario e ignorando todos los años de la relación arrendaticia, los pagos, el mantenimiento del local como buen padre de familia.
Por su parte la defensora ad-litem MARIANELLA GODOY, de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, en su contestación, alego que en las diligencias realizadas a los fines de ubicar a la demandada las mismas dieron como resultado que había fallecido, consigno acta de defunción de su defendida. Igualmente negó, rechazo y contradijo los hechos alegados por la parte demandante en cuando a los pagos y mantenimiento del local, de las obligaciones pecuniarias vinculadas al inmueble y la solvencia del pago correspondiente al aseo urbano (IMA).
De igual forma negó, rechazo y contradijo lo alegado por el demandante en cuanto a que se encontraba solvente en el pago de arrendamiento al tiempo de la venta del inmueble. Referente a la oferta de venta la defensora manifestó que la comunicación de fecha 30 de junio de 2014, no puede ser tomada como una aceptación de oferta cuando en la referida comunicación no acepto las condiciones de venta es decir el precio de la misma, entendiéndose como un rechazo de la oferta de venta.
En el escrito de la contestación la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL promovió CUESTIÓN PREVIA de conformidad con el ordinal 11 del artículo 346 del CPC, en los siguientes términos:
“….Conforme se desprende de la partida de defunción consignada, la señora Elba Margarita Ruiz de Brezina, pretendida parte accionada, falleció el 27 de junio de 2017, es decir, cinco años y tres meses antes de la interposición de la demanda que no ocupa.
Aun cuando nuestro código Civil no contiene una norma expresa que así lo determine.
La doctrina y jurisprudencia son conteste en reconocer que la muerte, como hecho biológico, elimina la persona natural y, por ende, extingue la personalidad del individuo.
Sobre este tema de la extinción de la personalidad jurídica, la autora María Candelaria Domínguez Guillen, en su obra intitulada “INICIO Y EXTINCION DE LA PERSONALIDAD JURIDICA DEL SER HUMANO” (Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 17, Caracas, Venezuela, 2007), (..)
“de la misma manera que el nacimiento con vida marca el momento de la iniciación de la personalidad en Derecho, hay también un instante cronológico en que ella desaparece jurídicamente; es el de la muerte, después de la cual se tiene por extinguida la personalidad……”
Fundamenta lo alegado en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil y que la misma sea admitida conforme a derecho y declarada con lugar en su momento la presente demanda desechada y extinguido el proceso.
Así mismo el Defensor ad-litem de los herederos de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, abogado ANGEL DOMINGO TIRADO, en la contestación al fondo de la demanda manifestó que no son ciertos los hechos narrados.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE CON EL LIBELO Y EN EL LAPSO PROBATORIO:
Marcado con la letra “A” copia simple de contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, y original del mismo contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos JINDRICH BREZINA PICKOVA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-1.713.841 y GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.070.363, marcado con la letra “N”; a los fines de demostrar la relación arrendaticia existente entre ellos. Se valora favorablemente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, Así se decide.
Marcado con letra “B” copia simple y “O”, original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos JINDRICH BREZINA PICKOVA venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-1.713.841 y GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.070.363, a los fines de demostrar la relación arrendaticia. Se valora favorablemente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia de escrito de autorización de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, a los abogados JEAN CHRISTIAN RUIZ MALDONADO e IRAURA BERENICE PERDOMO DE LABRADOR, inscritos en el IPSA bajo el N° 137.186 y 27.432, para tramitar actualización de solvencias Municipales, cedula catastral del inmueble. Esta juzgadora desestima esta probanza por no aportar nada a la controversia.
Marcado con la letra “D”, copia simple de escrito a los fines de demostrar que la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, notifico el deseo de vender el inmueble objeto de la presente demanda; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Mercado con la letra “E”, copia simple de escrito de oferta de venta, suscrito por los ciudadanos LEONARDO RUIZ MOLINA y JAVIER RUIZ MOLINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-5.539.255 y V-6.900.698, actuando en nombre de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA. Por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con la letra “F” copia simple de correo electronico suscrito por la ciudadana JOHANA BODOR, administradora, solicitando correccion de escrito de oferta; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con la letra “G”, copia simple de correo electrónico contentivo de notificación modificada de venta del local; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con letra “H”,copia simple de escrito de oferta de venta, suscrito por los ciudadanos LEONARDO RUIZ MOLINA y JAVIER RUIS MOLINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-5.539.255 y V-6.900.698, actuando en nombre de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA. por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con letra “I”, copia simple y marcado con letre “P”, original de escrito de aceptacion de oferta de compra del inmueble, a los fines de evidenciar la aceptacion de comprar el inmueble. Por cuanto esta documental no fue impugnada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.
