REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO Valencia, 19 de noviembre de 2025 215º y 166º EXPEDIENTE Nº: 15.654. SENTENCIA: DEFINITIVA. COMPETENCIA: CIVIL. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. DEMANDANTE: ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. V-4.858.425, de este domicilio APODERADO JUDICIAL: abogados WILFREDO MADDIA SÁNCHEZ y ÁNGEL EDUARDO GAMARDO GUILLEN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 40.466 y 213.105, respectivamente, de este domicilio DEMANDADO: ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-14,613.064, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: Abogado YAMILETH TERAN, inscrita en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el nro. 213.169, de este domicilio. DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA Corresponde a este Juzgado Superior Pronunciarse en la presente causa sobre la apelación ejercida en fecha 10 de marzo de 2020, por el abogado WILIAN DÍAZ GUZMÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.435 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 24 de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. SECUENCIA PROCEDIMENTAL Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 01 de febrero de 2016, por el ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.858.425, debidamente asistido por el abogado WILFREDO MADDIA SÁNCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.466 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA contra la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.613 064. Previa distribución la causa quedo asignada al Juzgado Segundo de Primera instancia de esta Circunscripción Judicial el cual le dio entrada en fecha 03 el mismo mes y año bajo el Nro. 55.497. En fecha de febrero de 2016, fue admitida dicha la demanda, emplazándose a la parte demandada a dar contestación a la demanda en uno de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación. Se abre cuaderno de medidas. La compulsa, seria expedida una vez constara en autos las copias a certificar. Mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2016, la parte actora debidamente asistido por el abogado WILFREDO MADDIA SÁNCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.466 у consigna los fotostatos a certificar, así como los emolumentos correspondientes al traslado del Alguacil a los fines de practicar la citación de la parte accionada: igualmente le confiere Poder Apud Acta al precitado y al Abogado ÁNGEL EDUARDO GAMARDO GUILLEN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 213.105. La compulsa fue expedida por auto de fecha 25 del mismo mes y año. Mediante diligencia de fecha 30 de mayo de 2016 el Alguacil del tribunal A quo deja expresa constancia de la citación personal de la parte accionada, lo cual consta al folio cincuenta y dos (52) del expediente. En fecha 04 de julio de 2016 comparece la parte accionada ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, antes identificada, debidamente asistida por la abogada YAMILETH TERÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 213:169 y le confiere PODER APUD ACTA tanto a la precitada como a los abogados WILIAN DÍAZ GUZMÁN, ANIBAL SANCHEZ RIVAS y ROBERTO HERNANDEZ BAZAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.435, 94.818 y 22,270, respectivamente. Mediante escrito presentado en fecha 12 de julio de 2016 la parte accionada da contestación a la demanda y reconviene en Resolución del Contrato. Mediante escrito presentado en fecha 04 de agosto de 2016 comparece la parte actora y solicita pronunciamiento por parte del Tribunal acerca de la reconvención propuesta. Por auto de fecha 05 de agosto de 2016 el tribunal A quo admite la reconvención y fija el quinto (5to) día de despacho siguiente para la contestación, conforme lo previsto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. De dicho auto ejerció recurso de apelación la parte actora, el cual fue oído en un solo efecto por auto de fecha 21 de septiembre del mismo año. Se libró oficio No. 584 de fecha 31/10/2016 y se remitió junto con copias certificadas al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, correspondiéndole conocer del mismo al Juzgado Superior Primero de esa misma jurisdicción, quien mediante sentencia de fecha 31/01/2017 declaró SIN LUGAR la apelación y confirmado el auto objeto de apelación. Mediante escritos presentados en fechas 20 de septiembre de 2016 y 10 de mayo de 2017 comparece la parte actora representada por su apoderado judicial da contestación a la reconvención. Mediante escrito presentado en fecha 02 de junio de 2017 comparece la parte actora representada por su apoderado judicial y presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron declaradas INADMISIBLES por haberles promovido una vez vencido dicho lapso, lo cual consta al folio ciento diez y ocho (118) del expediente. Por auto de fecha 29 de junio de 2017 el tribunal A quo fija oportunidad para la presentación de informes conforme lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, previa notificación de las partes. Se libraron boletas de notificación. Asimismo, consta a los folios 123 y 125 las correspondientes notificaciones personales de las partes intervinientes en la presente causa. Mediante escrito de fecha 14 de noviembre de 2017 comparece la parte actora representado por su apoderado judicial y presenta escrito de informes En fecha 29 de noviembre de 2017 el Tribunal A quo fija oportunidad para dictar sentencia conforme lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue diferida conforme el articulo 251 eiusdem. En fecha 24 de enero de 2019 el Tribunal A quo dicta sentencia definitiva en la causa. En fecha 10 de marzo de 2020, previa notificación de todas las partes el apoderado judicial de la parte demandada ejerce recurso de apelación. Por auto de fecha 13 de marzo de 2020, el Tribunal A quo oye el recurso de apelación y remite mediante oficio la causa al Juzgado Superior Distribuidor de esta Circunscripción Judicial. Previo sorteo de distribución de fecha 20 de noviembre de 2020, correspondió el conocimiento de la presente causa al este Tribunal. Por auto de fecha 17 de noviembre de 2020, se le da entrada y se fija los lapsos correspondientes para la presentación de los informes y las observaciones de haber lugar a ellas. En fecha 17 de noviembre de 2021 el apoderado judicial de la parte demandante consigna escrito de informe previa remisión digital en fecha 12 de noviembre de 2021. Por auto de fecha 25 de noviembre de 2021 el Tribunal fija el lapso correspondiente para dictar sentencia, En fecha 25 de febrero de 2022 es diferido el pronunciamiento de la sentencia definitiva del presente recurso. En fecha 21 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte actora solicita el abocamiento de quien suscribe, el cual es acordado por este Tribunal en fecha 24 de octubre de 2024 y se ordena la notificación de la parte recurrente. En fecha 29 de enero de 2025, el Alguacil de este Tribunal deja constancia de haber practicado la correspondiente notificación del abocamiento a la parte demandada reconviniente. DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA Observa este Juzgado Superior de la revisión del escrito de demanda presentado por la parte actora, la misma fundamento la pretensión los términos siguientes: “…Que en fecha 22 de abril de 2015 celebró contrato denominado indebidamente como opción de compra venta por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia del estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 35, Tomo 137, folios 190 al 196 con la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.613.064 de este domicilio, mediante el cual se obligó a venderle un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las letras y número PB Cero Tres (PB-03), ubicado en la planta baja del edificio E-2 del Conjunto Residencial VALLE DE ORO. ubicado en el Sub-Sector 1-B del Sector 1, Manzana 34 de la Urbanización Bucaral, población de Flor Amarillo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio valencia del estado Carabobo, inscrito bajo el Código catastral No 08-14-5-U-15-P-B-PB-03, con número de cuenta 2006-05-0003911, el cual posee una superficie aproximada de cincuenta y cinco metros cuadrados con Doce decímetros cuadrados (55,12 mts2), cuyas medidas y demás determinaciones consta en el documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 27 de junio de 1989, No 4, folios 1 al 14, Tomo 27, Protocolo primero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORESTE: con áreas verdes adyacente y con área de acceso al cuarto recolector de basura del edificio; SUROESTE: con área verde adyacente y pasillo de acceso al edificio: SURESTE: con aren verde y NOROESTE: con el cuarto recolector de basura del edificio. Le corresponde el uso exclusivo de un espacio para estacionamiento de vehículo, distinguido con las siglas 1-E-2-PB-03, situado en el área destinada a estacionamiento del conjunto: le corresponde un porcentaje de tres enteros con noventa y dos centésimas por ciento (3.92%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del edificio, contrato que acompaña mediante copia certificada marcada con la letra "A"…”. “…2. Que el citado apartamento pertenece a la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS. Según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, de fecha 18 de enero de 2007, bajo el Nro. 4, folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo 04, el cual acompaña marcado con la letra "B", junto con copia de la liberación de hipoteca de primes grado que pesaba sobre el citado inmueble a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANVIT), ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, el 24 de marzo de 2015, bajo el Nro. 43, folio 275, Tomo 19 del Protocolo de transcripción del año 2015, la cual acompaña marcada con la letra "C"…”. “…3. Que de la lectura del documento que consigna marcado "A" se