TSJ Regiones - Decisión

En fecha 16 de febrero de 2024, fue presentado libelo de demanda por el ciudadano ARMANDO PEREIRA FONTAO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.125.367, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Jesús Alejandro Salazar González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 141.077, con motivo de Cumplimiento de Contrato en contra de la sociedad mercantil EL NUEVO PALACIO, C.A., debidamente inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, bajo el No. 65, Tomo 18-A, en fecha 23 de mayo de 2003. Correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la presente demanda, quedando el expediente signado bajo el
No. 27.094.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:
I
En fecha 23 de febrero de 2023, se admitió la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada. Seguidamente, en fecha 10 de abril de 2024, compareció el ciudadano Joao Mendes Pereira, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.363.752, actuando en su carácter de director de la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., debidamente asistido de abogado, y se dio por citado en el presente juicio. En la misma fecha, el abogado Ramón Carmona Berrios, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 64.979, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, seguidamente en fecha 14 de mayo de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de complemento de la contestación y cuestiones previas.
En fecha 16 de mayo de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de contradicción a la cuestión previa alegada. De seguida, en fecha 12 de junio de 2024, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa alegada.
En fecha 9 de agosto de 2024, siendo el día y la hora fijada para la celebración de la audiencia preliminar en el presente juicio, se llevó a cabo la misma con la presencia de la representación judicial de ambas partes. Seguidamente, en fecha 14 de agosto de 2024, se fijaron los limites de la presente controversia.
En fecha 19 de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. Así mismo, en fecha 20 de septiembre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas. Por otra parte, en fecha 7 de octubre de 2024, se dictó sentencia interlocutoria resolviendo la oposición e impugnación a pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte demandada.
Por último, en fecha 27 de febrero de 2024, se celebró la audiencia de juicio en la presente causa.
II
Previo al pronunciamiento de mérito de la controversia planteada, se debe determinar la competencia y al respecto observa que la presente demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, intentada con fundamento en los artículos 14 y 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, motivo por el cual este Juzgado, en virtud de lo establecido en el artículo 43 del referido Decreto, el cual establece: “… El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”, se verifica la competencia por la materia de este Juzgado. Así se establece.
Por otra parte, con relación a la competencia por el territorio, el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a derechos reales sobre bienes muebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su domicilio, o en defecto de éste su residencia. Si el demandado no tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, la demanda se propondrá en cualquier lugar donde él se encuentre.
Sobre la base de lo establecido por el legislador, se observó que, para determinar la competencia por el territorio, se debe tomar en cuenta un aspecto muy importante como lo es el domicilio donde reside quien figura como sujeto pasivo de la relación procesal. En la presente controversia, la parte demandante señaló como domicilio procesal de la parte demandada el siguiente: Barrio José de Sucre, calle 58, avenida Sesquicentenario, número 94-I-27, parroquia Santa rosa, municipio Valencia, estado Carabobo; evidenciándose de lo expuesto que la demandada tiene su domicilio en el estado Carabobo. En consecuencia, este Juzgado se declara competente por el territorio, para conocer y decidir la presente causa. Así se establece.
Ahora bien, sobre la competencia por la cuantía, se observó que la parte demandante estimó la demanda en la cantidad de dos millones setecientos cincuenta y siete mil quinientos cuatro bolívares con quince céntimos (Bs. 2.757.504,15), monto que en el momento de su presentación, según el tipo de cambio de referencia publicado por el Banco Central de Venezuela, para el 16 de febrero de 2024, la moneda de mayor valor era el euro, con un valor de treinta y ocho bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 38,89) por cada euro. Por tanto, la estimación de la presente demanda equivaldría a la cantidad de setenta mil novecientos cinco euros exactos (€ 70.905,00) y por cuanto dicha estimación no fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se procede a verificar si este Tribunal es competente en razón de la cuantía. En este sentido, el artículo 29 de la norma civil adjetiva establece que, “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”. Sobre esta disposición, la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria número 5.262, de fecha 11 de septiembre de 1998, establece en su artículo 68: “Los jueces de primera instancia civil actuarán como jueces unipersonales en la forma y con competencia en el Código de Procedimiento Civil y en las demás leyes: o como presidentes de los tribunales integrados con participación ciudadana que se establecieren” y en su artículo 69, “Son deberes y atribuciones de los jueces de primera instancia, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: (…) B. EN MATERIA CIVIL: 1. Conocer en primera instancia de todas las causas civiles que se les atribuya el Código de Procedimiento Civil …”
En este sentido, se hace indispensable analizar la Resolución No. 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, la cual contempla en su artículo 1°, lo siguiente:
Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela.
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela.
A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, el precio del día de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela al momento de la interposición del asunto.
De las normas antes transcritas, se observa que la presente demanda por ser estimada en una cantidad que excede las tres mil un veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, al momento de la interposición de la demanda, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, reconoce su plena competencia en razón de la cuantía además de la competencia por la materia y el territorio, para conocer la presente causa. Así se establece.
III
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, regula las relaciones entre comerciantes y propietarios de inmuebles destinados a uso comercial, con el propósito de establecer reglas claras sobre las bases de las relaciones y así garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.
