TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis (16) de octubre de dos mil veinticinco (2025)
215º y 166º

ASUNTO: KP02-R-2025-000272.
PARTE ACTORA: WEI GIM ZHENG, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.687.416 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DAIMA VISMAR PÉREZ y JOSÉ ALEJANDRO GIL LUQUE, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 58.278 y 43.104 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil GRUPO ASIA CENTER C.A., antes denominada sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, bajo el Nº 3, Tomo 154-A, en fecha 16 de diciembre del año 2014, siendo posteriormente modificados sus estatus sociales, mediante actas de asambleas extraordinarias, inscritas igualmente por ante el mismo Registro Mercantil Segundo del estado Lara; la primera, celebrada en fecha 7 de marzo de 2019 y registrada el 12 de abril de 2019, bajo el Nº 67, Tomo 24-A y la segunda, celebrada en fecha 18 de julio de 2022 y registrada el 27 de julio de 2022, bajo el Nº 12, Tomo 34-A, quedando inserto en el expediente Nº 365-29682, inscrita ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) con el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-405474564, representada por los ciudadanos NENG YUE ZHENG y JIANYI HU, extranjeros de nacionalidad China, mayores de edad y titulares de las cédula de identidad N° E-82.110.025 y E-82.230.935, en su carácter de Presidente y Vicepresidente respectivamente, con domicilio procesal en la calle 26 entre carreras 18 y 19, Centro Profesional Barquisimeto, oficina PB 8, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ADOLFO ANTONIO PACHECO RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 222.955.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
En fecha 09 de mayo de 2025, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), signado con el alfanumérico KH02-V-2022-000070 tramitado por el ciudadano WEI GIM ZHENG contra la sociedad mercantil GRUPO ASIA CENTER C.A., antes denominada sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., dictó sentencia al tenor siguiente:
…declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por el ciudadano WEI GIM ZHENG, contra la Sociedad Mercantil CASA JIANYI 168, C.A, plenamente identificados en autos, en consecuencia se ordena la entrega del bien inmueble objeto del presente litigio, libre de bienes y personas. SEGUNDO: Se condenatoria en costas, por existir vencimiento total, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: la presente decisión se publicó dentro del lapso legal…
A ello, la abogada en ejercicio Fanny Claret Salom Hurtado, inscrita en el Inpreabogado con el N° 276.732, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, interpuso en fecha 14 de mayo 2025, recurso de apelación contra el fallo supra transcrito, lo que el a-quo en fecha 20 de mayo de 2025 oyó la apelación en un ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de su distribución entre los Juzgados Superiores de esta Circunscripción Judicial para su posterior resolución, correspondiéndole a esta Juzgadora conocer del recurso, por lo que en fecha 05 de junio de 2025, le dio entrada y por tratarse de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA, se fijó el VIGÉSIMO (20°) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE, para que las partes presentaren INFORMES, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 04 de julio de 2025, el tribunal dejó constancia que ambas partes presentaron escrito y ordenó agregarlos a los autos; por consiguiente, se acogió al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar las OBSERVACIONES. En fecha 16 de julio de 2025, venció el lapso anterior y en consecuencia, el tribunal acuerda agregar a los autos el escrito presentado por la representación judicial de las partes contendientes, y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 27 de octubre de 2022, la abogada MORAIMA ROMERO DAVID, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 295.361, en representación judicial del ciudadano WEI GIM ZHENG, introdujo demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), contra la sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A. actualmente denominada GRUPO ASIA CENTER C.A., dicho escrito libelar fue reformado en fecha 02 de noviembre de 2022, donde arguyó lo siguiente: Que en fecha 29 de diciembre del año 2016, se produjo un incendio que afectó un local comercial, propiedad de su mandante, el cual se encuentra edificado sobre un lote de terreno propio, ubicado en la carrera 21 entre calles 32 y 33, municipio Iribarren, Barquisimeto, estado Lara. Que dicho incendio destruyó gran parte del local, permaneciendo las bienhechurías durante dos (2) años, desocupadas y destruidas. Que su representado Wei Gim Zheng, sostuvo una reunión con los ciudadanos Neng Yue Zheng y Jianyi Hu, donde éstos mostraron su interés en arrendarles el referido local comercial, aún en las condiciones en que se encontraba luego del siniestro comentado. Que su representado informó sobre las condiciones del local comercial, mientras que los hoy demandados se comprometieron