TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 28 de noviembre de 2025
215º y 166º

EXPEDIENTE Nº: 16.456
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
PARTE DEMANDANTES: ciudadanos LAURA RIVERA CAPRILES y HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-7.515.556 y V-1.333.126, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTES: abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 133.881.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 8 de agosto de 2003, anotada bajo el Nº 31, tomo 30-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados AILEEN ZAPATA LICÓN, MARCO ROMÁN AMORETTI y RICHARD ALEXANDER VALDEZ ROMÁN, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 54.931, 21.615 y 327.907 respectivamente.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Corresponde a este Juzgado Superior pronunciarse en la presente causa sobre la apelación ejercida en fecha 02 de julio de 2025 por la abogada, THAIDIS CASTILLO PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 133.881, contra la sentencia dictada en fecha 26 de junio de 2025, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Mediante escrito presentado en fecha 04 de julio del año 2024, por la ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.515.556, debidamente asistida por la abogado en ejercicio THAIDIS CASTILLO PÉREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 133.881, quien a su vez actúa esta ultima en carácter de apoderada judicial del ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.333.126, incoa acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) contra la Sociedad Mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 8 de agosto de 2003, anotada bajo el Nº31, tomo 30-A, representada legalmente por el ciudadano NELSON DURÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.187.047, el cual previa distribución de Ley correspondió conocer al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, el cual procedió a darle entrada en fecha 04 de julio de 2024.
Por auto de fecha 10 de julio de 2024, el A quo admite la demanda, ordenando la citación de la parte demandada.
En fecha 30 de septiembre del 2024, el Alguacil del A quo da cuenta de haber practicado efectivamente la citación ordenada.
En fecha 25 de octubre del 2024, la representación judicial de la demandada presenta escrito de CONTESTACIÓN a la demanda, y opuso cuestiones previas.
En fecha 04 de noviembre de 2024, la parte demandante presenta escrito de subsanación y contradicción a las cuestiones previas.
En fecha 14 de noviembre de 2024, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas a las cuestiones previas.
Por auto de fecha 19 de noviembre de 2024, el A quo se pronuncia sobre la admisión de las pruebas promovidas.
Mediante decisión interlocutoria de fecha 20 de enero de 2025, el A quo declara subsanada la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11º eiusdem.
En fecha 19 de febrero de 2025, la demandada ejerce recurso de apelación de la decisión interlocutoria que decidió las cuestiones previas.
Por auto de fecha 24 de febrero de 2025 el A quo oye en un solo efecto el recurso de apelación ejercido.
En misma fecha él A quo celebró la audiencia preliminar, acordándose la suspensión voluntaria de la causa por tres (3) días de despacho.
En fecha 28 de febrero de 2025, reanudó la Audiencia Preliminar.
Por auto de fecha 7 de marzo de 2025 se realiza la fijación de los Hechos controvertidos y límites de la controversia.
En fecha 11 de marzo la demandante presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de marzo la demandada presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de marzo, el apoderado judicial de la demandada se opone a las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante decisión interlocutoria de fecha 19 de marzo de 2025, el A quo admite las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 11 de junio de 2025 se llevó a cabo la celebración de la audiencia o debate oral.
En fecha 26 de junio de 2025, el A quo dicta el extenso del fallo.
En fecha 02 de julio de 2025, la apoderada judicial de la parte actora ejerce recurso de apelación contra el fallo definitivo dictado por el A quo.
Por auto de fecha 07 de julio de 2025, el A quo oye el recurso y acuerda la remisión de la causa al Juzgado Superior distribuidor de esta Circunscripción Judicial.
Previo sorteo de distribución de fecha 11 de julio de 2025, corresponde a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 16 de julio de 2025, se le da entrada y se fija los lapsos correspondientes para la presentación de los escritos de informes y observaciones.
En fecha 16 de septiembre de 2025, la parte recurrente, presenta escrito de informe, igualmente lo hace el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 23 de septiembre de 2025, los apoderados judiciales de la parte demandada presentan escrito de observaciones a los informes de la parte recurrente.
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Observa este Juzgado Superior de la revisión del escrito de demanda presentado en fecha 04 de julio de 2024, por la parte actora, la misma fundamento la pretensión los términos siguientes:
… OMISSIS…
…LOS HECHOS…
“…El ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, es propietario de dos (2) locales comerciales y una (01) oficina, ubicados en un edificio denominado SAN MARTIN, ubicado en la Avenida Bolívar Norte del Municipio Valencia, estado Carabobo, tal como consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Decima Octava de Caracas, registrado en fecha 12 de marzo de 1985, inserto bajo el N.º 121, Tomo 4 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Distrito Valencia Estado Carabobo, en fecha 7 de agosto de 1985, registrado bajo el Nro. 6, folios del 1 al 3, del Protocolo Primero, como se evidencia de documento de propiedad que anexo marcado "B"…”.
“…Dicho inmueble (locales y oficina) fue arrendado a la entidad mercantil HELADERIA ALASKA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, representada por el ciudadano NELSON DURAN, titular de la cédula de identidad Nro. V.8.187.047. actualmente la relación arrendaticia, se encuentra vigente, según se evidencia de contrato de arrendamiento privado que se anexa en original marcada "C"…”.
“…Es el caso Ciudadano (a) Juez, que en fecha 21/12/2023, el ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, mediante su Apoderada judicial, interpuso ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS DERECHOS ECONOMICOS SUNDDE del estado Carabobo, solicitud a los fines de efectuar notificación para la no continuación de la relación arrendaticia, en virtud de que la arrendataria HELADERIA ALASKA C.A., se negaba a recibir la notificación privada. En fecha 12/01/2024, se llevó a cabo el acto respectivo, según consta de Expediente Nro. DNPDI 13374-23, en el cual fue debidamente notificado de la no continuación de la relación arrendaticia y que está en disfrute de la prórroga legal establecida a su favor. En dicha oportunidad la arrendataria HELADERIA ALASKA C.A., solicitó inspección ocular por ante dicho organismo, la cual fue efectuada en fecha 19/01/2024, como se desprende del anexo marcado "D"…”.
“...En dicha oportunidad, esta representación judicial pudo constatar que en la oficina funciona una tienda de ropa y un centro de manicure y pedicure desarrollando actividades económicas. …
… El objeto social de la sociedad mercantil HELADERIA ALASKA C.A. conforme a sus estatutos sociales, es decir, dichas actividades comerciales no con compatibles con la venta de ropa y servicios cosméticos de pedicuristas y manicuristas. En consecuencia, se evidencia que existe una violación a la cláusula SEXTA, del contrato de arrendamiento vigente que señala:…”.
“… EL ARRENDATARIO, se compromete a utilizar el inmueble únicamente para comercio y oficina no pudiendo cambiar su destino sin la autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR. Igualmente queda expresamente convenido que EL ARRENDATARIO no podrá ceder, traspasar ni subarrendar en forma alguna, total o parcialmente el inmueble bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso, la autorización expresa de EL ARRENDADOR dada por escrito…”.
“…En ningún momento los arrendadores: LAURA RIVERA CAPRILES ni HUMBERTO ACHE RAMOS, AUTORIZARON, en forma alguna que pudiese subarrendar la sociedad mercantil HELADERIA ALASKA C.A., en consecuencia, existe un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria…”.
“…En segundo lugar, en la oportunidad de la referida inspección, y por manifestación expresa por parte del representante legal de HELADERIA ALASKA C.A., ciudadano NELSON DURAN, la cual acompañó marcado "E", en la cual declaró lo siguiente:…”.
“…Carta explicativa…”
... OMISSIS...
“…En la referida inspección se determinó que la arrendataria HELADERIA ALASKA C.A., efectuó la construcción de un anexo en la parte de la oficina, la cual destinó a depósito, una placa de concreto en el área de los locales y presentó la referida carta explicativa de supuestas mejoras y construcciones, todas estas realizadas sin la debida autorización de los arrendadores, lo cual contraria la obligación contenida en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, que señala lo siguiente:…”.
“…QUINTA: EL ARRENDATARIO recibe el inmueble en perfectas condiciones, solvente en el pago de todos sus servicios, no pudiendo efectuar en el mismo mejoras, modificaciones ni reconstrucciones y si las hace incumple el contrato, debiendo pagar los daños y perjuicios correspondientes. En todo caso, si EL ARRENDADOR la acepta, quedarán en beneficio del inmueble arrendado, sin indemnización ni pago por ellas, ya que desde el momento de su ejecución se consideraran de su propiedad, si las ha aceptado o las aceptare expresamente por escrito…”.
“… DEL DERECHO…”.
“… PETITORIO…”.
“…Con base en las razones de hecho y de derecho en nombre de nuestra mandante demandamos en desalojo a la sociedad mercantil HELADERIA ALASKA C.A., ya identificada y solicitamos al tribunal lo siguiente:…”.
“…PRIMERO: Declare con lugar la presente acción de desalojo intentada contra sociedad mercantil HELADERIA ALASKA C.A., con base en las razones de hecho y de derecho explanadas en el presente libelo y acuerde el desalojo de dos (2) locales comerciales y una (01) oficina, ubicados en un edificio denominado SAN MARTIN, ubicado en la avenida Bolívar Norte del Municipio Valencia, estado Carabobo, antes identificado, para que se lo entregue a nuestro representado totalmente desocupado y libre de personas y bienes, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación…”.
“…SEGUNDO: Condene en costas a la parte demandada…”.
“…CUARTO: (Sic) Se admita la presente demanda y de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se tramite y sustancie la presente demanda a través del procedimiento oral establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. …”