En este orden de ideas, la parte demandante fundamentó la presente demanda con motivo de cumplimiento de contrato, en los siguientes hechos narrados:
… Inicialmente, entre mi persona y la Sociedad de Comercio EL NUEVO PALACIO, C.A., antes identificada había un contrato verbal de arrendamiento comercial el cual fue incumplido por esta empresa, viéndome compelido a demandar el desalojo conforme a la Ley especial que contempla este tipo de situaciones; así Declarada Con Lugar la pretensión de desalojo que en su oportunidad presente (sic) y en la fase de ejecución forzosa específicamente en fecha 23 de julio de 2018 en harás de evitar gastos elevados en depositaria judicial y en consecuencias traslados de bienes muebles entre otros, decidimos las partes suscribir un nuevo contrato, donde cedí en arrendamiento a la Sociedad de Comercio EL NUEVO PALACIO, C.A., antes identificada, el cincuenta por ciento (50%) que me corresponde de las bienhechurías de uso comercial, ubicadas en el barrio José de Sucre, calle 58, Avenida Sesquicentenario, número 94-I-27, Jurisdicción de la Parroquia Santa rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo (…) Relación esta que se ha venido extendiendo, bajo la modalidad de sucesivas prórrogas automáticas por un periodo idéntico al primigenio que mantienen la relación arrendaticia a tiempo determinado.
Con respecto a las referidas bienhechurías objeto del arrendamiento son utilizadas exclusivamente para una actividad de licito comercio que realiza la arrendataria, específicamente; la venta de pollo asado, pollo a la broaster, pizzas, parrillas y demás platillos al grill. En la misma oportunidad se estableció como canon mensual de arrendamiento el método de cálculo utilizado previsto en el numeral 2 del artículo 32 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, considerando como referencia el monto bruto de ventas realizada por la arrendataria expresadas en la declaración regular del impuesto al Valor Agregado (IVA), para lo cual se estableció un porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas igual al ocho por ciento (8%). Todo lo cual consta en acta de misma fecha 23 de Julio del año 2018 concebida por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se agregó el convenimiento hecho por la parte demandada en esa oportunidad, hoy nuevamente accionada e igualmente se anexó al expediente el nuevo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. (…)
Ahora bien, ciudadano Juez a la fecha se han agotados todos los recursos extrajudiciales para que la arrendataria se ponga a derecho y en vista que no han cumplido con su principal obligación que es el pago del canon de arrendamiento establecido, sino que en oportunidades variables realiza algunos depósitos parciales a mi cuenta, es decir, sin correlativo ni orden alguno, así como tampoco me entrega el reporte de ventas mensuales para poder extraer el canon producto de la operación aritmética debida, sienta esta la razón por la cual he decido formalmente demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la empresa EL NUEVO PALACIO, C.A., antes identificada para que convenga en el pago de los cánones de arrendamiento como el establecido en el contrato, o lo que es igual, que el mismo sea producto del 8% de las ventas brutas mensuales declaradas por esa sociedad ante el SENIAT …
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda, expuso lo siguiente:
… De manera pormenorizada, minuciosa y detallada, niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos falsamente narrados como en el derecho en que se pretende sustentar, la temeraria demanda cabeza del presente juicio. Impugno y desconozco, en su totalidad, tanto en la forma como en el fondo, todos y cada uno de los documentos privados, públicos y escritos que el actor acompaña a su demanda, específicamente impugnamos los fotóstatos que se acompañan a la demanda desde el folio 20 al folio 151, que no están suscritos ni formados por nadie o persona alguna y que supuestamente se trata de formas IVA 99030 del Servicio Integrado de Administración Tributaria y no son demostrativas de ningún hecho o argumento de derecho. (…)
En efecto, ciudadano Juez, no es cierto que nuestra representada haya contraído inicialmente un contrato de arrendamiento verbal con el demandante ARMANDO [P]EREIRA FONTAO, no es cierto que haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento el 23 de julio de 2018, que fue impugnado ut supra, ya que no aparece su firma en ese impugnado escrito, ni en su parte final ni en cada una de los 4 folios que el actor acompaña a su impugnada demanda, firmado después de un ilegal otrosí, que no fue salvado ni constatado jurídicamente, conforme a las previsiones del artículo 109 del Código de Procedimiento Civil. (…)
Ahora bien, ciudadano Juez, el demandante y el demandado, en el presente caso tienen establecida una comunidad proindivisa de propiedad (…) sobre un inmueble constituido por unas bienhechurías de uso comercial, a la que se refiere esta demanda, consistente en un local comercial, un depósito y una oficina para aquel momento, situado en: Barrio Antonio José de Sucre, calle 58, avenida Sesquicentenaria, N° 94-1-27, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, de Valencia, estado Carabobo (…)
Siendo así, es evidente que tal porcentaje o cuota inmaterial, incorpórea, o fracción ideal, no se puede dividir a capricho del actor, y darlo en arrendamiento, porque carecería de objeto, es decir, mueble o inmueble, ya que el derecho entre comuneros es proindiviso e indivisible, como lo establece la doctrina. (…)
En efecto, las cuotas de las cuales son titulares cada uno de los comuneros, pueden dar en venta, mas no pueden arrendarse y no puede celebrarse con ellas un pacto arrendaticio, utilizándolo como objeto del contrato, POR NO SER UNA COSA MATERIAL o corpórea y no ser mueble o inmueble, conforme al artículo 1.579 del Código Civil. (…)
Conforme a lo planteado por la parte demandante en el libelo de demanda presentado en fecha 16 de febrero de 2024, así como en los escritos de contestación presentados por el apoderado judicial de la parte demandada en fechas 10 de abril de 2024, y 14 de mayo de 2024, respectivamente, concatenado con los alegatos expuestos en la celebración de la audiencia preliminar, en fecha 14 de agosto de 2024, estableció que los límites de la controversia quedaron planteados de la siguiente manera:
• Determinar la validez o no de un acuerdo suscrito entre el ciudadano Armando Pereira Fontao, como arrendador, y la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., como arrendataria, sobre el cincuenta por ciento (50%) de unas bienhechurías de uso comercial construidas en un terreno propiedad del municipio Valencia, ubicadas en el barrio Antonio José de Sucre, calle 58 (avenida Sesquicentenario), Nº 94-1-27, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo; homologado en sentencia definitiva dictada en fecha 14 de agosto de 2018, por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
• Consecuencialmente, determinar si la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., adeuda o no por concepto de cánones de arrendamiento, el monto resultante de la aplicación del ocho por ciento (8%) sobre sus ventas brutas mensuales en la declaración del Impuesto al Valor Agregado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
• Como corolario de lo anterior, determinar si es o no aplicable la corrección monetaria y la indexación sobre los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados.