verbalmente y en nombre de su representada la sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., "... a realizar las mejoras y arreglos que fuesen necesarios en dicho local comercial, para ponerlo en completo funcionamiento"; insistiendo en todo momento, que "…su representada, asumiría todos los gastos generados por las reparaciones y mejoras que se harían en dicho inmueble". Acordando entre ambas partes, que la arrendataria pagaría un canon de arrendamiento, por un periodo fijo de dos (2) años, la cantidad de Quinientos Dólares Estadounidenses ($500,00) mensual y poder con ello, compensar las reparaciones y arreglos que se efectuarían a partir de entonces. Siendo así, como de manera formal, su mandante mantiene una relación arrendaticia verbal, desde el primero (1°) de abril del año dos mil diecinueve (2019), con la sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A. Que en el referido contrato verbal de arrendamiento se estableció un canon de mensual, por un periodo de dos (2) años, y que, una vez transcurrido el mismo, ambas partes de común acuerdo incrementarían progresivamente la mensualidad, lo cual no ocurrió, debido a que la arrendataria (FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A.) hacía caso omiso a los pagos oportunos, así como a las gestiones de cobranza efectuados mensualmente. Que los pagos efectuados por la parte arrendataria fueron de forma irregular, tal y como se evidencia de las transferencias bancarias, que a continuación se detallan: 1) En fecha 05/10/2019 se canceló una cantidad de 10.790,00 Yuanes, equivalentes a Un Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América ($1.500,00), los cuales representan 3 pagos de cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2019. 2) En fecha 29/01/2021, se canceló la cantidad a 48.750,00 Yuanes, equivalentes a Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América ($ 7.500,00); lo cual representa 15 meses cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2019, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2020. 3) En fecha 10/06/2021 se canceló la cantidad de 19.200,00 Yuanes, equivalentes a la cantidad Tres Mil Dólares de los Estado Unidos de América ($ 3.000,00), lo que representa 6 meses de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020, así como los meses de enero, febrero y marzo del año 2021. 4) En fecha 18/12/2021, el arrendador recibió el último pago vía transferencia bancaria (zelle), a la cuenta del arrendador, por el Banco BANK OF AMERICA, según consta en correo electrónico: weigimzheng@gmail.com; por la cantidad de Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de América ($ 3.000,00); lo que representa 6 meses de arrendamiento, los cuales son abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2021. Que de lo antes descrito, se observa la extemporaneidad en los pagos, la falta de interés y su irresponsabilidad en cuanto al cumplimiento de las obligaciones en el canon de arrendamiento, por parte la arrendataria FERRETERIA CASA JIANYI 168 С.А.; ya que los mismos eran realizados de manera tardía entre lapsos de 3, 6 y hasta 15 meses después del lapso acordado. Fundamentó su pretensión conforme a los artículos 26, 49, 51, 115, 141, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en conjunto con los artículos 545, 547, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.579, 1.585 y 1.592 del Código Civil, y el artículo 40 literal “a” y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por ende solicitó el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, y por último, el pago de costas procesales incluyendo los honorarios profesionales de abogados, en definitiva, solicitó fuere declarada con lugar la demanda.
Una vez admitida la reforma de demanda por la Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se libró la respectiva compulsa de citación, la cual fue practicada en fecha 18 de noviembre de 2022 y consignada a los autos por el alguacil en fecha 21 de noviembre de 2022; de seguidas, el referido juzgado en fecha 09 de enero de 2023, dictó auto mediante el cual dejó constancia que no fue presentado escrito de contestación alguno y procedió a dejar transcurrir el lapso previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; llegada la oportunidad legal correspondiente, en fecha 16 de enero de 2023, el juzgado supra señalado, dejó constancia que la parte accionada no promovió pruebas y advirtió que a partir de ese día comenzaría a transcurrir el lapso previsto en el artículo 362 ibídem. Posteriormente, en fecha 30 de enero de 2023, el juzgado supra identificado, dicta sentencia mediante la cual declara la confesión ficta de la parte demandada y en consecuencia con lugar la pretensión de desalojo del local comercial. Dicha sentencia, es anulada en fecha 10 de julio de 2023, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, al declarar procedente in limine litis el recurso de amparo signado con la nomenclatura KP02-O-2023-000096, el cual fue interpuesto contra el referido fallo; y, a razón de ello, el juzgado de alzada repuso la causa al estado de admisión de la demanda.