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de contestación a la demanda, la apoderada judicial alego lo siguiente:

…OMISSIS…
“…TITULO II…”
“…CAPITULO I…”
“… En base al artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, paso a Negar y Contradecir los cual niego que hubiera realizado modificaciones no autorizadas a los locales arrendados. En el fundamentos de hecho y derechos alegados por el demandante en su libelo de demanda, por 01 de enero de 1994 mi representada arrendo el local numero UNO (1) para desarrollar el giro comercial HELADERIA ALASKA, S.R.L.; según consta de contrato de arrendamiento firmad contrato de arrendamiento en fecha 15/12/1995. asimismo, se anexa marcado con la letra “I” en el 01/12/1993, el cual se ajunta marcado con la letra “J” y posteriormente se firmo Subsiguientemente, adjunto contrato de arrendamiento marcado con la letra K con fecha 15/12/1998. El resto de los contratos de arrendamientos se incorporan en otros capitulo siguientes…”.
“…Es importante destacar, que en el año 2005, el administrador de HELADERIA ALASKA ciudadano GREGORIO ARISTIDE FRANCO; convino con el arrendador, representado en ese acto por la ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.515.556, abogada inscrita en el INPREABOGADO bajo el Ne 24.711; en tomar en arrendamiento los locales 1 y 2 como la Oficina 1 ubicada en el primer pis del Edificio San Martin, ubicado en la Avenida Bolívar Norte, firmando dicha administradora la autorización para que el demandado pudiera hacer las modificaciones necesarias para desarrollen su giro comercial; modificaciones que ella sabe se terminaron en ese mismo año; la cual no solo autorizo, sino, que consintió desde año 2005. Adjunto contratos de arrendamientos de fechas 30/01/2004, 01/02/2005 y 01/01/2005 marcados con las letras: "L", "LL" y "M"; de igual manera adjunto la autorización UT- Supra aludida con letra "N". Además, consigno otro contratos marcados con las letras "N", "ÑI" y "N2", que se inician el 2006; De igual manera consigno marcado con la letra "O", "O1" y "O2" contratos que se inician el 2007 Continuando con el tópico, consigno contrato de arrendamiento marcado con la letra "P" y “P1” que se inician el año 2008…”.
“…A propósito, merece especial atención el contrato firmado en fecha 01 de enero del 2010: donde se puede observar que el ciudadano GREGORIO ARISTIDE FRANCO, en su condición de administrador de HELADERIA ALASKA, C.A.; firma con el demandante un contratad arrendamiento por los dos locales y la oficina, el cual adjunto marcado con la letra "Q En el contrato de arrendamiento consignado por el demandante con data de firma 01 de enero de 20 se puede observar, que el ciudadano NELSON DURAN, representa a la HELADERIA ALASKA C.A.; quien es accionista de la mencionada empresa desde su fundación; adjunto el mencionado contrato marcado con la letra "R"…”.
“…En relación a lo antes expuesto, es pertinente mencionar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dice:…”.
“…Articulo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe (Negrillas propias del escrito)…”.
“… De igual manera; el artículo 1160 del Código Civil expresa:…”.
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley…”.
“…En cuanto, a la intención de los contratos aquí elucidados, es obvio, que si primero se contrata un local y luego el otro, es porque, es necesario tener un espacio adecuado para desarrollar el objeto social de la empresa HELADERIA ALASKA C.A.; máxime que existe un consentimiento expreso como tácito por parte del demandante. …
“… CAPITULO II…”.
“…Niego y contradigo, que hubiere subarrendado la oficina dilucidada; asimismo, manifiesto que el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, nos informa que si el demandante no acompañare con su escrito la prueba documental y así como la lista de los testigos, no se le admitirá después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el libelo la Oficina donde se encuentre. Es decir, que el demandante, no cumplió con su carga de probar el subarrendamiento…”.