• Igualmente determinar, si le corresponde o no a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), la fijación del monto mensual del canon de arrendamiento aplicable.
IV
Pruebas aportadas por las partes:
Documentales:
De los folios 4 al 8 de la primera pieza principal, marcado con la letra “A”, consignado en original, consta contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de julio de 2018, entre el ciudadano Armando Pereira Fontao, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.152.367, en su condición de arrendador, y por otra parte, la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 2003, bajo el No. 65, Tomo 18-A, representada para dicho acto por el abogado en ejercicio Antonio Bencomo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.939. En el referido contrato las partes acordaron las condiciones que regirían la relación arrendaticia habida entre ambos, como la duración del contrato, monto del canon de arrendamiento, fechas de pago y obligaciones de ambas partes. En este sentido, se puede observar de las cláusulas del referido contrato lo siguiente:
PRIMERA: "EL ARRENDADOR" cede en arrendamiento a "EL ARRENDATARIO", el cincuenta (50%) por ciento que le corresponde de un (01) inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en el Barrio Antonio José de Sucre, calle 58 (Avenida Sesquicentenario), N° 94-1-27, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo. El inmueble está conformado por unas bienhechurías de uso comercial, consistentes en un local, un depósito y una oficina con las siguientes características: estructura de bases y columnas de concreto y cabillas de hierro, paredes de bloque y friso liso, piso de granito, cerámica y cemento, Techo de plata banda, una cocina, cinco baños con todos sus accesorios un tanque subterráneo con capacidad 55,000 | de agua, 13 ventanas panorámicas con su respectivos protectores, 10 puertas en tambora, cinco puertas de hierro, una escalera de concreto revestida en piedra natural que da acceso a la primera planta, fachada del inmueble cubierta en piedra natural, empotramiento mediante tubos para el colector de aguas negras, tuberías destinada al aprovisionamiento de aguas blancas Y además posee todos los servicios públicos. Con área total aproximada de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO METROS CON TREITA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (858,38 m}), Las características y linderos particulares del inmueble aquí arrendado son las que a continuación se detallan: NORTE: del punto A al punto B, orientado al noreste, en una distancia de treinta y cuatro metros con setenta y siete centímetros (34,77) mts con calle 58 (sesquicentenario); ESTE: del punto B al punto C orientado al este, en una distancia de veintidós metros con noventa centímetros (22,90) mts con bienhechurías que son de la familia González; SUR: del punto C la punta D, orientado al sureste, en una distancia de veinte metros con veinticinco centímetros (20,25 mts), del punto D al punto E, orientado al este, en un metro con sesenta centímetros (1,60 mts) y del punto E al F orientado al sureste, en una distancia de diez metros con catorce centímetros (10,14 mts). Todos con bienhechurías que son de la familia salones; y OESTE: del punto F al punto G en una distancia de cinco metros con cincuenta y dos centímetros (5,52 mts) y del punto G al punto A en una distancia de veinticinco metros con cincuenta y seis centímetros (25,56 mts), ambas orientados al suroeste con la avenida 95 unión. El referido inmueble le ha sido adjudicado EL ARRENDADOR en concesión de uso por el Municipio Valencia según oficio N° 000658 de fecha 14 de marzo de 2013 por el Concejo Municipal del Municipio Valencia y además posee título supletorio sobre las bienhechurías construidas, evacuado por el Tribunal Sexto del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 04 de junio de 2013, según número de solicitud 5440. (…)
TERCERA: El canon de arrendamiento se establece tomando en cuenta el método de cálculo previsto en el numeral 2 del artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial considerando como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) realizadas por "EL ARRENDATARIO", expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) respectiva al mes anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje allí señalado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. Las partes acordaron que el porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será del 8%. El pago lo hará "EL ARRENDATARIO" puntualmente a "EL ARRENDADOR", los primeros cinco (05) días inmediatos a la fecha de su exigibilidad, mediante depósito bancario en la cuenta N° 01380015490150566778 del Banco Plaza a nombre de EL MANJAR DEL POLLO, CA. En caso que las partes de mutuo acuerdo decidieren continuar con la relación arrendaticia, el canon de arrendamiento será objeto de revisión según lo establecido en el Artículo 33, Ordinal 1° de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (…)
OCTAVA: El término fijado para la duración del presente contrato de arrendamiento será un (1) año fijo, contado a partir del 23 de julio de 2018 hasta el 22 de julio de 2019. Podrá prorrogarse por un mismo periodo siempre y cuando exista acuerdo entre las partes al menos con antelación a treinta (30) días del vencimiento de este contrato. (…)
De las cláusulas del contrato previamente citadas, se puede establecer que el ciudadano Armando Pereira Fontao, previamente identificado, cedió en calidad de arrendamiento el cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le corresponden sobre las bienhechurías constituidas por un local comercial, ubicado en el Barrio Antonio José de Sucre, calle 58, No. 94-I-27, Parroquia Santa Rosa, municipio Valencia, estado Carabobo, a la sociedad de comercio El Nuevo Palacio, C.A., plenamente identificada. Así mismo, quedó pactada la vigencia de la relación contractual, así como la determinación y método de cálculo del canon de arrendamiento, estableciendo las partes de común acuerdo el método establecido en el numeral segundo del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido al canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas. El presente instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, así como el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es valorado por quien decide en su pleno valor probatorio. Así se establece.