Recibido el oficio Nº 23-227 de fecha 10 de julio de 2023, proferido por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, donde comunica de la procedencia del amparo supra señalado, la Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, procede a inhibirse del conocimiento de la causa, correspondiendo la misma al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, quien en fecha 27 de septiembre de 2023 le dio entrada, y cumpliendo con el mandato comunicado según oficio Nº 23-227 –supra identificado-, el juzgado a-quo procedió en fecha 19 de diciembre de 2023 a admitir a sustanciación en cuanto lugar en derecho, la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL por los tramites del procedimiento oral conforme a lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Una vez admitida la demanda, el abogado Adolfo Pacheco, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 222.95, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 26 de febrero de 2024, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual manifestó: Que niega, rechaza y contradice los hechos alegados en el libelo de la demanda, por ser los mismos falsos. Que es totalmente falso, la falta de pago de doce (12) meses de canon de arrendamiento. Que la parte actora, en su escrito libelar no señala cuales son los meses específicos de mora, no siendo clara la acción de falta de pago. Que su representado y la parte actora, convinieron en fecha 17 de noviembre de 2018, celebrar de forma verbal un contrato, donde el pago de los cánones de arrendamiento debían hacerse al vencimiento de cada año, tal como se observa en los pagos/transferencias efectuadas y narradas en el libelo de demanda, siendo esta forma de pago aceptada directamente por el ciudadano WEI GIM ZHENG –parte actora-. Que dicho contrato verbal debía mantenerse por el lapso de 10 a 30 años. Que no fue notificado del aumento del canon de arrendamiento, o de una denuncia ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Que fue pactada por ambas partes, la realización de reparaciones mayores en el local arrendado. Que se estipuló de manera verbal la cancelación del canon de arrendamiento mensual, siendo el monto correspondiente de Quinientos Dólares Estadounidenses ($500,00), pero nunca fue por un tiempo o año definido. Que niega, rechaza y contradice, que el canon debía cancelarse mensualmente, pues dicha cancelación de pago de canon de arrendamiento se realizaría de manera anual vencido el año; que el tiempo de duración del pago de canon de arrendamiento por quinientos dólares de los estados unidos de Norteamérica mensuales ($500,00) era por dos años. Que los pagos a los cánones de arrendamiento se efectuaron de la siguiente manera: -En fecha 05 de octubre de 2019, se canceló la cantidad de 10.790,00 Yuanes, equivalentes para ese entonces a 1.500,00 USD, lo cual representaría 3 cánones de arrendamiento; y siendo que la fecha de inauguración de FERRETERIA JIANYI, C.A., fue el 10 de junio de 2019, de acuerdo a lo convenido el pago se computaría a partir de la inauguración y como los pagos debían hacerse al año vencido, se decidió pagar por adelantado los primeros 3 meses (julio, agosto y septiembre de 2019). -En fecha 29 de enero de 2021, por la cantidad de 48.750,00 Yuanes equivalentes para ese entonces a 7.500,00 USD, corresponde al pago de los meses que faltaban del año 2019 (octubre, noviembre y diciembre) y todo el año 2020 (de enero a diciembre 2020). -En fecha 10 de junio de 2021, se realizó un tercer pago a mitad de año, por la cantidad de 19.200,00 Yuanes, equivalentes para ese entonces a 3.000,00 USD, correspondientes al primer semestre del año 2021 (enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2021). -En fecha 18 de diciembre de 2021, por la cantidad de 3.000,00 USD, por medio de transferencia vía zelle se efectuó el pago correspondiente al segundo semestre del año 2021 (julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021). -En fecha 29 y 30 de agosto de 2022, se pagó vía zelle por el banco BANK OF AMERICA (BOFA) por un monto de 3.000,00 USD, cada una para un total de 6.000,00 USD, correspondientes al referido año (de enero a diciembre de 2022). Para finalizar, solicitó se declarare Sin Lugar la demanda instaurada por la parte actora.
