TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Maracaibo, veintidós (22) de octubre de 2025.
215° y 166°
EXPEDIENTE: 4066-2025.
MOTIVO: Nulidad de Convocatoria de Asamblea de Condominio
PARTE ACTORA: Junta de Condominio del Edificio Puntazul, representada por su Presidenta ciudadana Carolina Emilda Maalouf Chahda, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.862.218, inmueble signado con el Nro. 85-315, ubicado en la avenida 2A, sector Valle Frio, Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del estado Zulia, condominio constituido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de agosto de dos mil trece (2013), anotado bajo el número 27, Folio 135, Tomo 34, de los libros llevados por esa oficina.
ABOGADO ASISTENTE: Alexander Quevedo Quevedo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 120.270.
Se rrecibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del estado Zulia, en fecha trece (13) de octubre de dos mil veinticinco (2025), distribución signada con el Nro. TMM-1735-2025, contentiva de demanda de Nulidad de Convocatoria de Asamblea de Condominio conjuntamente con sus anexos acompañados, todo constante de cuarenta y seis (46) folios útiles, incoada por la Junta de Condominio del Edificio Puntazul, representada por su Presidenta ciudadana Carolina Emilda Maalouf Chahda, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.862.218, inmueble signado con el Nro. 85-315, ubicado en la avenida 2A, sector Valle Frio, Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio Alexander Quevedo Quevedo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 120.270.
En fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil veinticinco (2025) se dictó auto dando simple entrada a la presente demanda.
Ahora bien, siendo la oportunidad legal correspondiente para el pronunciamiento de este Tribunal respecto al análisis de la admisibilidad de la acción propuesta, pasa de seguidas este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse previo las siguientes consideraciones:
De la lectura y análisis del libelo de demanda presentado, constata este Tribunal que el caso sometido al conocimiento de este Juzgado, versa sobre la demanda de Nulidad de Convocatoria de Asamblea de Condominio efectuada a decir de la demandante, por un grupo de propietarios del Edifico Puntazul, ubicado en la avenida 2A, sector Valle Frio, Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del estado Zulia, inmueble que se encuentra regulado según las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 3.241 de fecha dieciocho (18) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1983).
A tal respecto, según lo pretendido por la parte accionante y en atención al análisis de la legitimación para la interposición de la nulidad pretendida, considera necesario este Tribunal citar el contenido del artículo 25, mismo que establece:
“Artículo 25: Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiese tenido conocimiento del acuerdo…” (resaltado propio)
Del análisis de la norma anteriormente transcrita, se desprende la facultad otorgada por el legislador a cualquiera de los propietarios, para acudir ante la instancia judicial a los fines de impugnar los acuerdos tomados por la mayoría y que fueran de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, ello en caso de violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho, estableciendo un lapso de caducidad de treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea, o sino se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, a partir de la fecha en que el recurrente hubiese tenido conocimiento del acuerdo.
A tal respecto, de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman la presente causa advierte este Juzgado que, la ciudadana Carolina Emilda Maalouf Chahda, anteriormente identificada, ocurre ante esta Instancia Judicial actuando en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Puntazul, y, tal y como fuere analizado en líneas anteriores, la facultad para el ejercicio de la impugnación ante los Órganos de Administración de Justicia de los acuerdos tomados por la mayoría de los propietarios establecida en el articulo anteriormente citado e invocado por la misma parte actora en el libelo de la demanda presentado, recae en cualquiera de los propietarios del edificio, no así en la Junta de Condominio válidamente constituida.
De igual manera se evidencia del análisis integro de las actas que conforman la presente causa que de las mismas no consta que se haya llevado a cabo la referida asamblea en el seno de la cual, los propietarios asistentes hubieran tomado algún acuerdo impugnable de conformidad con lo estatuido el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal en líneas anteriores analizado, o el señalamiento por parte de la accionante de obligaciones o exigencias pretendidas por tales convocantes, considerando en consecuencia este Tribunal que, no se ha configurado el interés jurídico actual para la materialización del supuesto de hecho de la norma invocada, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 16 del código de Procedimiento Civil.- Así se establece.
Aunado a lo anterior, debe puntualizar esta Juzgadora que el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, contempla la facultad de representación judicial de la asamblea de copropietarios en la persona del administrador designado debidamente autorizado por la Junta de Condominio para actuar en representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes:
“Artículo 20.- Corresponde al Administrador:
…omissis…
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio (…)”
En tal sentido, al interpretar el literal e) del artículo 20 de la precitada ley se desprende que, el administrador asume la representación en cuanto se refiere a los asuntos condominiales de los inmuebles sometidos a la ley de propiedad horizontal, por tanto la cualidad para demandar recae en la persona del administrador debidamente autorizado por la Junta de Condominio, quien a su vez constituye un órgano de la asamblea.
En atención a lo antepuesto, resulta imperativo citar el contenido de la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha seis (06) de octubre de dos mil veintitrés (2023), expediente Nro. AA20-C-2023-000213, con ponencia del Magistrado Dr. HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA, respecto a la falta de cualidad y su análisis aún de oficio por parte del Juzgador, misma que determinó:
“Expuesto lo anterior, se hace necesario introducirnos en lo que respecta a la cualidad, siendo jurisprudencia pacífica y reiterada de esta Sala de Casación Civil, que en el asunto concerniente a la legitimación en la causa, lo importante es advertir oportunamente, en palabras de Hernando Devis Echandía, citado en la sentencia N° 778, de 12 de diciembre de 2012, juicio: Luis Nunes, contra Carmen Alveláez, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito o para controvertirlas…”.

Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda.

Si bien toda persona, sea natural o jurídica, una vez cumplidos ciertas exigencias legales, a saber edad, registro de estatutos constitutivos, entre otros, tiene capacidad para ser parte en un proceso, la normativa legal exige que a fin de poder hacer ejercicio de dicha capacidad de manera activa debe ser titular de un derecho vulnerado y reconocérsele una acción procesal a fin de poder sostener un conflicto ante un órgano jurisdiccional.

Tenido ese derecho vulnerado y la acción procesal respectiva prevista en la ley, se tiene entonces la legitimación para instaurar una litis a través de una demanda, a esto se le suma los requisitos que determina cada acción a fin de poder iniciarla.

…omissis…
Por lo que al corroborarse la circunstancia de falta de cualidad de la parte actora, la consecuencia lógica es la inadmisibilidad de la demanda presentada, a falta de uno de los requisitos de prejudicialidad, incurriendo la juez ad quem en el vicio delatado al declarar en el dispositivo de la sentencia sin lugar la demanda como se observa de la transcripción que antecede.”

De igual manera respecto a la legitimación o cualidad del actor, el autor patrio, Dr. ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:
“…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). (…) Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…”

De manera pues que, la cualidad o legitimatio ad causam, se entiende como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
En derivación, si bien nuestro sistema dispositivo a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, la falta de interés, aun cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare en cualquier estado y grado de la causa, procediendo en consecuencia a decidirla de oficio por el juez, advertido como fuera de la misma, aún antes de trabada la litis.
Así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veinticinco (25) de octubre de 2016, Expediente 15-1307, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán tal y como lo hubiera señalado la Sala de Casación Civil en sentencia de reciente data, estableció:
“…Al efecto, esta Sala verifica al examinar el contenido de la sentencia apelada, que resulta pertinente realizar algunas consideraciones en torno a la posibilidad que tiene el juez de declarar de oficio la falta de cualidad tanto activa como pasiva, y en tal sentido observa:
La Sala de Casación Civil en su sentencia N° 258, de fecha 20 de junio de 2011, expediente N° 2010-400, caso: Yván Mujica González contra Centro Agrario Montañas Verdes, estableció expresamente que “la falta de cualidad puede ser declarada de oficio por el juez, por tratarse de una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa”.
En dicho fallo, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal acogió el criterio jurisprudencial que previamente había sido sentado por esta Sala Constitucional en sentencias números 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros; y, 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros.
De allí que, la mencionada Sala de Casación Civil en la decisión N° 258/2011, antes aludida, ante la necesidad de uniformar la jurisprudencia, decidió abandonar expresamente el criterio jurisprudencial que había sostenido entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., según el cual, la falta de cualidad no podía ser declarada de oficio por el juez.
…omissis,,,”

En tal sentido, analizada la condición de la accionante en la presente causa, al evidenciar este Tribunal la no constitución de la relación jurídico procesal de conformidad con las formalidades que la ley determina, y, encontrándose esta Juzgadora facultada para controlar la válida instauración del proceso advirtiendo los vicios en que haya incurrido la demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales, ello al haber abandonado el Tribunal Supremo de Justicia por disposición expresa de la Sala Constitucional, el criterio según el cual la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez de cognición, es por lo que, al no ser la ciudadana Carolina Emilda Maalouf Chahda en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Puntazul, la facultada por Ley para actuar en nombre de los copropietarios, al desprenderse del contenido del acta de asamblea de propietarios cursante en actas de fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil veinticuatro (2024), la designación de la ciudadana Gloria Márquez como administradora, y, siendo asimismo que su intervención se sustentó en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Puntazul, no así a título personal en su condición de propietaria, es por lo que resulta impretermitible declarar de manera oficiosa la falta de cualidad de la parte actora.- ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO PUNTAZUL ubicado en la avenida 2A, sector Valle Frio, Parroquia Santa Lucia, Municipio Maracaibo del estado Zulia bajo el Nro. 85-315, representada por la ciudadana CAROLINA EMILDA MAALOUF CHAHDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.862.218, y, en consecuencia, INADMISIBLE la acción de Nulidad de Convocatoria de Asamblea de Condominio formulada por la ciudadana Carolina Emilda Maalouf Chahda, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 12.862.218, actuando en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio del Edificio Puntazul, antes descrito.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la presente decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los veintidós (22) días del mes de octubrede dos mil veinticinco (2025). AÑOS: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZA
LA SECRETARIA
ABG. CLAUDIA ACEVEDO ESCOBAR
ABG. DEXARETH VILLALOBOS BARRIOS
En la misma fecha, se dictó y se publicó el fallo que antecede, bajo el Nro. 12.
LA SECRETARIA

ABG. DEXARETH VILLALOBOS BARRIOS