desprende que en realidad se trata de un CONTRATO DE COMPRA VENTA por cuanto reúne los requisitos exigidos en el Código Civil, para la existencia de un contrato de venta, como son el consentimiento entre las partes sobre el objeto y el precio que por ser un contrato consensual la propiedad se trasmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente efectuado, donde el objeto está debidamente determinado así como su precio, el cual se acordó para ser pagado de manera fraccionada, como se desprende de la Cláusula Segunda del contrato…”. “…4. Que del contrato auténtico de compra-venta que se acompaña marcado con la letra "A", se evidencia que la intención de las partes fue la de celebrar un Contrato de Venta, y no una opción, ya que del mismo encabezamiento, las partes firmantes se denominan. como LA VENDEDORA Y EL COMPRADOR, cualidad que solo existe en los contratos de venta, mas no en los contratos preliminares o preparatorios de ventas…”. “…5. Que en la cláusula Primera del contrato de venta que se acompaña marcado "A", las partes establecen de manera expresa y sin equívocos la verdadera naturaleza jurídica del contrato, produciéndose así misma perfeccionamiento por aplicación del artículo 1.137 del Código Civil, cuando acuerdan: "PRIMERA: LA VENDEDORA se obliga a vender a EL COMPRADOR quien a su vez se obligan a comprar un inmueble constituido por un apartamento…”. “…6. Que en esa cláusula las partes como VENDEDORA Y COMPRADOR, manifiestan su consentimiento para celebrar un contrato de venta sobre e inmueble descrito en la citada cláusula, perfeccionándose cuando La Vendedora se obliga a a vender, es decir ofrece en venta v el Comprador la aceptan, es decir, las partes de manera voluntaria v consensuada establecieron obligaciones o concesiones reciprocas fundamentales del contrato de venta, y siendo la venta un contrato consensual, que es una de las características fundamentales del contrato de venta, pues para su perfeccionamiento solo basta con el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, por aplicación del artículo 1.161 del Código Civil; por lo que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de venta, a pesar de la denominación que le dieron las partes (destacado del texto)…”. “…7. Que en la cláusula segundo del contrato de venta antes trascrita, LA VENDEDORA Y EL COMPRADOR conviene de manera expresa que el PRECIO DE VENTA, es por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00), manifestando su consentimiento por EL PRECIO, que es uno de los elementos necesarios para la existencia y perfeccionamiento del contrato de venta, determinándose de ésta manera su naturaleza jurídica, que es la de un contrato de venta, cláusula que señala: "...EL PRECIO DE VENTA DEL INMUEBLE YA IDENTIFICADO ES POR LA CANTIDAD..." (Resaltado del texto)…”. “… 8. En la Cláusula TERCERA del citado contrato de venta, LA VENDEDORA se obliga a entregar el inmueble en el momento de la protocolización del documento de venta ante el Registro inmobiliario, solvente de deuda, libre de bienes, personas y gravámenes, y solvente en el pago de impuestos nacionales, estadales y Municipales, lo que significa que la voluntad de la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ DE BARRIOS, era la de venderle el inmueble de su propiedad, obligaciones éstas que son inherentes al contrato de venta, quedando la tradición diferida para el momento de la protocolización registral…”. “…9. En la cláusula cuarta del Contrato de Venta se estableció que su duración era de Noventa (90) días continuos, prorrogable por treinta (30), continuos, contados a partir de la fecha de la celebración del documento, además LA VENDEDORA, se obligó a entregar a El COMPRADOR, todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compra venta, y en caso que no los entregara en su totalidad, el lapso de vigencia del contrato se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso de la entrega de los recaudos, y las consecuencias derivadas del retraso no serían imputables a EL COMPRADOR, obligación que hasta la presente fecha no ha cumplido, por lo que el lapso del contrato se ha prorrogado automáticamente en los términos previstos en la citada cláusula…”. “…10. Que en el contrato de venta celebrado, las partes acordaron que el saldo deudor del precio de venta, era de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) que se iba a pagar mediante un crédito hipotecario, hecho que es reconocido por la vendedora ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, cuando en la Cláusula Tercera se establece que la cantidad restante del precio de venta seria pagada al momento de protocolizar el documento de compra venta por ante la oficina de Registro, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del sistema Nacional de Vivienda y habitad, lo que es ratificado en forma expresa en la Clausula Novena…”. “…11. Que una vez aprobado el crédito hipotecario el Banco Mercantil, Banco Universal le entrega el documento de venta sellado y firmado, redactado por el Escritorio Jurídico Mendoza, Palacio, Acedo, Borjas Páez, Pumar & CIA, debidamente visado por la Abog. Rosa Elena Martínez de Silva, para ser llevado a la Oficina de Registro Público competente, para su inscripción, donde consta la venta que le había realizado la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS y la constitución de la hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de venta, lo que iba a permitir cumplir su obligación de pagar el saldo deudor del precio convenido de venta, como se pactó n el Contrato de Venta en sus cláusulas tercera y novena, documento que acompaña macado con a letra "E"…”. “…12. Que al recibir el citado documento se dirigió al ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS para pedirle los recaudos requeridos para su protocolización como son la solvencia municipal, cédula catastral, fotocopia de la cédula de identidad, registro de información fiscal (RIF), documento de propiedad, solvencia de condominio donde consta el servicio de agua, el pago de impuestos de la transacción inmobiliaria por ante la Alcaldía respectiva, la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, constancia de vivienda principal o la planilla pagada del anticipo de impuesto sobre la Renta, a los que estaba obligada a entregárselos de acuerdo a la Cláusula Cuarta del Contrato de Venta, por cuanto se los pidieron en la Oficina de Registro público, para poder protocolizar el documento entregado por el banco mercantil, y cumplir con GUNG formalidad de su inscripción para que tenga efectos frente a terceros, obligación que hasta la presente fecha, ha sido incumplida por la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, a pesar de los múltiples requerimientos que le ha realizado, por el contrario se ha negado a entregárselos, adoptando una conducta contraria la buena fe, la equidad, los usos y la ley, como fuentes concurrentes a la determinación de la conducta contractual, a pesar de haberse perfeccionado el contrato de venta al suscribir el contrato de venta…”. “…13. Que para agilizar los trámites para la inscripción del documento de venta por ante la oficina Registro Público, el 25 de agosto de 2015, acudió a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia, para pagar el impuesto Sobre Transacciones Inmobiliarias, y cuya liquidación aparece su (mi) nombre SÁNCHEZ HERNÁNDEZ CARLOS OSWALDO, cédula de identidad Nro. 4858425, que se paga por la compra de un inmueble, ubicado en la Lirb, Bucaral. Av. 108 (Valencia-Guigue) No cívico 77.151, Conjunto Residencial Valle de Oro, Edificio E-2. Planta Baja, Apartamento PB-03, Manzana 34, Sector 01, señalándose que el tipo de transacción es por la compra de inmueble, cuyo valor de la transacción, es decir, el precio de la venta es de UN MILLON TRSCIENTOS MIL BOLIVARES 8BS 1.300.000,00), que fue el que fijaron las partes en la cláusula segunda del contrato de venta, arrojando el impuesto a cancelar de Bs. 750, (sic), que fue pagado el 25 de agosto de 2015, según recibo de pago No 11038427, impuesto que es uno de los re requisitos exigidos por la oficina de Registro Público, para la inscripción del documento de venta, lo que evidencia que en este caso la intención de las partes fue la de vender y comprar el inmueble que se identifica en la planilla de liquidación de impuesto, por lo que no existe duda que está en presencia de un verdadero contrato de compra-venta, planilla que consigna marcada con la letra "F"…”. “…14. Que igualmente en fecha 25 de agosto de 2015, gestionó por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia del estado Carabobo, la expedición de la copia certificada del documento de liberación de hipoteca del inmueble perteneciente a la vendedora ARELIS COROMOTO PERÉZ BARRIOS, el cual se encuentra inscrito bajo el nro. 43, Tomo 9, del 24de marzo de 2015, la cual acompaña marcada con la letra "G"…”. “…15. Que al no cumplir la vendedora ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, las obligaciones asumidas en el contrato d venta, hace precaver que su voluntad es No otorgarle el documento por ante la oficina de registro correspondiente, por cuanto han sido infructuosas las gestiones realizadas, terminando en su negativa de querer vender el inmueble de su propiedad, a pesar de la existencia de un contrato de venta por las condiciones señaladas anteriormente…”. “…16. Que por todo lo expuesto es que ocurre ante esta competente autoridad para demandar en su carácter de Comprador del inmueble antes identificado a la ciudadana ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, soltera, identificada con la cédula de identidad Nro. 14.613.064 y domiciliada en ésta ciudad de Valencia, estado Carabobo, en su carácter de Vendedora y propietaria del inmueble arriba identificado, para que convenga en lo siguiente: 1) en cumplir con el Contrato de Compra-Venta celebrado entre las partes en los términos convenidos y proceda a otorgarle el correspondiente Documento de Compra Venta ante la Oficina de Registro Público respectiva y materialice la tradición, o en su defecto pide al tribunal declare su Existencia (sic) y ordena su Cumplimiento (sic), y que la sentencia a dictarse en el presente juicio sirva de título para su protocolización por ante la Oficina de Registro Público. 