Marcado con letra “J”copia simple del correo electronico constante de respuesta de la oferta de venta; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con letra “K”, copia simple de correo electrónico contentivo de solicitud de confirmación de haber recibido escrito de aceptación de oferta; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con letra “L”, copia simple de recibimiento de escrito de aceptacion de oferta; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con letra “M”,copia simple de compra venta del inmueble objeto de la presente causa debidamente notariado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Miranda bajo el N°27, Tomo 166 de fecha 26 de junio de 2014 e inscrito ante el Registro Publico del Primer Circuito del municipio valencia del estado Carabobo, en fecha trece 13 de marzo de 2015, bajo el N° 2015-346, asiento registral 1, a los fines de demostrar la compra venta realizada. Se valora favorablemente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se Decide.
Igualmente, consignó con el escrito de pruebas lo siguiente: Marcado con los números: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, pagos de los cánones de arrendamiento, a los fines de demostrar la solvencia en el pago de los cañones de arrendamiento. Por cuanto estas documentales no fueron impugnadas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Pruebas presentada por la abogado MARIANELLA GODOY CARVAJAL, defensor adlitem de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA:
Marcada con la letra “A”, recibo en Original proveniente de IPOSTEL, a los fines de demostrar que se envio comunicacion sobre el presente juicio a los ciudadanos LEONADO RUIZ MOLINA y JAVIER RUIZ MOLINA.
Marcados con letras “B” y “C”, Edictos de los diarios Ultimas Noticias y Notitarde de fecha 9 de junio de 2023 y 12 de junio de 2023, a los fines de demostrar la notificacion a la demandada y sus apoderados.
Marcado con letra “D”,copia simple de consulta a la pagina Web del Consejo Nacional Electoral, sobre informacion de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, a los fines de promover como prueba que la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ,esta Fallecida.
Marcado con la letra “E” copia de la cedula de identidad y en original del acta de defuncion de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, por ante la Oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el N° 37, Folio 37, año 2017.
PRUEBAS PRESENTADAS POR EL DEFENSOR DE OFICIO DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, abogado ANGEL DOMINGO TIRADO, promovió las siguientes pruebas:
Marcado con letra “A” y “B”, publicaciones de los diarios Notitarde de fecha 22 de noviembre de 2024, y La Calle de fecha 26 de noviembre de 2024, a los fines de demostrar que cito a los demandados; por cuanto esta documental no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Marcado con letra “C”, escrito en original solicitud de emisora Radio América a los fines de localizar a los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA a los fines de demostrar que intento contactar con los herederos desconocidos. Se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO.
La defensora ad-litem de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, abogada Marianella Godoy Carvajal, comparece y en fecha veintiocho (28) de junio de 2023, presenta escrito donde alega la muerte de su defendida, consignando copia del acta de defunción; opone cuestiones previas y contesta al fondo la demanda, es decir que al consignar a los autos el acta de defunción quedo probada la muerte de ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, y el conocimiento por parte de la defensora del fallecimiento, por lo tanto no debió alegar defensas en su nombre ya que los derechos se habían trasmitido a sus herederos y estos han de ser llamados a la causa para que concurran a ejercer sus derechos, como efectivamente este Tribunal lo hizo y SUSPENDIO la causa; ordenó la citación de los sucesores conocidos y desconocidos de la referida de cujus, a los efectos de que comparecieran a darse por citados en el término de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la última publicación y consignación que se hiciere en autos del edicto librado, para que hicieran valer sus derechos e intereses referentes al presente litigio, y se les advirtió igualmente, que al no comparecer en dicho término, les sería designado defensor judicial.
Considera esta Juzgadora que habiendo cesado las funciones de la defensora ad litem abogada Marianela Godoy Carvajal, en razón de como antes se afirmó, aquella conocía de la muerte de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, antes de concurrir al Juzgado a presentar el escrito y consignar el acta de defunción que origino la suspensión del proceso y el subsiguiente llamado de los herederos, en consecuencia, se tiene como no presentada la contestación al fondo de la demanda, así como la cuestión previa planteada en esa misma oportunidad, y las pruebas consignadas con su contestación. Y Así se decide.
En el presente proceso el demandante solicito se le subrogue en los derechos de propiedad del inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 202, ubicado en la planta alta del módulo 9, cuarto sector de la segunda etapa del conjunto de edificaciones del Centro Comercial Caribbean Plaza, Camoruco en jurisdicción de la parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo; fundamenta su pretensión en el artículo 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para Uso Comercial, concatenado con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario los cuales establecen:
Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Así mismo el artículo 39 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial establece:
Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Por su parte el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Vistos los hechos esgrimidos por las partes, se puede evidenciar que el demandante inicia una relación arrendaticia con el ciudadano JINDRICH BREZINA PICKOVA (fallecido) y posteriormente con la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA (fallecida), y que a la parte accionante, se le hizo una oferta de venta la cual acepto, mediante escrito enviado vía correo electrónico, sin embargo y a pesar de recibir el escrito de aceptación, el inmueble es vendido a un tercero, en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (4.000.00 Bs), monto más bajo de lo ofertado, ya que al demandante se le había ofrecido en la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (5.500.000,00 Bs).