DE LA SENTENCIA APELADA
Estando en la oportunidad correspondiente procede este Juzgado Superior visto los alegado por las partes, pasar a revisar la sentencia de fecha 31 de octubre de 2023 dictada por el A quo:

…OMISSIS…
…-IV-…
… CONSIDERACIONES PARA DECIDIR…
“…De vuelta al caso que ocupa el presente pronunciamiento judicial, se observa que el thema decidendum del caso sub examine se circunscribe al DESALOJO de dos (2) locales comerciales y una (1) oficina, del Edificio SAN MARTIN, ubicado en la Avenida Bolívar Norte del municipio Valencia del estado Carabobo, incoado por el ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolano, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad V-1.333.126, contra la sociedad mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A., sustentada en las disposiciones establecidas en los literales D, F, I, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las cuales a continuación se pasan a transcribir:…”.
“… Artículo 40: Son causales de desalojo:…”.

...OMISSIS...
“…D. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”.

...OMISSIS...
“…E. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo…”.
“…F. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio…”.
“…Conforme a lo señalado por los accionantes, las causales de desalojo supra transcritas se encuentras consumadas por los hechos que a continuación describe:…”.

...OMISSIS...
“…En dicha oportunidad, esta representación judicial pudo constatar que en la oficina funciona una tienda de ropa y un centro de manicure y pedicure desarrollando actividades económicas…”.
...OMISSIS...
“…En la referida inspección se determinó que la arrendataria HELADERÍA ALASKA, C.A., efectuó la construcción de un anexo en la parte de la oficina, la cual destinó a depósito, una placa de concreto en el área de los locales y presentó la referida carta explicativa de supuestas mejoras y construcciones, todas estas realizadas sin la debida autorización de los arrendadores, lo cual contraria la obligación contenida en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, que señala lo siguiente:…”
“…En el ejercicio del contradictorio, la demanda de autos expone que:…”.