2) En recibir el saldo restante del precio de venta acordado, como es la cantidad de QUINIEN TOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), que sería pagado mediante la aprobación del crédito bancario como se pactó en el contrato de venta, en caso de no convenir, pide al tribunal fije la oportunidad, términos y condiciones para pagar el saldo deudor del precio de venta señalado…”. “…17. Estima la demanda en la cantidad de Un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs. 1.300.000,00) equivalentes a 8.666,66 U.T…”. “…18. Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente litis…”. DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda consta este Juzgador que la apoderada judicial de la parte demandada presento escrito de contestación y reconvención en los términos siguientes: De la contestación: “… Hechos admitidos que es cierto que su representada suscribió contrato con el ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 4.858.425 de este domicilio, mediante el cual se le daría en opción de compra venta, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado para vivienda, distinguido con letras y numero (sic) PB, cero tres (PB-03) situado en la planta baja del edificio E-2 del Conjunto residencial Valle de Oro, ubicado en el Sub-Sector 1-B, del sector 1, manzana 34, de la urbanización Bucaral en la población de Flor Amarillo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo…”. “…Hechos rechazados: Que es falso, rechazan y contradicen el alegato contenido en el escrito libelar donde la parte demandante dice: "De la lectura del contrato que se acompaña marcado con la letra "A" se desprende que en realidad se trata de un CONTRATO DE COMPRA VENTA, por cuanto reúne los requisitos exigidos en el código civil (sic)...". “…Que es falso y por tanto rechazan que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de venta y no de una opción de compra-venta…”. “…Que es falso y por tanto rechazan que la verdadera naturaleza jurídica del contrato sea la de una venta, por cuanto claramente se determina es de una opción de compra venta y por tanto se especifican los elementos esenciales relativos a los contratos de opción de compra-venta que acompañó al libelo de demanda la parte demandante…”. “…Que es falso y por tanto rechazan que el precio del inmueble es por la cantidad de Un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs. 1.300.000,00) ya que la realidad es que la opción de compra-venta se celebró por la cantidad de un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) tal como consta de documento privado que se acompaña al presente marcado con la letra "A", firmado previamente por el ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, ya identificado, y su concubina la ciudadana BLANCA ROSA SALAS VEROES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.425.389 y de este domicilio, otorgado previamente antes del documento autenticado en fecha (sic) Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, bajo el Nro. 35, Tomo 137…”. “…Que es falso que su representada no haya querido entregar la documentación necesaria para los trámites hipotecarios y posterior protocolización de venta definitiva, ya que los necesarios tales como cédula catastral, solvencias, copias de documento de propiedad, etc., se le entregaron a los optantes al momento de la firma del documento privado de opción de compra-venta., al momento de la firma definitiva de venta, mi representada le exigió a los optantes, específicamente al ciudadano CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNÁNDEZ, ya identificado, el pago del saldo restante del precio acordado en dicho documento es decir la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) y no de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), este ciudadano se negó a cancelarlos incumpliendo lo establecido en ese documento lo cual realmente constituye falta de cumplimiento de pago por parte de él y en consecuencia motiva a una resolución por falta de pago del saldo restante…”. “…Que es falso y por lo tanto niegan, rechazan y contradicen que el contrato se haya perfeccionado como tal venta, porque es por naturaleza dicha negociación una opción de compra venta y en donde el optante no cumplió con el pago restante, sobre inmueble objeto del presente contrato de opción de compra venta…”. “…Que es falso que se deba aplicar por analogía los criterios prudenciales que asimilan un contrato de venta a una opción de compra venta, por cuanto en primer lugar la analogía se aplica en ausencia de norma legal y en el presente caso, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.540 1.141 y 1.156 del Código Civil las partes tenían la plena autonomía para celebrar el contrato que su voluntad les permite, independientemente que no tenga una denominación en el elenco de los contratos que regula el Código Civil, toda vez que las partes manifestaron su consentimiento libre, sobre un objeto futuro y causa licita…”. “…Que es falso que el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios impida la celebración del contrato de pre-arrendamiento y por tanto también es falso que se pueda anular la cláusula que obliga a la pre-arrendataria al pago de la reserva pero si se mantenga vigente el resto de las cláusulas del contrato, toda vez, que la obligación de pago era un elemento esencial del referido contrato…”. “…Que al presente caso le sirve de fundamento para su defensa el contenido de los artículos 1.486, 1.487, 1.488 y 1.493 del Código Civil, lo cual constituye un hecho evidente la circunstancia de que el ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, ya identificado, se encuentra en estado de insolvencia, pues no le ha pagado a su mandante…”. “…Que del instrumento que se trae a las actas procesales se puede constatar que efectivamente, el optante no cumplió con su obligación principal, la cual es la de pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato. Que el optante no pagó parte del precio por lo que el vendedor o propietario no está obligado a entregar suscribir (sic) el documento de venta definitivo a transmitir la propiedad con la entrega del inmueble…”. “…Que las disposiciones antes mencionadas autorizan a su mandante por una parte, a negarse a suscribir el contrato de venta definitivo por falta de cumplimiento del optante, en no pagar el precio de la cosa dada en opción de compraventa, toda vez que la obligación principal de no pagar (sic), por lo cual la demanda ejercida debe ser declarada sin lugar, pero por la otra, ante el incumplimiento de una obligación esencial al contrato nace el derecho de solicitar la resolución del contrato con los correspondientes daños y perjuicios…”. DE LA RECONVENCIÓN “…Con fundamento en los artículos 365 al 369 del Código de Procedimiento Civil la parte accionada RECONVIENE en Resolución de Contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes y el pago de los daños y perjuicios causados, por cuanto fue el ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.858.425 y de este domicilio, quien incumplió con las obligaciones legales y contractuales a que se contrae el documento de opción de compra-venta, muy especialmente lo relativo al pago total del precio o saldo del precio definitivo, lo cual asciende a la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) equivalentes a Ocho Mil Cuatrocientos Setenta y Cuatro Coma Cincuenta y Siete Unidades Tributarias (8.474,57 UT), en consecuencia en nombre y representación de su mandante RECONVIENE al mencionado ciudadano, a los fines de qué convenga a ello sea condenado por este Tribunal, teniendo como base el incumplimiento…”. “…Que con base a los anteriores fundamentos de hecho y de derecho, en nombre de su representada ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.613.064 y de este domicilio ejerce por vía de RECONVENCIÓN demanda en contra del ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.858.425 de este domicilio, para que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente. PRIMERO. Se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada en contra de su mandante por el ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad. Nro. V-4.858.427 y do esto domicilio, SEGUNDO: Declarar con la presente demanda de reconvención y la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, en virtud del incumplimiento de la demandante, por no cumplir con el pago del precio, estipulado en el contrato como obligación esencial del contrato. TERCERO: Condenar al ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad nro. V-4.858.425 y de este domicilio, al pago de los daños y perjuicios, generados por su incumplimiento, en la cancelación del precio restante al momento del otorgamiento del documento definitivo, CUARTO, en pagar las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios profesionales de abogado. QUINTO: se condene igualmente la indexación monetaria, constituyendo esto un hecho notorio en atención a la devaluación monetaria…”. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Estando en la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandante-reconvenida dio contestación a la reconvención planteada en los siguientes términos: “…Como punto previo a la contestación de la reconvención o mutua petición la parte accionante. representada por su apoderado judicial solicitó la inadmisibilidad de la misma por no cumplir con lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, valga decir, por quebrantamiento de formas sustanciales del proceso que menoscaban su derecho a la defensa, siendo que la reconvención fue admitida por auto de fecha 08 de agosto de 2016, la parte actora ejerció recurso de apelación sobre dicho auto, el cual fue oído en un solo efecto, correspondiéndole conocer del mismo al Juzgado Superior Primero en la Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, quien declaró dicho recurso SIN LUGAR mediante sentencia dictada en fecha 31 de enero 2017…”. “…Niega, rechaza y contradice en todas sus partes la reconvención intentada en contra de su mandante, tanto en los hechos como en el derecho en que la fundamenta, así como niega y rechaza los hechos señalados en la contestación al fondo, porque la reconvención la limitó ratificar los hechos alegados en la contestación…”. “…Niega, rechaza y contradice por ser falso y temerario, que la opción de compra venta se haya celebrado por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00)…”. “…Niega, rechaza y contradice que la opción de compra venta conste en el documento privado que la accionada reconviniente acompaña con su contestación de demanda marcado "A", no con la reconvención, pero igual lo niega y rechaza y de manera expresa en nombre de su mandante lo IMPUGNA Y DESCONOCE por tratarse de una copia fotostática, que carece de valor probatorio, como lo ha establecido de manera reiterada la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en la sentencia del 19 de mayo de 2005, No 0259, Expediente Nro. 0721 (subrayado del texto), por lo que no se le puede oponer a su representado, y al existir documento en que fundamente su pretensión, este Tribunal debe declarar sin lugar la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, porque el citado contrato es inexistente…”. “…Niega, rechaza y contradice que la copia fotostática que se acompaña con la contestación marcada "A", haya sido firmada por su mandante y su concubina…”. “…Niega, rechaza y contradice que ese documento haya sido otorgado previamente al documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, del estado Carabobo, bajo el Nro 35, Tomo 137, que se acompañó a la demanda, el cual no fue objeto de cacha, impugnación desconocimiento por parte de la accionada en su oportunidad procesal, por lo que conserva pleno valor probatorio, por aplicación del artículo 1.357 y siguientes del Código Civil…”. “…Niega, rechaza y contradice por ser falso que la demandada reconviniente le haya entregada su mandante al momento de suscribir el documento privado de opción, los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo, como son la cédula catastral, solvencias, copias de documentos de propiedad, es tan incierta esta afirmación, que dicho documento privado es inexistente…”. “…Niega, rechaza y contradigo por ser totalmente falso, que la accionada reconviniente en el momento de la firma de la venta definitiva le haya exigido, a su mandante CARLOS OSWALDO SANCHEZ el pago del saldo restante del precio acordado, tan falsa esa afirmación que ese momento que alega la accionada reconviniente, como es la venta definitiva no se produjo, no existió y tenía que llevarse a cabo por ante la Oficina de Registro Público, por lo que mal pudo exigirlo en esa oportunidad…”. “…Niega y rechaza que el saldo deudor haya sido la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs 700.000,00), niega que su mandante se haya negado a pagarlos y que esto constituya falta de pago del saldo restante…”. “…Que en relación a lo afirmado por la accionante reconviniente (sic) en el capítulo VI, relativa la formulación de la Reconvención, que como ha señalado, no completo con los requisitos de admisibilidad, niega y rechaza por ser incierto, y en especial que haya incumplido con las obligaciones legales y contractuales establecidas en el documento de contra venta privado, que como han afirmado se acompañó en copia simple, y que haya dejado de pagar in cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) y mucho menos que deba pagar daños y perjuicios, daños que no especifica, por lo que impugna la estimación de la demanda en esa cantidad, por cuanto la misma es inexistente…”. “…Niega que en el presente caso se deba condenar en costas a su representado y mucho menos que deba aplicarse la indexación monetaria…”. “…Niega, rechaza y contradice que el accionante ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, se encuentre en estado de insolvencia, por no haber pagado parte del precio…”. “…Que hace hincapié, que de la contestación y reconvención formulada por la accionada reconviniente, es evidente que el contrato de opción compra venta cuya resolución pide la accionada reconviniente, es el que acompaña en copia fotostática marcado "A" (resaltado del texto), cuando afirma: "...CAPITULO III. RECHAZOS ESPECIFICOS…” ...OMISSIS... “…Es falso y por tanto rechazamos que el precio del inmueble es por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00), ya que la realidad es que la opción compra venta se celebró por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), tal como consta en documento privado que se acompaña marcado con la letra "A"...”. …OMISSIS... “…Como consecuencia de que previamente se otorgó documento privado de opción de compra-venta, al momento de la firma definitiva de venta, el representado le exigió a los optantes específicamente al ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ ya identificado, el pago del saldo restante del precio acordado en dicho documento es decir la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) y no de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), este ciudadano se negó a cancelarios incumpliendo lo establecido en el documento lo cual constituye falta de cumplimiento de pago por parte de él y en consecuencia motiva a una resolución por falta de pago de saldo restante…”. ...OMISSIS… “… CAPITULO IV. LOS HECHOS REALES…”. …OMISSIS... “…La parte optante aspiraba por una parte que mi representada cumpla con otorgar el contrato de venta, sin que ella hubiese cumplido previamente con su obligación fundamental de pagar la cantidad de dinero establecida como saldo en el mencionado contrato de opción de compra venta privado, además modificaciones contractuales inexistentes y de las cuales no presenta prueba alguna...”. …OMISSIS... CAPITULO VI. FORMULACIÓN DE RECONVENCION. …OMISSIS... como consecuencia de los hechos expuestos y los cuales se explana en el presente escrito de contestación al fondo de la presente demanda, de los cuales se concluye que fue verdaderamente el actor ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ. venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad número V-4.858.425 y de este domicilio, quien incumplió con las obligaciones legales y contractuales a que se contrae el documento de opción de compra-venta, muy especialmente a lo relativo al pago total del precio o saldo del precio definitivo, lo cual asciende a la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), equivalentes a OCHO MIL CUATROCIENTAS SETENTA Y CUATRO COMA CINCUENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (8.474,57 U.T.), en consecuencia en nombre y representación de mi mandante RECONVENGO al mencionado ciudadano, a los fines de que este convenga o a ello sea condenado por este tribunal, teniendo como base el incumplimiento....". “…Que de lo antes transcrito se evidencia que la demandada reconviniente ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS fundamentó su pretensión de resolución de opción de compra venta por la falta de pago del saldo deudor por parte de su (mi) representado CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ HERNÁNDEZ, a su decir, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700,000,00), en el citado contrato de opción de compra venta privado, (negrillas del texto), al ser desconocido y tratándose de una copia sin valor probatorio, este Tribunal debe declarar sin lugar la reconvención, en la sentencia a dictarse en este juicio…”. “…Solicita que el escrito de contestación a la reconvención sea admitido, tramitado y sustanciado conforme a derecho y que la misma sea declarada Sin Lugar, con todos los pronunciamientos de Ley…”. DE LA SENTENCIA APELADA Estando en la oportunidad correspondiente procede este Juzgado Superior visto lo alegado por las partes, se pasa a revisar la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de enero de 2019 por el A quo: …OMISSIS… “…V…” “… CONSIDERACIONES PARA DECIDIR…”. “…PRIMERO: De la demanda. Pasa este Juzgador a pronunciarse en principio acerca de la acción de Cumplimiento de Contrato solicitada por el accionante y al respecto observa:…”. “…El primero de los hechos controvertidos por las partes contendientes versa sobre la naturaleza del contrato celebrado entre las partes contendientes el 22 de abril de 2015, por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del estado Carabobo, inserto bajo el N° 35, Tomo 137 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual corre inserto al 13 al 15 de la pieza principal, el cual fue valorado por este Juzgador, señala de forma expresa lo siguiente:…”. …OMISSIS… “…Alega la parte actora, ciudadano CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ, que de la lectura del contrato que acompañó al libelo marcado con la letra "A" se desprende que en realidad se trata de un CONTRATO DE COMPRA VENTA, por cuanto reúne los requisitos exigidos en el Código Civil, para la existencia de un contrato de venta, como son el consentimiento entre las partes sobre el objeto y el precio, por ser un contrato consensual la propiedad se trasmite) se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente efectuado, donde el objeto está debidamente determinado así como su precio, el cual se acordó para ser pagado de manera fraccionada, es decir, al momento de protocolizar el documento de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, lo cual se desprende del contenido de la Cláusula Segunda de dicho contrato, así mismo, alega- que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de venta, y no una opción, ya que desde el mismo