De los folios 9 al 19, de la primera pieza principal, marcado con la letra “C”, consignado en copia fotostática simple consta acta de ejecución forzosa, practicada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertado, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23 de julio de 2018, en el Barrio Antonio José de Sucre Sur, calle 58, No. 94-1-27, Parroquia Santa Rosa, municipio Valencia, estado Carabobo, con ocasión al juicio de Resolución de Contrato signado con la nomenclatura D-0190-2016.
En la referida acta se dejó constancia que el Juzgado Décimo de Municipio, se trasladó y constituyó a la dirección donde ejerce su actividad comercial la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., ampliamente identificada; una vez notificados del motivo de su misión se hizo presente la ciudadana Danny María Vásquez Solarte, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad
V-12.607.665, en su condición de administradora de la sociedad mercantil y el abogado Antonio Bencomo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.939, en su condición de apoderado judicial según instrumento poder debidamente autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2008, bajo el No. 113, folios 41 al 43, los cuales convinieron en la referida demanda. Así mismo, con el propósito de evitar la ejecución de la sentencia y el desalojo del local comercial, propusieron suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y que el mismo fuese agregado al acta. Así las cosas, ambas partes conformes con el planteamiento propuesto, solicitaron la homologación del convenimiento. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De los folios 20 al 151 de la primera pieza principal, marcado con la letra “D”, consignado en copia fotostática simple, constan planillas de Forma IVA 99030, emitidas por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), correspondiente a la declaración y pago del impuesto al valor agregado (IVA) de la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., plenamente identificada, correspondiente al periodo desde julio de 2018 a diciembre de 2023, de los cuales se desprenden los débitos y créditos fiscales declarados por la sociedad mercantil. El presente instrumento es apreciado por quien decide en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De los folios 166 al 173 de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, consta acta de asamblea de la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., plenamente identificada, inscrita ante la Oficina del Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 19 de julio de 2012, bajo el No. 36, Tomo 141-A, de la mencionada acta de asamblea se desprende la venta de las acciones correspondientes al ciudadano Armando Pereira Fontao, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.152.367, sobre la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., a favor del ciudadano Joao Mendes Pereira, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.363.752, quedando este último como único accionista de la misma. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De los folios 2 al 189 de la pieza separada de recaudos, consignado en copia fotostática certificada consta ejemplar del expediente signado con el alfanumérico D-0190-2016, seguido ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Liberador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con motivo de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano Armando Pereira Fontao, en contra de la Sociedad Mercantil El Nuevo Palacio, C.A., ambos plenamente identificados. De la revisión de la referida documental puede observar quien decide que, la señalada demanda estuvo fundada en el impago de las pensiones arrendaticias correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo del año 2024, fundamentándose la misma en lo dispuesto en el ordinal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Puede igualmente observarse las consignaciones arrendaticias realizadas por el abogado Antonio Bencomo, ya identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., a favor del ciudadano Armando Pereira Fontao, así como el acta de ejecución forzosa practicada en fecha 23 de julio de 2018, con motivo de la sentencia definitiva dictada en el indicado juicio, en el cual ambas partes presentaron un acto de autocomposición procesal con el propósito de suspender la ejecución de la sentencia, siendo el mismo homologado por el Jugado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 14 de agosto de 2018, otorgándole al mismo autoridad de cosa juzgada. El presente instrumento es apreciado por este Juzgador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 y 1.718 del Código Civil, así como en los artículos 256 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De los folios 248 al 265 de la primera pieza principal, consignado en copia fotostática simple, consta título supletorio evacuado ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 4 de junio de 2013, por los ciudadanos Joao Mendes Pereira y Armando Pereira Fontao, ampliamente identificados a lo largo de la presente decisión, mediante el cual dejaron constancia de la propiedad de las bienhechurías construidas sobre una porción de terreno ejido con un área aproximada de ochocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con treinta y ocho decímetros (858,38 m2), posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de julio de 2023, quedando inscrito bajo el No. 45, Folio 358 del Tomo 60 del Protocolo de Transcripción del mismo año. No obstante, es un hecho reconocido por ambas partes la comunidad ordinaria que ostentan sobre la propiedad de las bienhechurías sobre el inmueble previamente identificado. En este sentido, la presente documental no aporta elemento de convicción alguno sobre los hechos controvertidos en el presente juico, siendo necesario desechar la valoración de esta documental en la presente causa. Así se decide.