“… Es importante destacar, que en el año 2005, el administrador de la HELADERÍA ALASKA, C.A., ciudadano GREGORIO ARISTIDES FRANCO, convino con el arrendador, representado en ese acto por la ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-7.515.556, abogada inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº. 24.711; en tomar en arrendamiento los locales 1 y 2 como la oficina 1 ubicada en el primer piso del Edificio San Martín, ubicado en la Avenida Bolívar Norte; firmando dicha administradora la autorización para que el demandado pudiera hacer las modificaciones necesarias para desarrollar su giro comercial; modificaciones que ella sabe se terminaron en el mismo año; la cual no solo autorizó, sino que consintió desde el año 2005...”.
“…Celebrada la audiencia preliminar, los límites de la controversia quedaron fijados mediante auto expreso de la siguiente manera:…”.
“…Determinar el uso de los locales y oficina objeto del contrato de arrendamiento…”.
“…Establecer si el arrendatario ha incumplido con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, respecto a la existencia de modificaciones o mejoras…”.
“…Previo a dilucidar sobre la procedencia de las causales de Desalojo invocadas, conviene para esta instancia judicial hacer cita de los artículos siguientes de la ley adjetiva y sustantiva civil respectivamente:…”.
“…Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“…Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
“…En razón de ello y al amparo de lo dispuesto en el artículo 506 de la ley adjetiva civil, corresponde a los sujetos procesales intervinientes, traer a conocimiento del Juez los medios probatorios de los cuales pueda verificarse la veracidad de sus alegatos y que, a la luz de la labor de juzgamiento desciende esta Jurisdiscente al análisis del acervo probatorio incorporado al proceso en los términos que a continuación se explican…”.
“…En lo atinente a la causal de desalojo establecida en el literal D, del artículo 40 de la Ley Especial, esto es, el cambio del uso del inmueble…”.
“…Artículo 40: Serán causales de Desalojo:…”.
...OMISSIS...
“…D. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas, o por quien haga sus veces, y/o lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”.
“… Es menester para quien juzga, establecer como punto de inicio, el uso o destino del inmueble dado en arrendamiento, lo cual se desprende del contenido de la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes cuyo texto reza in verbis:…”.
… SEXTA: EL ARRENDATARIO se compromete a utilizar el inmueble únicamente para comercio y oficina no pudiendo cambiar su destino sin la autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR (...). …
“…De la simple lectura de la cláusula contractual, se desprende la naturaleza COMERCIAL que las partes han acordado destinar a los inmuebles arrendados, sin siquiera establecer distinción o especificidades algunas respecto al rubro comercial a desarrollar, es decir, de la interpretación de la disposición normativa in comento no se desprenden restricciones o limitaciones, más allá de la de “destinar los locales al uso comercial”, por lo que, mal podría quien aquí decide, contrariar dicho acuerdo celebrado entre las partes, atribuyéndole al dispositivo transcrito un sentido y alcance distinto al que de se propia lectura emana…”.
“…En fuerza de lo esbozado, no se desprende del análisis probatorio que en el inmueble objeto de arrendamiento se desarrolle una actividad distinta a la comercial, tal como se dejó constancia en la Inspección Ocular realizada por este Despacho en fecha 11 de abril de 2025, de cuyo PARTICULAR SEXTO se lee:…”:
“…Durante la práctica de la presente inspección el local comercial se encontraba abierto al público desarrollando actividad comercial de venta de comidas, helados, jugos, batidos y afines. (...) (Resaltado de este Tribunal)…”.
“…Dicha prueba reviste carácter de relevancia para el presente fallo, toda vez que es la materialización del principio de inmediación que rige en los procesos civiles, permitiendo a esta Operaria de Justicia, evidenciar con determinación suficiente e inequívoca, el tipo de actividad desempeñada por la sociedad mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A., parte demandada en la presente litis, la cual es de tipo comercial, y en razón de ello, queda desvirtuado el alegato referido al cambio de uso y en consecuencia, desechada la causal de desalojo establecida en el Literal D del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia. Y así se establece…”.
“…En lo concerniente a la cesión del contrato o subarrendamiento, estatuido en el literal F del artículo in commento, no consta del acervo probatorio consignado en autos, que dicho contrato haya sido cedido, traspasado, ni menos aún subarrendados, tampoco se evidencia actividad comercial de persona natural o jurídica en el local comercial objeto de litigio, por lo que, dicha causal de desalojo se desecha. Así se establece…”.
“…Finalmente, en lo relativo a la causal de desalojo prevista en el literal I, del artículo 40 eiusdem, a saber:…”.
“…I. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio…”.
“…En función del dispositivo de Ley supra transcrito, manifiesta la actora que, fue incumplida la CLÁUSULA QUINTA del contrato de Arrendamiento, al haberse realizado reparaciones y modificaciones no consentidas por el propietario y/o arrendador, lo cual hace necesario traer a colación la disposición contractual en referencia, cuyo tenor es el siguiente:…”.
“…QUINTA: EL ARRENDATARIO recibe el inmueble en perfectas condiciones, solvente en el pago de todos sus servicios, no pudiendo efectuar en el mismo mejoras, modificaciones, ni reconstrucciones y si las hace incumple en el contrato, debiendo pagar los daños y perjuicios correspondientes. En todo caso, si EL ARRENDADOR la acepta, quedarán en beneficio del inmueble arrendado sin indemnización ni pago por ellas, ya que desde el momento de su ejecución se considerarán de su propiedad, si las ha aceptado o las aceptare expresamente por escrito. (Resaltado de este Tribunal)…”.
“…Sobre este punto, la accionada manifiesta tanto en su contestación, como en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, que las modificaciones y mejoras realizadas a los inmuebles objeto de arrendamiento, fueron expresamente autorizadas por la Arrendadora para el entonces, ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, quien hace las veces de Administradora de los referidos inmuebles, y para ello, consigno de forma oportuna documental privada marcada N, que acompaña a su contestación, que riela inserta al folio noventa y seis (96) del presente expediente, la cual no fue ni válida ni oportunamente impugnada por la parte contraria, por lo que se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estatuido en el artículo 444 de la ley adjetiva civil…”.
“…De dicha instrumental se desprende el siguiente contenido:…”.
“…Valencia 09 de mayo de 2005…”.
“…A QUIEN PUEDA INTERESAR…”.
“…Yo, LAURA RIVERA DE PAEZ, venezolana, abogada, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 7.515.556 y de este domicilio, en mi carácter de administradora del ciudadano Humberto Ache Ramos, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.333.126 y domiciliado en Caracas, mediante el presente documento declaro: Que autorizo a Gregorio Arístides Franco, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.131.293 y de este domicilio, en su carácter de arrendatario de los inmuebles del edificio San Martín distinguidos con los Nº LOC 1 Y LOC 2, en donde funciona actualmente Heladería Alazka, para unir por debajo de la escalera del edificio los dos mencionados locales, para que funcionen en los dos locales la Heladería Alazka ya referida, y efectué las reparaciones e incluso pinte la fachada de todo el Edf San Martín, como parte de la negociación pactada con la ya identificada administradora. (Resaltado de este Tribunal).…”.
“…La documental aludida es adminiculada con la declaración de los testigos evacuada en la celebración de la audiencia oral, conforme a lo establecido en el artículo 508 de la ley adjetiva, siendo contestes en sus declaraciones al afirmar que:…”.
“…Primer testigo, ciudadano EDWARD ALEJANDRO MEDINA CUMARE, venezolano, mayor de edad de edad, titular de la cédula de identidad NºV-12.753.002:…”.

...OMISSIS...
“…SEXTA PREGUNTA: Describa los locales donde se ubica HELADERÍA ALASKA y la descripción de la oficina para su segundo periodo de trabajo. CONTESTÓ: Dos locales unidos, tenía una barra, salón comedor, y una barra al lado izquierdo donde esta la parte de los helados, una nevera despachadora de helado, y la parte de la oficina eran como cuatro cubículos y un deposito en la parte de atrás…”.
“… Segundo Testigo, ciudadano GEOVANNI RAFAEL MARIÓ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad NºV-6.379.118:…”.

...OMISSIS...
“…OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo si la última vez que aseguró HELADERÍA ALASKA, realizó descripción de las condiciones físicas de la HELADERÍA ALASKA. CONTESTÓ: Si, se hizo la descripción, porque en el 2005 ellos obtuvieron un fondo de comercio que estaba al lado, y se realizaron algunas reformas. NOVENA PREGUNTA: Diga el testigo si en la fecha del año 2005, le enseñaron alguna autorización del propietario para las modificaciones. CONTESTÓ: Yo fui llamado para la ampliación de la póliza, y me mostraron una autorización emitida en el 2005. DECIMA PREGUNTA: Diga el testigo si la autorización estaba firmada por la señora LAURA RIVERA DE PAEZ. CONTESTO: Si estaba identificada la señora, y era necesario porque formaba parte de la póliza…”.
“…Tercer testigo, ciudadano GREGORIO ARISTIDES FRANCO, titular de la cédula de identidad NºV-10.131.293: …