encabezamiento las partes firmantes se denominan LA VENDEDORA Y EL VENDEDOR, cualidad que solo existe en los contratos de venta, mas no en los contratos preliminares o preparatorios de venta. Por su parte, la accionada en su defensa niega y rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato, y señala que suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual específica los elementos esenciales relativos a los contratos de opción de compra venta, lo cual se evidencia del contrato de opción de compra venta que se acompañó al libelo de la demanda. Igualmente rechaza por ser falso que el precio del inmueble, porque la realidad es que se celebró por Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) y no como lo alega la parte actora de Un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs. 1.300.000,00, por cuanto existe un documento privado que acompaña marcado "A", firmado previamente por el ciudadano Carlos Oswaldo Sánchez Hernández, antes identificado, y su concubina ciudadana BLANCA ROSA SALAS ROBLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.425.389, realizado antes del otorgamiento del documento autenticado en fecha (sic) por ante al Notaria Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, inserto bajo el Nro. 35, Tomo 137. Que es falso que su representada no haya entregado la documentación necesaria para los trámites hipotecarios y posterior protocolización del documento de venta definitivo, ya que los mismos, tales como cédula catastral, solvencias, copias de documento de propiedad, etc., se le entregaron a los optantes a la firma del documento privado de opción de compra venta. Dicho instrumento privado consignado por la parte accionada fue impugnado por la parte actora, sobre el cual este tribunal ya emitió pronunciamiento en el momento de la valoración d las pruebas, Y así se decide…”. “…De lo anterior, resulta necesario determinar como punto previo cuál es la verdadera naturaleza del contrato suscrito entre las partes, a los fines de determinar sus efectos…”. “…Así el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se establece que:…”. “… En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”. “…Ha establecido la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14/01/2009. Con ponencia de Carlos Oberto Velez. Exp. 2008-000464, lo siguiente: …OMISSIS… “…No obstante, es de destacar la diferencia o distinción entre la calificación de un contrato e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la subsunción que el Juzgador realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato, es decir se trata de establecer cuál es la naturaleza del contrato y qué normas jurídicas son aplicables, así como las consecuencias jurídicas que emanan de la voluntad de las partes, y estaríamos en presencia de interpretación de los contratos cuando la labor que debe realizar el juez para fijar el sentido de lo querido y manifestado por los contratantes, para poder establecer lo que se ha querido decir efectivamente con las expresiones que los contratantes utilizaron…”. “…Por lo antes expuesto, correspondiéndole a este Juzgador pronunciarse en relación a la naturaleza del contrato celebrado por las partes, y el cual constituye el objeto de este juicio, con el objeto de calificarlo, es necesario distinguir entre el contrato de compra venta y el contrato de opción de compra- venta o como se ha denominado en doctrina "Contrato Preliminar de Compraventa…”. “…Define el Profesor Luciano Lupini, en su trabajo "El Contrato Preliminar de Compraventa, su autonomía, función y ejecución forzosa", contenido en la obra Derecho de las Obligaciones publicado por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Eventos 2007, Pág 143, que el contrato preliminar consiste "en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento, engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer) para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aun concluir...". “…En este sentido, ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS en su obra EL RETRACTO CONVENCIONAL Y EL RETRACTO LEGAL, SEGÚN EL CODIGO CIVIL VENEZOLANO, señala: … OMISSIS… “…También la doctrina en manos de MAURICIO RODRIGUEZ FERRARA, en su obra EL CONTRATO DE OPCIÓN, señala:…”. … OMISSIS… Señala también la doctrina en manos de ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS, sobre las arras penitenciales establecidas en una promesa bilateral de compraventa que: … OMISSIS… “…En relación al contrato de compra-venta, la Ley establece que:…”. … OMISSIS… “…En este mismo orden de ideas, aún cuando el criterio vigente por la Sala de Casación Civil para el momento de la celebración del contrato e incluso vigente para el momento de la interposición de la demanda era que opción de compraventa no es una venta, vale la pena incorporar al presente fallo, la distinción entre ellos que establece la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el "OBITER DICTUM" contenido en la sentencia dictada el 20 de julio de 2015, (Exp. N° 14-0662), en la cual acento:…”. … OMISSIS… “…Así las cosas, del estudio del contrato celebrado entre las partes se observa que si bien denominan el contrato que las relaciona como "Contrato de Opción de Compra-venta", así como que denominan a los sujetos LA VENDEDORA Y EL COMPRADOR, por ser un hecho controvertido la naturaleza del contrato a los fines de resolver ese punto controvertido se analiza lo siguiente:…”. “…En la cláusula primera, se determina que LA VENDEDORA (parte demandada), se compromete a vender a EL COMPRADOR (parte demandante), quien a su vez se obliga a comprar el inmueble descrito en el contrato. En la cláusula segunda, fijan el precio en que se realizaría la venta del inmueble en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (B 1.300.000,00), y EL COMPRADOR (parte demandante), paga en ese acto la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARS (Bs. 800.000,00), y establecen que la cantidad restante, seria pagada al momento de protocolizar el documento de compra-venta ante la oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. En la cláusula cuarta establecen que el contrato tendrá una vigencia de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente contrato y la VENDEDORA se obliga a entregar a EL COMPRADOR todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva, y en caso que LA VENDEDORA no suministrare la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra venta, el lapso de vigencia del contrato se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo, las cuales no serán imputables a EL COMPRADOR Igualmente se observa que las partes contendiente en el presente juicio en el contrato objeto de estudio en su cláusula segunda establecen que la suma entregada por EL COMPRADOR lo hace por concepto de arras y que la misma seria imputada al precio la cual se imputará al precio de venta.... así de dicha expresión tanto del hecho de fijar un plazo para el pago establecidas popas partes contratantes, hoy contendientes en el presente juicio, se establece en primer lugar, un hecho de donde emana un indicio que no se trata de un contrato de compraventa, sino de una promesa bilateral de compraventa (contrato preliminar), ya que dejan constancia que su intención noves definitiva para celebrar el contrato final. Y ASÍ SE ESTABLECE…”. “…En este mismo orden de ideas, se observa que las partes en la cláusula cuarta establece que el plazo de duración de la opción sería de noventa (9) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del presente contrato y la VENDEDORA se obliga a entregar a EL COMPRADOR todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva: y en caso que LA VENDEDORA no suministrare la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra venta, el lapso de vigencia del contrato, se prorrogaría automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos, en la cláusula quinta, destaca queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte del COMPRADOR, o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a éste, dará derecho LAVENDEDORA, de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (bs. 80.000,00) por concepto cláusula penal y LA VENDEDORA tendrá derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta, debiendo reintegrar a EL COMPRADOR las sumas restantes de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva por se efectúa por causa imputable a LA VENDEDORA, este devolverá a EL COMPRADOR la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES Bs. 800.000,00) más el diez por ciento (10%), por concepto de cláusula penal, sin perjuicio de las acciones judiciales que EL COMPRADOR puede ejercer para hacer cumplir el presente contrato. Por lo tanto, al establecer las partes que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato la consecuencia es el reintegro de la cantidad de dinero entregada por EL COMPRADOR A LA VENDEDORA en calidad de arras o inicial y retener o entregar un porcentaje de dicha cantidad de dinero, según sea el caso, constituye en segundo lugar, otro hecho determinante para establecer un indicio que no se trata de un contrato de compra venta, sino de una promesa bilateral de compraventa (contrato preliminar), ya que con ello dejan constancia que su intención no es definitiva para celebrar el contrato final toda vez que constituyen arras penitenciales en el mismo y que son una garantía que de acuerdo con el diccionario de la real academia que señala son "arras que permiten a quien hace la entrega desvincularse de la obligación, aceptando su pérdida". Y ASÍ SE ESTABLECE…”. “…Una vez establecidos los indicios que emanan del contrato suscrito entre las partes contendientes este Juzgador llega a la convicción que el contrato que denominaron contrato de opción de compra venta es un promesa bilateral de compraventa (contrato preliminar); en consecuencia, en razón de la naturaleza del contrato no implica la intención definitiva de las partes de transferir la propiedad de inmueble ya que con las arras penitenciales pactadas en la cláusula penal, fijaron la sanción que por el incumplimiento del contrato le corresponde asumir a quien vaya en contravención con lo convenido por cuanto el artículo 1.159 del Código Civil, establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes…”. “…Ahora bien, en cuanto a la acción de cumplimiento de contrato, la misma se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente: …OMISSIS… “…El Doctor José Melich Orsini en su obra "Doctrina General del Contrato señala costo es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral esto parte y en que ese reciprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí. 