En fecha 01 de abril de 2024, el juzgado a-quo deja constancia que había vencido el lapso de contestación a la demanda y fijó para el quinto (5to) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la audiencia preliminar. Llegado el día 05 de abril de 2024, se realizó la referida audiencia, y posterior a la misma, la juez a-quo procedió en fecha 10 de abril de 2024 a fijar los hechos controvertidos, estableciéndolos de la siguiente forma:
1. Fecha de inicio de la relación arrendaticia.
2. Forma de pago de los cánones de arrendamiento.
3. Lapso de falta de pago de los cánones de arrendamiento.
Y, abrió el lapso probatorio fijado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se desprende de las actas procesales que en fecha 17 de abril de 2024, los abogados Daima Vismar Pérez y José Alejandro Gil Luque, apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas, mediante la cual ratificaron las pruebas consignadas conjuntamente con el escrito libelar y promovieron nuevas documentales.
En razón de las pruebas promovidas por ambas partes, el Tribunal a-quo en fecha 18 de abril de 2024 procedió a dictar auto de admisión de pruebas; De allí pues, el abogado Adolfo Pacheco, supra identificado, consignó escrito en fecha 09 de mayo de 2024, en donde procedió a Desconocer e Impugnar los siguientes medios probatorios, bajo los siguientes argumentos: Que impugna las pruebas denominadas “L”, “M” y “N”, relativas a documentos emanados de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE-Lara), alegando a su decir: “es impertinente para resolver el fondo del asunto”. Que se opone a la admisión de la prueba marcada con la letra “D” concerniente a copia certificada de la Mensura expedida para el referido Local Comercial, distinguido como el Nº 2, que se encuentra construido sobre un lote de terreno propio, que a su vez tiene un área aproximada de Trescientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (336,00 Mts2.), alinderado de la manera siguiente: Por el Norte: Con terrenos ejidos que fueron ocupados por Nicasio Giménez, hoy por Alejandro Alvarado; por el Sur: Con la carrera 21, que es su frente; por el Este: Con terreno que es o fue de Adolfo J. Anzola y por el Oeste: Con terrenos ejidos, ocupados por José Raide. Que impugna y desconoce conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el documento marcado con la letra “A” y traídos a los autos en el lapso de promoción de pruebas, relativa a facturas N° 001675 y 001678 emitidas por la empresa mercantil PLÁSTICO DIAMANTE DE VENEZUELA C.A. y en favor de la empresa mercantil FERRETERÍA CASA JIANYI 168 C.A., en fechas 28 de julio de 2022 y 2 de agosto de 2022, con ocasión de la venta de mercancía seca (varias cajas de vasos plásticos), ya que, dichas facturas no están suscritas por su mandante. Por último, impugnó la prueba marcada con la letra “B” y traídos a los autos en el lapso de promoción de pruebas, respectivo a certificados electrónicos emanados del SENIAT, ya que, la parte actora no explicó el objeto de la misma.
Cabe destacar, que en el escrito de apelación consignado en fecha 09 de mayo de 2024, por el apoderado judicial de la parte demandada expuso: que apela del auto de admisión de las pruebas, ya que, el Tribunal a-quo no ha debido admitir las pruebas consignadas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas, especialmente las marcadas con la letra “A y B”, todo ello de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, ya que, de acuerdo a la norma dichas pruebas deben ser incorporadas o mencionadas en el libelo de demanda. Sobre la referida apelación, este Juzgado Superior tuvo conocimiento, y en razón de ello en fecha 29 de octubre de 2024 dictó fallo mediante el cual declaro:
…CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Adolfo Antonio Pacheco Rodrìguez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra del auto dictado en fecha 18 de abril de 2024, por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, (…) En consecuencia: Se ordena resolver la oposición e impugnación de fecha 09/05/2024 que riela al folio 138.