...OMISSIS...
“…QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta si desde esa fecha y hasta ahora HELADERÍA ALASKA desarrolla su giro comercial en el local 1 y 2 del edificio SAN MARTIN. CONTESTÓ: Si, si me consta, luego compramos la barbería CAMORUCO, y ampliamos el local con autorización de la Doctora LAURA, un documento que por ahí debe estar, porque en esa época nunca tuvimos relación sino con la doctora LAURA, se realizaron las reparaciones, en el año 2005. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, cómo quedaron las modificaciones, o cómo afectaron las modificaciones la distribución del local 1 y 2 del edificio SAN MARTIN. CONTESTO: Nosotros con la autorización de la doctora LAURA, llegamos a un convenio en el que nos permitió ceder el local, unimos los dos locales, y pintamos el frente del edificio, y continuamos la barra horizontal…”.
“…Las declaraciones rendidas por los testigos que fueron evacuados en la oportunidad correspondiente, guardan relación estrecha de modo, tiempo y espacio, con la autorización escrita, suscrita por la ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, parte codemandante en el presente juicio, en el mes de mayo del año 2005, la cual, al no haber sido desconocida en su debida oportunidad, conforme a lo establecido en el artículo 444 procedimental, adquiere el carácter de instrumento privado reconocido, surtiendo pleno valor probatorio…”.
“…Para ahondar en lo debatido, respecto a la prueba de Informes requerida a la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, (SUNDDE), dicha dependencia administrativa remitió a este Juzgado las respectivas resultas, mediante comunicación identificada con el alfanumérico OFI/SUNDDE/2025/ABRIL-00070 de fecha 10 de abril de 2025, en la cual informó:…”.
“…A. SÍ. En nuestros archivos consta el expediente DNPDI-13374-23, cuyas partes HUMBERTO ACHE RAMOS, titular de la cédula de identidad NºV-1.333.126 y HELADERÍA ALASKA, C.A., representada por NELSON DURÁN, titular de la cédula de identidad NºV-8.187.047…”.
“…B. Sí. En fecha 19 de enero de 2024 se llevó a cabo Inspección por parte del funcionario JESÚS TORRES, titular de la cédula de identidad NºV-4.229.777 en la sede donde funciona HELADERÍA ALASKA, C.A., ubicada en la Avenida Bolívar Norte de la ciudad de Valencia, estado Carabobo…”.
“…C. Sí. En dicha inspección el funcionario actuante apreció la construcción de un anexo en la parte de oficina para depósito, la construcción de una placa de concreto en la parte de la cocina…”.
“…Asimismo, fue remitido la totalidad del expediente administrativo en alusión, de cuya revisión exhaustiva, autoriza a esta Jurisdiscente a concluir que, la inspección realizada en sede administrativa resulta ser imprecisa tanto en la descripción de las construcciones referidas, ubicación de las mismas, señalamiento de la data en la cual fueron realizadas (vieja data o reciente data), o el establecimiento de un punto de comparación con la infraestructura anterior o inicial del inmueble al momento de haber sido arrendado, que permitiera verificar palmariamente las reparaciones, modificaciones o reconstrucciones realizadas…”.
“…Tomando en consideración lo señalado en el párrafo anterior, y establecida la carga probatoria que corresponde a cada una de las partes de demostrar la veracidad de sus alegatos, no escapa de la vista de quien aquí decide que, la relación arrendaticia que aquí se debate, data del primero (01) de diciembre del año 1993, es decir, que a la fecha de la interposición de la presente demanda, se ha mantenido por un período aproximado de 30 años, de los cuales, las únicas reparaciones, remodelaciones y reconstrucciones que quedaron cabalmente demostradas en autos, corresponden a las realizadas en el año 2005, bajo la autorización expresa de la persona de la ARRENDADORA, y las cuales fueron ratificadas por las testimoniales evacuadas, razón por la cual este Tribunal no encuentra fundamento alguno para subsumir los alegatos de la demandante en el supuesto de hecho establecido en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que dicho alegato es desestimado para este Juzgado. Así se establece…”.
“…Desvirtuadas como fueron las pretensiones de los codemandantes, no existe óbice alguno para que esta Jurisdiscente declare SIN LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolano, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad V-1.333.126, contra la sociedad mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A., sustentada en las disposiciones establecidas en los literales D, F, I, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide….”
…DISPOSITIVO…
“…Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, conforme a derecho, declara:…”.
“…1. PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el abogado la ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-7.515.556 y el ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolano, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad V-1.333.126, en calidad de Arrendadora y Propietario, contra la sociedad mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A…”.
“…2. SEGUNDO: SE CONDENA a los codemandantes, ciudadanos LAURA RIVERA CAPRILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NºV-7.515.556, y HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolano, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad V-1.333.126, al pago de las costas y costos procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
“…Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil…”.