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante…”. “…En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe "reclamar judicialmente". Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaria mediante una sentencia mero declarativa…” “…El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial…”. “…Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que: "Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación." y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda, que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.". En tal sentido, a la parte accionante reconvenida le corresponde demostrar la existencia de la obligación, para que posteriormente la parte accionada reconviniente le corresponda demostrar el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato, que en el caso de autos consiste en la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva…”. “… En el caso objeto de estudio este Tribunal aprecia que la parte accionante reconvenida mediante un documento autentico suscrito por ante la Notaria Pública segunda de Valencia estado Carabobo, en fecha 22 de abril de 2015, anotado bajo el Nro. 35. Tomo 137, folios 190 al 196 de los libros correspondientes demostró que en la cláusula cuarta del contrato quedó establecida obligación previa para la parte accionada reconviniente de suministrar todos los recaudos necesario para que posteriormente se cumpliera con la obligación principal de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, razón por la cual la parte accionada cumplió con la carga de demostrar la existencia de las obligaciones cuyo cumplimiento exige a la parte accionada. Y ASÍ SE DECLARA…”. “…Por otro lado, la parte accionada reconviniente como excepción a su obligación de entregar nodos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta, alegó haber suscrito posteriormente un documento privado (el cual carece de fecha cierta) para supuestamente modificar el precio de venta y a su decir en el mismo se dejó constancia de la entrega de dichos recaudos y como prueba de ello con la contestación de la demanda incorpora copia simple del expresado documento privado. Al respecto, este Juzgador aprecia que la copia simple del documento privado acompañado por la demandada reconviniente fue objeto de impugnación y desconocimiento por el demandante reconvenido, por lo tanto, por tratarse de una copia simple y no haber insistido en el mismo la parte promovente (demandada reconviniente), carece de valor probatorio y como colofón de las actas procesales se aprecia que tampoco presentó el original en el lapso de promoción de pruebas, circunstancias que conducen sin lugar a dudas a la convicción de este Juzgador que no demostró la excepción alegada y por vía de consecuencia produce que se evidencia el incumplimiento de la obligación contractual de suministrar los documentos necesarios para la protocolización de! documento definitivo de compra venta. Y ASÍ SE DECLARA…”. “…Así las cosas, la parte demandante reconvenida logró demostrar en el caso sometido al conocimiento de este Tribunal la existencia de la obligación cuyo cumplimiento reclama, valga decir, la existencia de la obligación previa de la demandada reconviniente de entregar todos los recaudos necesarios para que posteriormente pudiera el demandante reconvenido cumplir con su obligación principal para pagar el precio de venta del inmueble por ante la oficina de registro correspondiente, así como también quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada reconvenida, son las circunstancias que constituyen razón suficiente para que este Juzgador llegue a la convicción que la demanda incoada por CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ, contra la ciudadana ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS, por el cumplimiento del contrato suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia estado Carabobo, en fecha 22 de abril de 2015, anotado bajo el Nro. 35, Tomo 137, folios 190 al 196 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, debe prosperar y, por lo tanto, debe ser declarada con lugar y ordenado a la demandada reconviniente ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS que cumpla el otorgamiento del documento definitivo de compra venta al demandante reconvenido CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las letras y número PB Cero Tres (PB-03), ubicado en la planita baja del edificio E-2 del Conjunto Residencial VALLE DE ORO, ubicado en el Sub-Sector 1-B del Sector 1, Manzana 34 de la Urbanización Bucaral, población de Flor Amarillo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, inscrito bajo el Código catastral No 08-14-5-U-15-P-B-PB-03, con número de cuenta 2006-05-0003911, el cual posee una superficie aproximada de cincuenta y cinco metros cuadrados con Doce decímetros cuadrados (55,12 mts2), cuyas medidas y demás determinaciones consta en el documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 27 de Junio de 1989, No 4, folios 1 al 14, Tomo 27, Protocolo primero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORESTE: con áreas verdes adyacente y con área de acceso al cuarto recolector de basura del edificio, SUROESTE: con área verde adyacente y pasillo de acceso al edificio, SURESTE: con área verde y NOROESTE: con el cuarto recolector de basura del edificio. Le corresponde el uso exclusivo de un espacio para estacionamiento de vehículo, distinguido con las siglas 1-E-2-PB-03, situado en el área destinada a estacionamiento del conjunto, le corresponde un porcentaje de tres enteros con noventa y dos centésimas por ciento (3,92%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del edificio, el cual le pertenece a la demandada según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertado del Estado Carabobo de fecha 18 de enero de 2007, asentado bajo el Nº 4, folios 1 al 7, del Tomo 4 del Protocolo Primero, tal y como de manera expresa positiva y precisa será establecido en el dispositivo del presente fallo y por cuanto del contrato cuyo cumplimiento se ordena se aprecia que el demandante reconvenido adeuda la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTE (B4F 500.000,00), la cual en razón de la reconversión monetaria experimentada en nuestro país representan al momento de la publicación del presente fallo la suma de CINCO BOLIVARES SOBERANOS (BS 5,00), para que esta sentencia valga como título el demandante reconvenido deberá consignar la expresada suma de dinero previo a la solicitud del cumplimiento voluntario todo ello de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE…”. “…SEGUNDO: De la reconvención. En la presente causa la demandada fundamenta su reconvención en el supuesto incumplimiento del accionado de su obligación de pagar el precio de venta de SETENCIENTOS MIL, BOLIVARES FUERTES (Bs F 700.000,00), pactado en el contrato y previo a la protocolización del documento de compra venta definitivo que debe otorgarse por ante la Oficina de Registro correspondiente. Por su parte el demandante reconvenido al respecto niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención incoada en su contra y alega que el pago debía realizarse al momento de la venta definitiva por ante el registro respectivo…”. “…Así las cosas y conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que "Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación"; así como en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago a el hecho extintivo de la obligación a la parte accionada reconviniente le corresponde demostrar la existencia de la obligación que exige, que en el caso de los consiste en la supuesta obligación del demandante de reconvenido de pagar la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 700.000,00), hoy en razón de la reconversión monetaria experimentada en nuestro país representan al momento de la publicación del presente fallo la suma de SIETE BOLIVARES SOBERANOS (Bs.S 7,00), previo a la protocolización por ante la Oficina de Registro correspondiente…”. “… En el caso objeto de estudio este Tribunal aprecia que la parte accionante reconvenida mediante un documento auténtico suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia estado Carabobo, en fecha 22 de abril de 2015, anotado bajo el Nro. 35. Tomo 137, folios 190 al 196 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, demostró que en la cláusula segunda la obligación de pagar el saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 500.000,00), debía realizarse "... al momento de protocolizar el documento de COMPRA-VENTA ante la Oficina de Registro correspondiente, por lo tanto, al adminicular esta circunstancia con el contenido de la cláusula cuarta del contrato se observa la obligación previa para la parte accionada reconviniente de suministrar todos los recaudos necesarios para que posteriormente se cumpliera con la obligación principal de protocolizar el documento definitivo de compra-venta y precisamente en esa oportunidad el demandante proceder al pago del saldo deudor, por lo tanto, mal puede exigir la demandada reconviniente que la parte demandante reconvenida cumpliera con la obligación de pagar un precio distinto al convenido en el contrato y en una oportunidad diferente, pero mucho más grave todavía que pretenda el