De los folios 18 al 68 de la segunda pieza principal, constan las resultas de la prueba de informe promovida por la representación judicial de la parte demandante, mediante la cual solicitó al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) los montos declarados mensualmente por la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., plenamente identificada, desde del 1° de julio de 2018, al 31 de enero de 2024, donde se verificaran las ventas brutas declaras por la misma. En este sentido, en fecha 16 de diciembre de 2024, se recibió ante la sede de este Juzgado comunicación signada con la nomenclatura SNAT/INTI/GRTI/RCNT/DT/CC/2024/E00/001416, mediante la cual se remitió copia simple de las declaraciones de impuesto al valor agregado (IVA) desde enero de 2022 a enero de 2024, de la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A. El presente instrumento es apreciado por quien decide en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
V
Una vez definido el límite de la controversia en el presente juicio, en el cual la parte demandante persigue el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., sobre el cincuenta por ciento (50%) de las bienhechurías que le corresponden de un bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Barrio Antonio José de Sucre, calle 58, No. 94-1-27, de la parroquia Santa Rosa, municipio Valencia, estado Carabobo, específicamente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente desde el 23 de julio de 2028, en apego al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, del Código Civil, establecen el carácter de obligatoriedad de los contratos suscritos por las partes, cuando estas persiguen regular relaciones jurídicas habidas entre estos. Así mismo, contemplan los efectos que puede provocar el incumplimiento de las obligaciones contenidas en los contratos suscritos, traduciéndose en la reclamación judicial de la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar, tal como puede leerse de seguida:
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Por su parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a lo largo de su contenido desarrolla las condiciones para controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, en el marco del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al uso comercial (artículo 1°). De esta manera, los artículos 3, 6, 10 y 14, establecen lo siguiente:
Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 6. La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no.
Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado. (…)
Artículo 10. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
Artículo 14. El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
De esta manera, los artículos previamente citados, establecen parte de los derechos y obligaciones impuestas a los arrendadores y arrendatarios, en los contratos de arrendamiento que tengan por objeto bienes inmuebles destinados para el uso comercial. Derechos que, según lo dispuesto taxativamente en el mismo cuerpo normativo, son de carácter irrenunciable. En consecuencia, cualquier acto o contrato que pretenda ir en contra de los establecidos en la presente norma debe ser considerado nulo.
En el presente caso, la parte demandante fundamentó su pretensión en el precepto legal contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, previamente citado, concatenado con lo dispuesto en los artículos 14 y 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, basado en el alegato que una vez suscrito el contrato de arrendamiento entre su persona y la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., en fecha 23 de julio de 2028, la misma no ha dado cumplimiento al pago del canon de arrendamiento, el cual fue debidamente establecido con la formula de canon de arrendamiento variable (CAV) sobre el ocho por ciento del monto bruto de ventas realizadas por el arrendatario (MBV).
Por su parte, el demandado en la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, negó la existencia de la relación arrendaticia alegada por el demandante, fundado en que el demandante y el ciudadano Joao Mendes Pereira, representante de la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., tienen establecida una comunidad proindivisa ordinaria sobre las bienhechurías objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de julio de 2018. Contrato de arrendamiento que además desconoció en la misma contestación de la demanda.
Alegó la parte demandada la ilegalidad de la presente demanda interpuesta por el ciudadano Armando Pereira Fontao, previamente identificado, debido a que el mismo demandó el cumplimiento del contrato basado en el cálculo del canon de arrendamiento sin que éste haya sido establecido por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE). En este sentido, según su decir, queda pendiente y sin resolver una petición de cálculo y ajuste de pensiones de arrendamiento de local comercial, la cual debe ser interpuesta ante la referida Superintendencia.
Con relación al primer hecho controvertido establecido en el presente juicio, relativo a la validez o no del contrato suscrito entre el ciudadano Armando Pereira Fontao, como arrendador, y la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., como arrendataria, sobre el cincuenta por ciento (50%) de unas bienhechurías de uso comercial construidas en un terreno propiedad del municipio Valencia, ubicadas en el barrio Antonio José de Sucre, calle 58 (avenida Sesquicentenario), Nº 94-1-27, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo. Observa este Jurisdicente del acervo probatorio aportado a los autos, así como de los alegatos expuestos por las partes, que la propiedad de las bienhechurías corresponde a los ciudadanos Armando Pereira Fontao y Joao Mendes Pereira, tal como consta en el título supletorio evacuado por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 4 de junio de 2013, posteriormente inscrito ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de julio de 2023, quedando inscrito bajo el No. 45, Folio 358 del Tomo 60 del Protocolo de Transcripción del mismo año.
Sin embargo, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, se encuentra suscrito entre el ciudadano Armando Pereira Fontao, como arrendador y propietario del cincuenta por ciento (50%) de las bienhechurías, y como arrendatario funge la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., debidamente inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, bajo el No. 65, Tomo 18-A, en fecha 23 de mayo de 2003, la cual se encuentra representada por el ciudadano Joao Mendes Pereira.