DE LOS INFORMES
DEL ESCRITO DE INFORMES PRESENTADO POR LA PARTE RECURRENTE
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para hacerlo la parte recúrrente, abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 133.881, presento escrito de informe en los siguientes términos:
… OMISSIS…
“…CAPITULO II…”
“…DE LA SENTENCIA RECURRIDA…”.
“…Ciudadano Juez Superior, el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en decisión de fecha 26 de junio de 2025, declaró lo siguiente:…”.
… OMISSIS…
“…capitulo II…”.
“…De la sentencia recurrida…”.
“…Ciudadano Juez Superior, el Tribunal Septimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en decisión de fecha 26 de junio de 2025 declaro lo siguiente:…”.
“…Es destacar que la presente sentencia debe ser revocada por este Tribunal Superior bajo Las consideraciones siguientes:…”.
“…PRIMERO:…”.
“…Incurrir la sentencia en error grotesco de derecho y haber obviado por completo disposiciones legales que se traducen en la violación de principios y normas constitucionales, relativos al debido proceso, al violar el procedimiento legalmente establecido, causando Indefensión a la parte actora…”.
“…El titulo XI consagra el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, como ley adjetiva…”.
“...El artículo 860 del Código de Procedimiento Civil señala:…”.
…OMISSIS…
“… El artículo 862 eiusdem establece: …
… OMISSIS…
“… Del acta de audiencia o debate oral celebrada en fecha 11 de junio de 2025, que riela a los 22 al 302 del expediente, se evidencia que el Tribunal de la recurrida, VIOLÓ EL PROCEDIMIENTO LEGALMENTE ESTABLECIDO causando indefensión por quebrantamiento de formas sustanciales de los actos que menoscaban el derecho a la defensa delis partes, por compto en dicha oportunidad obvio el principio de oralidad en las pruebas así como el principio de inmediación y control probatorio, relajando las disposiciones y formas del procedimiento oral…”.
“… En el presente asunto, se obvió completamente las forma de tratar oralmente las pruebas en la audiencia o debate oral, la Juez como directora del proceso no permitió que las partes trataran, mencionaran o hicieran referencia a las pruebas documentales promovidas en le oportunidad legal correspondiente, ni hicieran referencia a las pruebas practicadas fuera de la audiencia oral, como lo ora la prueba de informes dirigida al SUNDDE y por ende ninguna de las partes realizó las observaciones pertinentes, ejerciendo el control de la prueba…”.
“…Durante la celebración de la audiencia oral, esta representación se vio impedida de ejercer su derecho de defensa, relativo al control y contradicción de las pruebas de la parte demandada pues, éstas no se incorporaron el debate, impidiendo de esa manera exponer sobre cada una de las pruebas promovidas por la parte contraria…”.
“… La coherencia de las normas contenidas en los artículos 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil radica en que, por la misma naturaleza del procedimiento oral, las pruebas que hayan sido promovidas por cada una de las partes dentro del lapso fijado por el Juez, deben ser incorporadas "dentro del debate…”.
“…Puede observarse ciudadano Juez. Superior, que, del acta de debate oral, se procedió al interrogatorio de los testigos, evacuándose los mismos. Posteriormente, la Juez A Quo le concedió a cada parte un máximo de 5 minutos para realizar la exposición y 5 minutos para la réplica y contrarréplica y procedió a pronunciar el dispositivo del fallo y la síntesis precisa lacónica de los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamentará su decisión…”.
“…Se evidencia que así que también hubo violación a las disposiciones contenidas en los artículos 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil que establecen lo siguiente:…”.
… OMISSIS. …
“…La Juez A Quo, alteró el orden respectivo, por cuanto solamente permitió la evacuación de la prueba testimonial y posteriormente permitió 5 minutos para realizar la exposición de la parte actora, la réplica de la demandada y la contrarréplica de la parte actora…”.
“…La Juez debiendo presidir el debate y siendo la directora del juicio, estableció la forma de llevar a cabo dicha audiencia, no permitió en el orden correcto que las partes de manera previa, como lo señala la norma del 872 del Código de Procedimiento Civil, expusieran de manera breve sus observaciones, la norma no refiere exposición de la demandante, réplica y contrarréplica…”.
“…En segundo lugar, no recibió las pruebas, comenzando con las de la parte actora, también obvió la regla contenida en el articulo 873 eiusdem, referidas al control de la prueba por la contraparte…”.
“…Así, se evidencia que el Tribunal A Quo violó el procedimiento legalmente establecido, y con ello causó indefensión a mis representados como parte actora, por cuanto menoscabó el derecho a la defensa y el debido proceso…”.
“…Las formas procesales dispuestas por el legislador constituyen el modo en que deben realizarse los actos y actuaciones procesales, los cuales permiten el normal desenvolvimiento de los procedimientos establecidos para dirimir las pretensiones de las partes…”.
“…La observancia de esos trámites esenciales del procedimiento está directamente vinculada al principio de legalidad de las formas procesales. Por esa razón, no se le está permitido a los jueces y a las partes relajar la estructura, secuencia y desarrollo del procedimiento, esto es precisamente, el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse dichos actos procesales, dado que las garantías del debido proceso, de la defensa de las partes y de tutela judicial efectiva, atañen al orden público, y al Estado corresponde, ser el garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. (Ver sentencia Nro. 696 Sala de Casación Civil, de fecha 27/11/2009, caso: Antonio Manuel López Márquez contra Luis Zambrano Motos)…”.
“…Asimismo, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 15 consagra de forma expresa el derecho de defensa, el cual constituye la garantía constitucional inviolable en todo estado y grado de la investigación y del proceso (ordinal 1º del artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela), y se traduce en el ejercicio de recursos o medios procesales establecidos en la ley, la posibilidad de cuestionar, contradecir, alegar y probar los alegatos realizados o efectuados por la contraparte, teniendo los jueces, en consecuencia la obligación de garantizar el desenvolvimiento del proceso en conformidad con la ley y en igualdad de condiciones, así como el deber de otorgarle a ambas partes, los mismos lapsos y recursos procesales, siempre que por disposición de la ley o la naturaleza del acto no resultare contrario a la misma, conforme lo prevé el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil (Ver sentencia Sala de Casación Civil. Nro. 112, de fecha 24/11/2011, caso: COG Construcciones, C.A., contra Constructora Consabarca, C.A)…”.
“…Por su parte, el artículo 206 eiusdem, establece la obligación de los jueces de evitar y corregir las faltas que pudieran anular un acto procesal y en el caso de observarse alguna irregularidad, éstos la declararán en los casos establecidos en la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial: no obstante, tal nulidad no se decretará si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado…”.
“…El articulo 208 ibidem, además expresa la obligación del juez superior de reponer la causa al estado de que el tribunal de primer grado dicte nueva sentencia cuando observare la recurrida un acto nulo, ordenando al juzgado que haya conocido en primera instancia, que haga renovar el acto irrito y luego proferir nueva sentencia de mérito…”.
“…En consonancia con lo expuesto, Ciudadano Juez Superior, es procedente la reposición de la causa al estado de que el Tribunal de Primera Instancia, celebre nuevamente la audiencia oral y pública por cuanto, es necesario incorporar las pruebas promovidas por ambas partes consistentes en las documentales y las resultas de la prueba de informes e inspección, respecto a las cuales no se realizaron las observaciones pertinentes que materializan el control de las partes sobre los medios probatorios…”.
“…Es criterio jurisprudencial, y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sido constante en señalar que sólo es viable una reposición en un juicio, si el error en el trámite procesal resulta esencial para su validez, en razón de lo cual no basta que un este atente contra la forma, sino que amerita un análisis mayor, esto es, si esa inobservancia en la forma sustancial del juicio ha ocasionado la violación del orden público, del derecho de defensa de las partes, del debido proceso, de la tutela judicial efectiva o de cualquier derecho o garantía procesal de rango constitucional; en ese caso, el juez debe perseguir no solo la renovación del acto transgredido sino la reivindicación de los derechos constitucionales de las partes en el juicio, y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe decretarse exclusivamente cuando esta persiga una finalidad útil, pues de no ser de esta manera, se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda. (Ver sentencia Nº 383, Sala de Casación Civil, en fecha 08/08/2011, caso. Gustavo Adolfo Padrino Maita contra Almacenes Frigoríficos del Centro, C.A. (ALFRIO, CA.)…”.
“…Por lo que resulta procedente declarar por este Tribunal Superior la nulidad de la audiencia o debate oral y reponer la causa al estado respectivo, garantizándose que las partes puedan cumplimiento con lo establecido en los artículos 860, 862, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil. Así solicito que se declare…”.
“”…SEGUNDO:…”.
“…El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil señala:…”.
… OMISSIS…
“… El artículo 509 eiusdem prevé lo siguiente:…”.
… OMISSIS …
“…Humberto Ache Vs. Heladería Alaska CA Ref. INFORMES DE APELACIÓN
… Derechos Económicos (SUNDDE) del estado Carabobo, y carta expresa suscrita por el ciudadano NELSON DURAN, acompañadas marcadas "A", "B", "C", "D", "E"; ratificadas en el escrito probatorio…”.
“…No hubo tampoco, pronunciamiento respecto a la declaración expresa realizada por el ciudadano NELSON DURAN, en su carácter de marcada "E" y que consta en el expediente administrativo, en copias certificadas, (folio 22 del expediente administrativo) el cual tiene influencia en el dispositivo del fallo, por cuanto demuestra que hubo las modificaciones no consentidas y las cuales no se corresponden con las autorizadas en el año 2005…”.
“…Aunado a lo anterior, señala que de manera escaza que la inspección realizada en sede administrativa…”.
… OMISSIS…
“… Igualmente señala lo siguiente:…”
… OMISSIS…
“…Es importante recalcar que en el escrito de contestación a la demanda manifestó que en el año 2005 se autorizó para realizar las modificaciones necesarias para su giro comercial y de dicha documental (respecto a la cual se nos cercenó el derecho a realizar observaciones conforme a lo establecido en las reglas del procedimiento oral), y acompaña marcado "N" que solamente estaba autorizado para "unir por debajo de la escalera del edificio los dos mencionados locales para que funcionen en los dos locales la Heladería Alazka ya referida y efectué reparaciones incluso pinte la fachada de todo el Edf. San Martin..." no obstante en las declaraciones unilaterales que fueron presentadas ante la Superintendencia Nacional de los Derechos Económicos…”.
“…Se evidencia así que el Tribunal erró en considerar que no estaba demostrado la causal "i" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la autorización suscrita en el año 2005, no se corresponden en su totalidad con las realizadas por la demandad y que constan en sus cartas explicativas presentadas ante la Superintendencia Nacional de los Derechos Económicos (SUNDDE) del estado Carabobo…”.
“…Solicito que el presente escrito sea agregado y admitido y valorado en la decisión que haya a lugar en la presente instancia y se declare CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido contra la sentencia proferida por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en decisión de fecha 26 de junio de 2025, se revoque dicha decisión en todas y cada una de sus partes y se condene en costas a la parte demandada…”.