cumplimiento de la obligación sin haber cumplido previamente con la entrega de la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo, por lo tanto, todas estas circunstancias constituyen razones suficientes para que este Juzgador llegue a la convicción que la parte accionada reconviniente no cumplió con la carga de demostrar la existencia de las obligaciones cuyo incumplimiento le imputa al demandante reconvenido, lo que por vía de consecuencia produce que la reconvención por resolución de contrato no pueda prosperar y debe ser declarada sin lugar la reconvención, tal y como de manera expresa positiva y precisa será establecido en la parte dispositiva del presente fallo Y ASÍ SE DECIDE…”. …VI … … DECISIÓN … “…Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 22 de abril de 2015 por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo, inserta bajo el Nº 35, Tomo 137 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, intentada por el ciudadano CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.858.425 asistido por el WILFREDO MADDIA SANCHEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 40.466 y todos de este domicilio, contra la ciudadana ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.613,064, de este domicilio, representada judicialmente por la abogado YAMILETH TERAN, inscrita en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nro. 213.169. En consecuencia, ORDENA CUMPLIR a la demandada ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.613.064, con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta al demandante reconvenido CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las letras y número PB Cero Tres (PB-03), ubicado en la planita baja del edificio E-2 del Conjunto Residencial VALLE DE ORO, ubicado en el Sub-Sector 1-B del Sector 1, Manzana 34 de la Urbanización Bucaral, población de Flor Amarillo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio valencia del estado Carabobo, inscrito bajo el Código catastral No 08-14-5-U-15-P-B-PB-03, con número de cuenta 2006-05-0003911, el cual posee una superficie aproximada de Cincuenta y cinco metros cuadrado con Doce decímetros cuadrados (55,12 mts2), cuyas medidas y demás determinaciones consta del documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 27 de junio de 1989, No 4, folios 1 al 14, Tomo 27, Protocolo primero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORESTE: con áreas verdes adyacente y con área de acceso al cuarto recolector de basura del edificio, SUROESTE: con área vende adyacente y pasillo de acceso al edificio SURESTE con área verde y NOROESTE con el cuarto recolector de basura del edificio, te corresponde el uso exclusivo de un espacio para estacionamiento de vehículo, distinguido con las siglas 1-E-2-PB-03, situado en el área destinada a estacionamiento del conjunto, le corresponde un porcentaje de tres enteros con noventa y dos centésimas por ciento (3.92%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del edificio, el cual le pertenece a la demandada según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertado del Estado Carabobo de fecha 18 de enero de 2007, asentado bajo el N° 4, folios 1 al 7, del Tomo 4 del Protocolo Primero, SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por resolución del contrato de opción de compra venta suscrito el 22 de abril de 2015, por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, inserta bajo el N° 15, Tomo 137 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, incoada por ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS contra CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ, todos identificados en el presente fallo…”. “…Se condena es costas a la parte demandada reconvenida por haber resultado totalmente vencida todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. DEL ESCRITO DE INFORMES DEL ESCRITO DE INFORME PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDANTE El abogado WILFREDO MADDIA SÁNCHEZ, inscrito en el INPREABOGADO con el N° 40.466, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano, CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ, presento escrito de informe en los siguientes términos: … OMISSIS… “… CAPITULO I…” “…1.1.- ANTECEDENTES…”. “…CAPITULO II…” “… PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES…” “…CAPITULO III…” “… SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA…”. “… CONCLUSIONES…” “…De las actas procesales se evidencia que los ciudadanos CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNADEZ Y ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS, celebraron el 22 de abril de 2015, un contrato de opción compra venta por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el N°. 35, Tomo 137, Folios 10 al 196, donde manifestaron su consentimiento para vender y comprar el inmueble descrito en la cláusula primera del contrato, perfeccionándose cuando la Vendedora se obligó a vender, es decir cuando ofrece en venta, y el Comprador acepta comprar, es decir, las partes de manera voluntaria y consensuada establecieron obligaciones o concesiones reciprocas de querer vender y comprar, fijando como precio la suma de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.300.000,00), de los cuales se pagó como inicial la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), quedando un saldo restante de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), que serían pagados en el momento de la protocolización de documento de venta definitivo por ante la Oficina de Registro Público respectiva, es decir la intención de las partes en el contrato de opción fue establecer que el saldo deudor del precio de venta fuera pagado en ese momento, ya que estas son obligaciones que las partes deben ejecutar de forma simultánea, es decir el comprador paga el saldo y el vendedor otorga el documento de venta y hace la tradición, lo que desvirtúa por completo el alegato hecho por la accionada reconviniente de no otorgar el documento de venta, debido a que el comprador no ha pagado el precio de venta, y en base a ello lo reconvine por resolución, cuando lo real, es que ambos actos jurídicos tienen que realizarse de manera simultánea para evitar que posteriormente se excusen en el incumplimiento de las obligaciones reciprocas que le corresponden a cada una; como ocurrió en el presente caso…”. “…Igual quedó evidenciado del contrato de opción (cláusulas segunda y novena), que las partes convinieron de manera consensuada que el saldo deudor de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), iba a ser pagado al momento de protocolizar el documento de compra venta por ante la oficina de Registro, que de acuerdo a la Clausula Cuarta del Contrato de Opción, la Vendedora hoy accionada, tenía la obligación de entregar al comprador CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNADEZ, los recaudos necesarios para le protocolización del documento definitivo de venta, para que la negociación planteada en el contrato terminara satisfactoriamente para las partes…”. “…De las actas procesales que corren en este expediente, NO EXISTE PRUEBA que demuestre que la parte demandada reconviniente ARELIS COROMOTO PEREZ BARRIOS, haya entregado al accionante CARLOS OSWALDO SANCHEZ HERNANDEZ, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual era su carga, al introducir en su contestación ese hecho extintivo de su obligación, al afirmar que los había entregado en el momento de la firma del documento privado que acompañó en copia fotostática, al no demostrar ese hecho, incumplió con esa obligación tal y como fue contraída, adoptando una conducta contraria a la buena fe, la equidad, los usos y la ley, como fuentes concurrentes a la determinación de la conducta contractual a pesar de haber suscrito el contrato de opción de compra venta…”. “…El incumplimiento de esta obligación por parte de la accionante reconviniente, produjo que el plazo de 90 días continuos más 30 días, fijado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción Compra Venta, para la protocolización del documento definitivo y para el pago del saldo deudor de Bs.500.000,00, se prorrogaría automáticamente en proporción al retraso por parte de la vendedora de la entrega del documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta…”. “… De la contestación de demanda se desprende que la accionada se niega a otorgar el documento definitivo de venta, por que el comprador no ha pagado el precio, lo que demuestra el incumplimiento de esa obligación por parte de la vendedora hoy accionada reconviniente, porque precisamente el otorgamiento ante el Registro Público, es la prueba de su cumplimiento, así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N. 49, del 23 de febrero de 2017, expediente 16-1050, en caso muy análogo al presente, cuando asentó:…”. “…Por otra parte, es un principio fundamental la valoración de forma integral de toda prueba incorporada al proceso y no de forma parcial como lo hicieron el juez a quo y el ad quem, ya que solamente se limitaron a analizar las cláusulas del contrato que pudieron beneficiar a la demandada (sin analizar las cláusulas cuarta y séptima entre otras), incumpliendo con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, generándose una contradicción en lo motivos cuando estando en presencia de un contrato de compraventa de un inmueble, que genera reciprocas obligaciones y habiendo cumplido con la prestación debida de su parte, quedaron solamente por cumplir las obligaciones de la demandada, pero se afirmó que no había demostrado el incumplimiento de la demandada, donde se debe apreciar por el juez de la causa si el solo hecho de la inexistencia del documento debido ante el registro inmobiliario demuestra tal incumplimiento contractual (Resaltado y cursivas propios)…”. “…Lo expuesto son los hechos concretos que quedaron demostrados en el presente juicio, que llevó al Juez a-quo, una vez analizados los hechos, defensas y probanzas aportadas