De acuerdo al Código Civil, en el mundo del derecho, además de las personas naturales, son reconocidos como sujetos de derecho, es decir, como entes capaces de derechos y obligaciones, una serie de “centros de intereses” a los cuales, para protegerlos jurídicamente, el ordenamiento jurídico le asigna el carácter de personas jurídicas o morales, como entidades abstractas. En tal sentido, el artículo 19 del Código Civil dispone:
Artículo 19.- Son personas jurídicas y por lo tanto, capaces de obligaciones y derechos: (…)
3º Las asociaciones, corporaciones y fundaciones lícitas de carácter privado. La personalidad la adquirirán con la protocolización de su acta constitutiva en la Oficina Subalterna de Registro del Departamento o Distrito en que hayan sido creadas, donde se archivará un ejemplar auténtico de sus Estatutos. El acta constitutiva expresará: el nombre, domicilio, objeto de la asociación, corporación y fundación, y la forma en que será administrada y dirigida. (…)
Por otra parte, el Código de Comercio define a las sociedades de comercio y establece el principio de autonomía patrimonial y de personalidad, señalando lo siguiente:
Artículo 200. Las compañías o sociedades de comercio son aquellas que tienen por objeto uno o más actos de comercio.
Sin perjuicio de lo dispuesto por leyes especiales, las sociedades anónimas y las de responsabilidad limitada tendrán siempre carácter mercantil, cualquiera que sea su objeto, salvo cuando se dediquen exclusivamente a la explotación agrícola o pecuaria.
Las sociedades mercantiles se rigen por los convenios de las partes, por disposiciones de este Código y por las del Código Civil.
Artículo 201. Las compañías de comercio son de las especies siguientes: (…)
3º La compañía anónima, en la cual las obligaciones sociales están garantizadas por un capital determinado y en la que los socios no están obligados sino por el monto de su acción. (…)
Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios …
Con el fin de ahondar un poco sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 815, de fecha 21 de noviembre de 2016, con ponencia del magistrado emérito Guillermo Blanco Vázquez, con relación a la identidad de las personas jurídicas, estableció lo siguiente:
Cabe destacar, que las personas jurídicas de tipo asociativo, más específicamente las sociedades, como lo señala el juez superior en el caso bajo análisis, aún cuándo en su conformación debe existir un substrato personal y uno real, es decir, personas y bienes, su personalidad no depende directamente de las personas que la integran, pues éstos pueden ser distintos a los que originariamente constituyeron la sociedad y, ésta no pierde su personalidad jurídica porque sean distintos sus socios.
El hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento entre las sociedades “Constructora Agua Linda, C.A.”, como arrendadora, y “Calzados Partner, C.A.”, como arrendataria, no puede ser considerado para establecer el inicio de la relación arrendaticia entre esa arrendadora y la sociedad “Zapatería Prestigio RF, C.A.”, pues aunque sean iguales en su substrato personal y en su directiva, son –Calzados Partner, C.A. y Zapatería Prestigio RF, C.A.- personas jurídicas distintas la una de la otra.
En este sentido, siendo las sociedades mercantiles sujetos de derechos y obligaciones, destinadas al desarrollo de actividades económicas, constituidas a consecuencia de la unión de dos o más personas que persiguen un mismo propósito, estando integrada por un patrimonio independiente y por una unidad económica totalmente distinta a la de sus socios, no puede este Jurisdicente tomar como cierto el alegato de la parte demandada, en cuanto a que entre el ciudadano Armando Pereira Fontao y la sociedad de comercio El Nuevo Palacio, C.A., ambos plenamente identificados, existe una comunidad ordinaria proindivisa. Así se decide.
Por otra parte, el demandado en la oportunidad de contestar la presente demanda impugnó el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, y desconoció el mismo en cuanto a su contenido y firma, por no estar el mismo suscrito por su representado. Así las cosas, en fecha 16 de mayo de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante, con la finalidad de insistir en hacer valer el documento promovió copia fotostática certificada del expediente signado con la nomenclatura D-0190-2016, seguido ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. El cual corre inserto de los folios 2 al 189 de la pieza separada de recaudos. En este sentido, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere. (Resaltado del Juzgado)
En igual medida, en el acta de ejecución forzosa suscrita por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se dejó constancia que por la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., se hizo presente el abogado Antonio Bencomo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 26.939, en su condición de apoderado judicial según instrumento poder debidamente autenticado ante la Oficina de la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2008, bajo el No. 113, folios 41 al 43, motivo por el cual es la firma que aparece al píe del contrato de arrendamiento, en representación de la arrendataria.
Sobre la base de las consideraciones previamente expuestas, al haber la parte demandante insistido en hacer valer el contrato de arrendamiento suscrito tal como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los argumentos expuestos por la parte demandada, la cual de forma tácita reconoció la relación arrendaticia, al exponer que la fijación del canon de arrendamiento en el presente juicio correspondía a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), debe necesariamente este Juzgador declarar como válido el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Armando Pereira Fontao, como arrendador, y la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., como arrendataria, sobre el cincuenta por ciento (50%) de unas bienhechurías de uso comercial construidas en un terreno propiedad del municipio Valencia, ubicadas en el barrio Antonio José de Sucre, calle 58 (avenida Sesquicentenario), Nº 94-1-27, parroquia Santa Rosa, municipio Valencia del estado Carabobo. Así se establece.