DEL ESCRITO DE INFORMES PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para hacerlo los apoderados judiciales de la parte demandada abogados AILEEN ZAPATA LICON y MARCO ROMAN AMORETTI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.931 y 21.615 respectivamente, presentaron escrito de informe en los siguientes términos:
…OMISSIS…
“…En lo transcrito Ut Supra, se puede observar que la Sentencia en lo relativo a como valoró a quienes tienen la caga de la Prueba, no solo hizo una interpretación literal de los artículos, sino, que se acogió a la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 292 del 03/08/2022, en el expediente No. 19-496 con ponencia del Magistrado: HENRY JOSE TIMAURE TAPIA, en la se puede leer: …”.
…OMISSIS…
“…Es de hacer destacar, que la sentencia At-quo manifiesta que el demandante no cumplió con la carga de probar que el arrendatario subarrendó, cedió, traspaso o realizó otras actividades diferentes a la comercial, por lo cual fue ajustado a derecho la decisión tomada en este item, por la Juez A-quo; teniendo en cuenta que en la contestación se negó los hechos alegados en el libelo de demanda…”.
…OMISSIS…
“…En este sentido, debemos manifestar, que el Juez de Instancia goza de soberanía en la apreciación de la prueba, en tal sentido es menester transcribir lo expresada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia No. 0309 de fecha 013/07/2022, en el expediente No.0309, con ponencia de la Magistrada: LOURDES BENICIA SUAREZ ANDERSON:…”.
…OMISSIS…
“…En relación a que se hicieron modificaciones a los locales arrendados, la sentenciadora pudo constatar por medio de la prueba documental y testimonial, que el demandado cumplió con su obligación de probar su afirmación, que las modificaciones que se realizaron fue en el año 2005, previa autorización de la administradora…”.
“… Es decir que la sentenciadora, aplicó la doctrina sentada por la Sala de Casación Civil en sentencia No. 292 del 03/08/2022, en el expediente No. 19-496 con ponencia del Magistrado: HENRY JOSE TIMA URE TAPIA, la cual fue transcrita parcialmente Ut Supra; además, que aplicó el criterio de la sobre soberanía del Juez de Instancia en la valoración de la Prueba que estableció la doctrina de Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia No. 0309 de fecha 013/07/2022, en el expediente No.0309, con ponencia de la Magistrada: LOURDES BENICIA SUAREZ ANDERSON, la cual se mencionó anteriormente…”. …OMISSIS…”

DEL ESCRITO DE OBSERVACIONES
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para hacerlo los apoderados judiciales de la parte demandada abogados AILEEN ZAPATA LICON y MARCO ROMAN AMORETTI, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 54.931 y 21.615 respectivamente, presentaron escrito de informe en los siguientes términos:

“… OMISSIS…
… PUNTO PREVIO…
“…Es menester que mencione que el folio 322 y su vuelto del escrito de informes de la demándate recurrente, data de la identificación de la misma y una relación por fecha de las actuaciones de Primera Instancia…”.
“…OBSERVACIONES AL ITEM 1ERO DEL CAPITULO II DEL INFORME DE LA DEMANDANTE…”.
“…Con relación a este capítulo, que cursa en los folios 323, 324 y 325 en sus dos primeros párrafos, en los cuales se puede observar, que la Apoderada Judicial pretende falazmente Justificar en el informe de su Apelación, la no aplicación del Principio Oral e Inmediación del Juicio Oral por parte del Juez A-quo; para probar ello, a continuación, transcribiré los siguientes folios:…”.
“…vuelto del folio o 323, se puede leer:…”.
… OMISSIS…
“…En relación a este punto, es pertinente mencionar que, en la audiencia preliminar, es la oportunidad procesal para que las partes manifiesten su oposición a las pruebas documentales, como dice tácitamente el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, dice:…”.
… OMISSIS…
“…Es obvio que el legislador en este párrafo, se está refiriendo a las pruebas documentales que las partes aportaron con su escrito de demanda y contestación, respectivamente, porque son la únicas que deben ser incorporadas en dicha oportunidad, so pena de no poderse aportar en cualquier otra etapa del proceso oral, de conformidad con los artículos 864 y 865 del Código de Procedimiento Civil; en conclusión, es en la audiencia preliminar es donde se hace el control de las pruebas documentales…”.
“…En razón de lo expuesto Ut Supra, de acuerdo a la real academia española y al artículo 4 del Código Civil, donde manifiesta que la interpretación de la ley debe basarse en el significado propio de las palabras y la intención del legislador, en consecuencia, se transcribe el significado de las siguientes palabras:…”.
“…SUPERFLUA: No necesario, que está de más…”.
“…IMPERTINENTE: Que no viene al caso,…”.
“…DILATORIAS:…”.
“…Que sirve para prorrogar y extender un término judicial o la tramitación de un asunto…”.
“… Haciendo una interpretación hermenéutica de los términos con aplicación del Código Civil y la Real Academia Española; podemos colegir que las partes pueden aponerse a las pruebas documentales cuando consideren que ellas no aportan nada para que el Juez tenga elementos de convicción para decidir el caso (superflua). Del mismo modo, las pruebas pueden ser impertinentes, porque no tienen relación con el objeto de la Lítis; e igualmente, las pruebas dilatorias son las que sirven para extender en el tiempo la Litis y sin perseguir que se sentencie, es decir, impedir la aplicación del principio de una justicia pronta y oportuna…”.
“… Es pertinente mencionar, que de conformidad con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, en los juicios ordinarios las partes tienen tres despachos para hacer el control de la prueba, especificando que las causales son las siguientes: ilegales o impertinentes…”.
“…Lo antes manifestado, nos demuestra que el legislador en el Código de Procedimiento Civil, expresamente a dicho la etapa procesal en el cual las partes tienen el control de la prueba, dado que el ciudadano Juez tiene la soberanía de la apreciación de la prueba al momento de sentenciar…”.
“…OBSERVACIONES AL ITEM 2DO DEL CAPITULO II DEL INFORME DE LA DEMANDANTE…”.
“…Con relación a este capítulo, que cursa en los folios 225 y 226, de los alegatos del demandante este manifiesta, que la ciudadana Jueza no cumplió con su deber de analizar las pruebas promovidas por las partes y las cuales fueron admitidas por el Tribunal: en tal sentido se transcribe algunos párrafos de los mencionados folios 225 y vuelto:…”.
…OMISSIS…
“…En relación a lo transcrito, es menester indicar que el silencio de prueba solo existe, si el Juez no hace mención a algunas de las pruebas admitida a las partes en su sentencia; en el presente caso alega el silencio de las copias certificadas expedidas por la Superintendencia Nacional de los Derechos Económicos (SUNDDE), específicamente a la inspección administrativa al local comercial, pero, por otra parte, manifiesta que la ciudadana Jueza en su sentencia escribió:…”.
…OMISSIS…
“…Cabe señalar, que la apoderada judicial del actor, debe ponerse de acuerdo en sus dichos, ya que manifestó en su escrito de informe en el folio 325 en el último párrafo que la Juez A Quo incurrió en silencio de prueba, y posteriormente dice al vuelto del folio 325, en su tercer párrafo que la Jueza A Quo, señala de manera escasa la inspección realizada en sede administrativa, cuando es totalmente incierto, ya que la ciudadana Jueza al valorar la prueba en la sentencia recurrida por la parte demandante se lee:…”.
…OMISSIS…
“…Solicito a su usia, tenga realizada las observaciones al escrito de informes presentado por el actor y darle los efectos de ley. Es justicia, en la fecha de su presentación…”.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman la presente causa, este Juzgador a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
Se evidencia que la pretensión de la parte actora deriva de un supuesto incumpliendo de contrato por parte de la demandada de autos, alegando la actora que la misma subarrendó el local comercial, realizo modificaciones al mismo sin la autorización de la parte actora, lo que evidencia su incumplimiento de las clausulas contractuales y por ello demanda el desalojo del local.
Durante el desarrollo del proceso, en la etapa procesal correspondiente él A quo fijo los hechos y límites de la controversia estableciendo lo siguiente:
…OMISSIS…
“…De la Pretensión Primaria: …”.
“… Determinar el uso de los locales y oficina objeto del contrato de arrendamiento…”.
“…Establecer si el arrendatario ha incumplido con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, respecto a la existencia de modificaciones o mejoras…”.

En este sentido, debía la parte actora demostrar el uso de los locales y oficinas objeto del contrato, así como demostrar que las mejoras habían sido realizadas por el arrendador sin autorización del arrendatario, lo cual tal como lo estableció el A quo no fue así, pues durante el iter procesal correspondiente no logro probar la acciónante el incumplimiento contractual por parte de la demandada, lo que hace que su pretensión no pueda prosperar; tal como lo declaro la juez del A quo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Es por ello que constata este Juzgador que la juez del A quo valoro las pruebas relacionadas a los límites de la controversia y fijación de los hechos ya que la valoración y tarifa probatoria utilizada se ajusta a las reglas procesales. En tal sentido quien aquí decide, procede a declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 02 de julio de 2025 por la abogada, THAIDIS CASTILLO PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 133.881, contra la sentencia dictada en fecha 26 de junio de 2025, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia Definitiva dictada en fecha 26 de junio de 2025, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En virtud de los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 02 de julio de 2025 por la abogada, THAIDIS CASTILLO PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 133.881, contra la sentencia dictada en fecha 26 de junio de 2025, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia Definitiva dictada en fecha 26 de junio de 2025, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. TERCERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el abogado la ciudadana LAURA RIVERA CAPRILES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.515.556 y el ciudadano HUMBERTO ACHE RAMOS, venezolano, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad V-1.333.126, en calidad de Arrendadora y Propietario, contra la sociedad mercantil HELADERÍA ALASKA, C.A. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS del recurso y de la incidencia a la parte actora apelante, de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 276 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en su debida oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en la ciudad de Valencia, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre del año dos mil veinticinco (2025). Año 215º de la Independencia y 166º de la Federación.

CARLOS EDUARDO NÚÑEZ GARCÍA
EL JUEZ PROVISORIO
ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:30 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

ORIANNIS VITRIAGO GARCÍA
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 16.456.
CENG/ovg-