por las partes, llegar a la conclusión que en este caso se determinó el incumplimiento del contrato de promesa bilateral de venta por parte de la demandada reconviniente, y en consecuencia declaró Con Lugar la presente demanda en la sentencia definitiva dictada en este juicio el 24 de enero de 2019, de junio de 2017, la cual no se encuentra viciada de nulidad, por lo que, pido sea confirmada y en el dispositivo del fallo fije la oportunidad, términos y condiciones para pagar el saldo restante del precio del inmueble, o sea, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00), o la cantidad que corresponda por efecto de la reconversión monetaria; y en caso de incumplimiento de la misma por la accionada, ordene que la sentencia a dictarse en esta instancia, sirva de título para ser protocolizada por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, declarando en consecuencia sin ligar el recurso de apelación ejercido por las parte accionada…”. … CAPITULO IV … “…Por último pido a este Tribunal, admita el presente escrito contentivo de los informes de este juicio, los tramite y sustancie conforme a derecho y declare Con Lugar la presente demanda en la definitiva. En Valencia, en el día, mes y año de la nota de presentación…”. MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman la presente causa, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe estima pertinente establecer que: Nuestro Código Civil Venezolano, señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión...”. Asimismo, el artículo 1.141, establece lo siguiente, Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita. Además, el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Subrayado y Negritas de este Tribunal) Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Agostinho Domingos Ascencao Homen contra Luciano Gavioli y otro, señaló lo siguiente: “…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso: Crisol Publicidad c/ Diario El Universal, C.A., estableció lo siguiente: “...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”. En este mismo sentido se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, (caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita), en el expediente 04-147, en la cual, expresó lo siguiente: “…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Negrillas de la Sala). La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, respecto de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa venta, señaló: “…Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.). En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195) De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en base a los elementos probatorios revisado por el juez A quo de los elementos consignados junto al escrito liberar y junto al escrito de contestación y reconvención propuesta por la parte demandada, dado que durante la etapa procesal correspondiente ninguna de las partes trajo a los autos elementos probatorios no haciendo uso de esta etapa procesal, quedo verificado por quien suscribe tal y como lo realizo el Juez A quo quedo plenamente demostrado el incumpliendo de los acuerdos contractuales por la demandada ciudadana, ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIO, quien con su incumplimiento privo el perfeccionamiento de la venta definitiva y protocolización del documento definitivo. Asimismo, resulta relevante aclarar que la reconvención propuesta por la antes mencionada ciudadana resulta contradictoria, ya que no puede venir quien ha incumplido en el acuerdo pretender su resolución, pues tal como lo ha dejado sentado él A quo el perfeccionamiento de la venta definitiva no se realizó ya que la hoy demandada no realizo de manera oportuna la documentación requerida. Y ASÍ SE ESTABLECE. Igualmente se verifica en esta instancia que se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción de venta autenticado el cual al no haber sido objeto de impugnación o desconocimiento por parte de la demandada, se tiene como válido en su contenido y firma, asimismo se evidencia que el contrato objeto fundamental de la demanda consta de la identificación de las partes que intervienen si son naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del bien inmueble; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador a la opcionante o vendedora y, por lo que este Juzgador considera que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las letras y número PB Cero Tres (PB-03), ubicado en la planita baja del edificio E-2 del Conjunto Residencial VALLE DE ORO, ubicado en el Sub-Sector 1-B del Sector 1, Manzana 34 de la Urbanización Bucaral, población de Flor Amarillo, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio valencia del estado Carabobo, inscrito bajo el Código catastral No 08-14-5-U-15-P-B-PB-03, con número de cuenta 2006-05-0003911, el cual posee una superficie aproximada de Cincuenta y cinco metros cuadrado con Doce decímetros cuadrados (55,12 mts2), cuyas medidas y demás determinaciones consta del documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 27 de junio de 1989, No 4, folios 1 al 14, Tomo 27, Protocolo primero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORESTE: con áreas verdes adyacente y con área de acceso al cuarto recolector de basura del edificio, SUROESTE: con área vende adyacente y pasillo de acceso al edificio SURESTE con área verde y NOROESTE con el cuarto recolector de basura del edificio, te corresponde el uso exclusivo de un espacio para estacionamiento de vehículo, distinguido con las siglas 1-E-2-PB-03, situado en el área destinada a estacionamiento del conjunto, le corresponde un porcentaje de tres enteros con noventa y dos centésimas por ciento (3.92%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del edificio, el cual le pertenece a la demandada según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertado del Estado Carabobo de fecha 18 de enero de 2007, asentado bajo el N° 4, folios 1 al 7, del Tomo 4 del Protocolo Primero. Y ASÍ SE DECIDE. Asimismo, constata este sentenciador de una revisión del contrato suscrito por las partes, acompañado junto con el libelo de la demanda y previa valoración por él A quo y la Cual se ratifica en esta instancia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar el cumplimiento del contrato, alegando que la demandada de autos no dio cumplimiento a su obligación la cual fue realizar la protocolización del documento definitivo de venta lo que resulta una condición para que la parte actora obtuviera de pleno derecho la propiedad, asimismo se desprende de los autos que la parte actora cumplió con sus deberes contractuales, adquiridos en el contrato de opción de compra y venta. En tal sentido, de los alegatos realizados por cada una de las partes y elementos probatorios traídos a los autos, este juzgador verifica que la parte actora demostró cada uno de los hechos que alego, en tal sentido el artículo 1.354 del Código Civil, establece: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” De la norma antes transcrita procedió este Juzgador a verificar el material probatorio traído a los autos por la parte demandante a los fines de constatar la probanza de cada una de las obligaciones de las cuales reclama su cumplimiento, lo cual se constata que la misma demostró con cada una de las pruebas aportadas junto con el libelo de la demanda, en consecuencia, probado como ha sido el pago de la obligación contractual adquirida por la parte actora, así como el cumplimiento de todas las obligaciones a los fines de materializar el negocio en cuestión, es por lo que procede este Juzgador a declarar SIN LUGAR el recurso de apelación de fecha 10 de marzo de 2020, por el abogado WILIAN DÍAZ GUZMÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.435 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 24 de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Y ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, con relación a la reconvención no logro demostrar ante él A quo y ante esta instancia la parte demandada reconviniente, el incumpliendo de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano CARLOS OSWALDO SÁNCHEZ FERNÁNDEZ, que conlleven a la resolución del mismo, por lo que se confirma en esta instancia la declaratoria SIN LUGAR de la reconvención planteada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Y ASÍ SE ESTABLECE. En consecuencia, dado los fundamentos de hecho y derecho establecidos por este jurisdicente procede a CONFIRMAR en todas sus partes la Sentencia Definitiva dictada en fecha 24 de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVA En virtud de los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación en fecha 10 de marzo de 2020, por el abogado WILIAN DÍAZ GUZMÁN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.435 en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 24 de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO planteada en el escrito de contestación de la demandada por la ciudadana, ARELIS COROMOTO PÉREZ BARRIOS, mediante apoderado judicial. TERCERO: CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia Definitiva dictada en fecha 24 de enero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso y de la incidencia a la parte demandada reconviniente y apelante de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 276 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión. Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen. Publíquese, regístrese y déjese copia. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en la ciudad de Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil veinticinco (2025). Año 215º de la Independencia y 166º de la Federación. CARLOS EDUARDO NÚÑEZ GARCÍA EL JUEZ PROVISORIO En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:30 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley. ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA LA SECRETARIA TITULAR Exp. Nº 15.654. CENG/ovg-