Con relación al segundo hecho controvertido del presente juicio, referente a si la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., adeuda o no por concepto de cánones de arrendamiento, el monto resultante de la aplicación del ocho por ciento (8%) sobre sus ventas brutas mensuales en la declaración del Impuesto al Valor Agregado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), considera esta Jurisdicente ajustado a derecho citar el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 julio de 2018, el cual fue previamente declarado válido por este Juzgador, el cual es del tenor siguiente:
TERCERA: El canon de arrendamiento se establece tomando en cuenta el método de cálculo previsto en el numeral 2 del artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial considerando como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) realizadas por "EL ARRENDATARIO", expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) respectiva al mes anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje allí señalado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. Las partes acordaron que el porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será del 8%. El pago lo hará "EL ARRENDATARIO" puntualmente a "EL ARRENDADOR", los primeros cinco (05) días inmediatos a la fecha de su exigibilidad, mediante depósito bancario en la cuenta N° 01380015490150566778 del Banco Plaza a nombre de EL MANJAR DEL POLLO, CA. En caso que las partes de mutuo acuerdo decidieren continuar con la relación arrendaticia, el canon de arrendamiento será objeto de revisión según lo establecido en el Artículo 33, Ordinal 1° de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (…)
Del contenido de la cláusula contractual previamente citada, se puede concluir notoriamente que las partes de común acuerdo fijaron el canon de arrendamiento según lo dispuesto en el numeral segundo del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo como canon de arrendamiento un ocho por ciento (8%) sobre el monto bruto de las ventas realizadas por el arrendatario, las cuales serían corroboradas con la declaración regular del impuesto al valor agregado, correspondiente al mes inmediatamente anterior. Así las cosas, puede corroborar quien decide; en primer lugar, que las partes fijaron expresamente el canon de arrendamiento aplicable a la relación arrendaticia habida entre ambos; en segundo lugar, que el mismo se encuentra válidamente ajustado a derecho, según lo dispuesto en el numeral según del artículo 32 del mencionado decreto ley.
El Código Civil, específicamente en su artículo 1.354 dispone lo siguiente; “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este sentido, luego de haber quedado establecida la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio y corroborada la expresa fijación del canon de arrendamiento aplicable a la misma, correspondía a la parte demandada probar el pago de los cánones de arrendamiento o la extinción de su obligación. Sin embargo, de los medios probatorios aportados a los autos no consta elemento alguno que demuestre el cumplimiento de la obligación pecuniaria adquirida por la arrendataria en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de julio 2018. Como corolario, debe inexcusablemente este Juzgador establecer que la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., adeuda por concepto de canon de arrendamiento el monto resultante de la aplicación del ocho por ciento (8%) sobre sus ventas brutas mensuales en la declaración del Impuesto al Valor Agregado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), desde el momento de suscripción del referido contrato. Así se establece.
Por otra parte, referente al tercer hecho controvertido del presente juicio, el demandante solicitó la indexación monetaria de la cantidad demandada. Como corolario, este Jurisdicente en resguardo de la tutela judicial efectiva y en estricto acatamiento al criterio adoptado por la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en sentencia No. 517 de fecha 8 de noviembre de 2018, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, en torno a la indexación judicial, en la cual se dejó sentado lo siguiente:
… En las materias donde la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que se pueden liquidar en la fase de su ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es a pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo. Lo importante es el valor real de la moneda para la época judicial del pago, no siendo posible pretender lo mismo, cuando las partes del contrato pacten lo contrario, o cuando judicial o extrajudicialmente se cumpla la obligación.
(…)
Como corolario de lo expresado, esta Sala abandona el criterio imperante acorde las corrientes jurídicas contemporáneas que dan preeminencia a una justicia social y establece que, los jueces podrán en aquellas demandas que se admitan a partir de la publicación del presente fallo ordenar la indexación o corrección monetaria –siempre que ésta sea procedente- de oficio en caso de que el debate judicial consista en intereses y derechos privados (con exclusión del daño moral) y, por tanto, disponibles y aun cuando el demandante no lo haya solicitado expresamente en las oportunidades procesales determinadas por la jurisprudencia. Así se decide …
En este sentido, siendo este un juicio de condena que persigue el pago de una cantidad de dinero pactada contractualmente, el cual su obligatoriedad inició el 23 de julio de 2018, no puede este Jurisdicente pasar por alto la evidente pérdida del valor de la moneda, así como el detrimento patrimonial del arrendador por el impago de los cánones de arrendamiento en las fechas correspondientes. En consecuencia, considera ajustado a derecho quien decide, acordar la indexación monetaria al monto condenado a pagar a la parte demandada, una vez verificado el quantum del mismo. Así se establece.