De seguidas procede esta juzgadora a verificar si fue intentada la acción dentro de los seis (06) meses de caducidad contados desde la fecha que tuviese conocimiento el arrendatario del negocio jurídico de venta. El arrendatario tuvo conocimiento de la venta del local comercial mediante correo electrónico recibido en fecha 01 de agosto de 2022, por la apoderada de las nuevas propietarias, y la demanda fue presentada 05 de octubre de 2022, razón por la cual esta Juzgadora considera cumplido el requisito de procedencia de presentación de la demanda de retracto legal dentro de los seis meses (06) días calendario conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y Así se decide.
En cuanto al requisito de solvencia del inquilino; observa esta juzgadora que si bien ello es procedente para el nacimiento del derecho en virtud de ello se le ofrezca al inquilino en venta el inmueble, en primer lugar, y con preferencia a cualquier tercero de la relación contractual arrendaticia, situación de solvencia del arrendatario que debe verificarse para la procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio en el momento de interposición de la demanda. Observa esta juzgadora, que consta a las actas procesales transferencias bancarias realizadas a la cuenta acordada para el pago del canon de arrendamiento, con las cuales quedo probado que para el momento que al arrendatario se le notifico vía correo electrónico de la venta del inmueble a un tercero el 01 de agosto de 2022, el mismo se encontraba solvente en los cañones de arrendamiento. Y así se decide
No obstante lo anterior, esta juzgadora en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes en un proceso, a la defensa, y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses, en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, y por cuanto la parte demandante cumplió con todos los requisitos exigidos para la procedencia de la pretensión, y al haber quedado cumplidos todos los requisitos para la procedencia del retracto legal arrendaticio, resulta irremediable para quién aquí decide declarar Con Lugar la demanda intentada en fecha cinco (05) de octubre del año dos mil veintidós (2022), por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de ientidad N° V-7.070.363, debidamente asistido por las abogados MORELLA CASTILLO ASCANIO y DEOLINDA MARUJA FERNANDEZ MERCHAN inscritas en el IPSA bajo los Nros. 35.245 y 146.564. Y Así se Decide. -
DISPOSITIVO
Por las razones expuestas este Juzgado Tercero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de ientidad N° V-7.070.363, debidamente asistido por las abogados MORELLA CASTILLO ASCANIO y DEOLINDA MARUJA FERNANDEZ MERCHAN, en contra de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA (fallecida), quien en vida fuese de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. N° V-704.147, continuado el proceso judicial con el defensor de oficio designado para sus herederos conocidos y desconocidos. SEGUNDO: En la relación contractual de compra venta del inmueble constituido por el local comercial con una superficie de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (82,51 m2), en el local comercial N° 202, planta alta del módulo 9, cuarto sector de la segunda etapa del conjunto de edificaciones del Centro Comercial Caribbean Plaza, Camoruco en jurisdicción de la parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, con los siguientes linderos: NORTE: locales números 192 y 199; SUR: pasillo de circulación; ESTE: locales números 199, 200,201 y cuarto lavamopa; y OESTE: locales números 190,191 y 192, suscrita por Leonardo Ruiz Molina Y Javier Ruiz Molina, actuando en representación de la ciudadana ELBA MARGARITA RUIZ DE BREZINA, como vendedora y ALICIA INMACULADA RUIZ MOLINA y MORELA RUIZ DE HERNANDEZ, como compradores ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 26 de junio de 2014, anotado bajo el N° 27, tomo 166 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia estado Carabobo, en fecha 13 de marzo de 2015, en fecha trece 13 de marzo de 2015, bajo el N° 2015-346, asiento registral 1, de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se subroga en la persona del adquirente del inmueble en dicho documento, ciudadanas ALICIA INMACULADA RUIZ MOLINA y MORELA RUIZ DE HERNANDEZ, por el demandante GUSTAVO ADOLFO ALVAREZ HIDALGO, quien deberá hacer entrega del precio de venta a sus sucesores a título universal, que al aplicarle a CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), las dos reconversiones monetarias, años 2018 y 2021, el precio de venta seria CERO CON CUATRO MILLONESIMAS DE BOLIVARES (0,00004), por lo que esta juzgadora ordena una experticia complementaria del fallo a los fines de actualizar el precio de venta, monto que deberá ser indexado en el lapso comprendido desde la adquisición del inmueble en fecha veintiséis (26) de junio de 2014, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, todo ello de conformidad a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión, según lo tipificado en el artículo 248 eiusdem.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diecinueve (19) días del mes de marzo de 2025. Año 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZ

YNÉS BRAZÓN GONZÁLEZ,
LA SECRETARIA,

Abg. ADRIANA CAROLINA MÉNDEZ
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:30 de la tarde.
LA SECRETARIA,

Abg. ADRIANA CAROLINA MÉNDEZ
Exp. 10.369
YB/bp.