Con relación al último hecho controvertido fijado en el presente juicio, relativo a establecer si le corresponde o no a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), la fijación del monto mensual del canon de arrendamiento aplicable, resulta ajustado a derecho que este Jurisdicente cite parcialmente el contenido del petitorio del libelo de la demanda, el cual es del tenor siguiente:
Por las razones expuestas y conforme a los alegatos de hecho y derecho antes esgrimidos, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como en efecto formalmente demando por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad de Comercio EL NUEVO PALACIO, C.A., (…) para que convenga en pagar o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a pagar la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 2.757.504,15) que es el fruto actual del ocho por ciento (8%) de sus ventas brutas mensuales declaradas ante el organismo administrativo correspondiente a lo largo de la relación arrendaticia desde el 23 de julio de 2018 una vez elaborado el ajuste cambiario respectivo, igualmente, solicito que este Tribunal es caso de demostrarse que las ventas reales de la demandada exceden el monto declarado ante el SENIAT condene el monto respectivo que me corresponde… (Subrayado de la cita)
Del petitorio de la demanda previamente citado, puede deducirse que el demandante pretende expresamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito, relativo al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y válidamente acordados en el contrato, y no como alegó el demandado, que se trataba de una determinación administrativa de los mismos. En este sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, determina a quien corresponde el conocimiento jurisdiccional en materia arrendaticia de la siguiente manera: “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”
De igual forma, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones a interpretado el contenido y alcance del artículo 43 del referido Decreto Ley, tal es el caso de la decisión No. 38, de fecha 16 de febrero de 2022, con ponencia de la Magistrada Bárbara Gabriela César Siero, la cual expuso lo siguiente:
De la revisión de las actas procesales se verifica que el caso de autos se refiere a una demanda por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil London Fog Skate Shop, C.A., contra el Condominio del Centro Comercial La Casona I y la sociedad de comercio Administradora Habibi, C.A., por el presunto incumplimiento de un contrato de arrendamiento de un inmueble ubicado en “el nivel 2 (N2) Local AC-02, que forma parte del denominado CENTRO COMERCIAL LA CASONA I”.
Igualmente, se evidencia que el recurso de regulación de jurisdicción fue interpuesto por la representación judicial de los codemandados, Condominio del Centro Comercial La Casona I, y sociedad de comercio Administradora Habibi, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 5 de noviembre de 2019 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción en la presente demanda.
En ese sentido, afirma la parte accionada que corresponde a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) determinar el canon de arrendamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el tercer aparte del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así, debe esta Sala referirse al contenido del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014), el cual dispone lo que sigue: (…)
De acuerdo a la norma precedentemente transcrita, corresponderá el conocimiento de los procedimientos en materia de arrendamientos comerciales a los Tribunales de la República, de acuerdo al siguiente régimen competencial: i) en cuanto a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Juzgados Superiores de la jurisdicción Contencioso Administrativa, y en el resto del país, corresponderá a los Juzgados de Municipio; y ii) los demás procedimientos jurisdiccionales en dicha materia, serán competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
Por su parte, el artículo 32 eiusdem establece que:
“Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: (…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación”.
Ahora bien, observa esta Sala de una revisión exhaustiva del escrito libelar, que la pretensión de la demandante se encuentra referida a solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento pactado entre las partes, en virtud de la presunta modificación en el canon de arrendamiento ya convenido por los codemandados y no una determinación administrativa del mismo, por lo cual, debe concluirse que nos encontramos ante una causa de derecho común, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos de la jurisdicción civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Vid., sentencias de esta Sala Nros. 01206 del 22 de octubre de 2015, 01086 del 20 de octubre de 2016, 01044 del 4 de octubre de 2017, 00931 del 2 de agosto de 2018, 01115 del 1° de noviembre de 2018 y 00034 del 29 de enero de 2020). (Subrayado del Juzgado)
Así las cosas, basado en los alegatos expuestos por el demandante en el petitorio de su demanda, concatenados con los preceptos legales contenidos en los artículos 32 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, puede establecer quien decide que la presente demanda no versa sobre una determinación del canon de arrendamiento a pagar por la sociedad mercantil El Nuevo Palacio, C.A., sino sobre el cumplimiento del contrato pactado entre ambas partes, correspondiendo su conocimiento a la jurisdicción civil ordinaria. Así se establece.
VI
Por todas las razones de hecho y de derecho antes narradas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano ARMANDO PEREIRA FONTAO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-16.152.367, debidamente asistido por el abogado Jesús Alejandro Salazar González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 141.077, en contra de la sociedad mercantil EL NUEVO PALACIO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 2003, bajo el No. 65, Tomo 18-A, representada por el ciudadano JOAO MENDES PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-15.363.762. En tal sentido, se ordena a la sociedad mercantil EL NUEVO PALACIO, C.A., pagar al ciudadano ARMANDO PEREIRA FONTAO, los cánones de arrendamiento vencidos desde el 23 de julio de 2018, hasta la presente fecha.
SEGUNDO: Se ORDENA la experticia complementaria del presente fallo, a fin de determinar el monto exacto en bolívares de los cánones de arrendamiento adeudados por la sociedad mercantil EL NUEVO PALACIO, C.A., en aplicación al método de cálculo previsto en el numeral 2° del artículo 32 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en atención a lo acordado en la cláusula tercera del documento debidamente homologado por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 14 de agosto de 2018.
TERCERO: Se ORDENA la experticia complementaria del presente fallo, a fin de determinar la corrección monetaria y la indexación sobre los cánones de arrendamiento adeudados.
CUARTO: Para el cumplimiento de lo dispuesto en los ordinales SEGUNDO y TERCERO de este dispositivo, se ORDENA la designación de un único experto.
QUINTO: Se CONDENA en costas a la parte demandada de autos, por haber resultado completamente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, diarícese, regístrese y déjese copia de conformidad con el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página WEB del Tribunal Supremo de Justicia en el site denominado Región Carabobo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la Ciudad de Valencia el día 18 de marzo de 2025, Años 214° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. PEDRO LUIS ROMERO PINEDA
La Secretaria,
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR
En la misma fecha se publicó la presente sentencia, la cual consta de veinticinco (25) páginas, siendo las 2:30 de la tarde.
La Secretaria
Abg. YUSNEILYS MEDINA MELCHOR

Exp. 27.094-II