En atención a lo ordenado por la sentencia supra transcrita, el juzgado a-quo en fecha 02 de diciembre de 2024, procedió a pronunciarse sobre la impugnación y oposición presentada por la parte accionada de la siguiente manera:
…omisis…
IMPUGNACIÓN Y OPOSICIÓN PRESENTADA POR LA PARTE DEMANDADA:
• Con respecto a la impugnación de las pruebas, este Tribunal se pronunciara en la Sentencia Definitiva de conformidad con lo establecido en los artículos 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil.
• Con respecto a la oposición a la admisión de la prueba documental marcada con letra “D”, consistente de una mensura particular, emanado de un órgano pùblico este Tribunal advierte que visto que la parte demandante consignò en original el documento impugnado dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba, quedando la misma admitida. Salvo su apreciación en la Sentencia Definitiva.
Posterior a lo precedentemente expuesto, el juzgado a-quo en fecha 10 de febrero de 2025, dictó auto fijando para el 26 de marzo de 2025, oportunidad para que tuviere lugar la audiencia oral; llegado el día supra mencionado, en virtud de la resolución Nº 2025-003 de fecha 24 de marzo de 2025 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, el juzgado a-quo difiere la referida audiencia para el 7 de abril del mismo año, fecha ésta, en la cual se realizó y quedó asentada de la siguiente manera:
“… anunciado como ha sido el acto a las puertas del Tribunal a viva voz por el alguacil de este Despacho se deja constancia que se hizo presente la abogada DAIMA VISMAR PEREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 58.278 y el abogado JOSE ALEJANDRO GIL LUQUE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.104, en su condición de apoderados judiciales de la parte accionante, asimismo se deja constancia que se encuentra presente el abogado ADOLFO ANTONIO PACHECO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 222.955, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente procede el Tribunal a dejar constancia sobre la imposibilidad de grabación de la audiencia por ausencia de medios de grabación necesarios y les explicó a los asistentes sobre las generales de ley y reglas para el desarrollo del debate. En este estado procede a concederse un lapso de diez (10) minutos a las partes para los alegatos y SE LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA AL ACCIONANTE EN LA PERSONA DE LA ABOGADA DAIMA PEREZ QUIEN EXPONE: “ Buenos días a todos los presentes, es el caso que en el año 29 de Diciembre del 2016 ocurrió un siniestro en el local comercial de nuestro representado que está ubicado, en la carrera 21 entre 32 y 33 de esta ciudad, en virtud del mismo el local quedo destruido en gran parte y por ende estuvo desocupado por más de dos años, nuestro representado no tenia intención de repararlo porque se encontraba fuera del país no obstante estando fuera se encuentra con unos paisanos, amigos casi familia donde le hacen la propuesta de arrendarlo, ellos estaban muy interesados en arrendar dicho local debido a que tenían un empresa y ella tenía un domicilio en Los rastrojos del Municipio Palavecino, le hacen la propuesta a nuestro representado y manifiestan el interés de trasladar su empresa la sociedad Mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A, lo cual efectivamente llegan a un acuerdo comprometiéndose la misma a realizar las reparaciones necesarias para poner en funcionamiento su empresa en el local comercial propiedad de nuestro representado lo cual efectivamente hace cambiando su domicilio según consta en el expediente en el acta de asamblea extraordinaria celebrada el 07-03-2019, la cual registran el 12-04-2019, es así como nace la relación arrendaticia entre nuestro mandante y la referida sociedad mercantil a partir del 01-04-2019, establecen como acuerdo ambas partes un canon de arrendamiento de 500 $ dólares americanos mensuales fijo y por un periodo de 2 años contados a partir del inicio de la relación arrendaticia, vale decir, 01-04-2019 es de resaltar ciudadana juez que dicho monto fue fijado entre las partes a pesar de que los montos establecidos como cánones de arrendamiento en la zona eran por de4bajo de 500 $ dólares americanos ello como una especie de compensación por las reparaciones del local efectuadas por dicha empresa a pesar de que el pago fue fijado mensual, la arrendataria no cumplió con la forma de pago acordada mensualmente realizando unos pagos extemporáneos por periodos de 3 6 y 15 meses se recibieron cuatro pagos consignados por la parte demandada en una inspección judicial por la parte demandada debido a que no podíamos ingresar a las instalaciones para corroborar el estado de dicho local comercial. Dichos pagos fueron recibidos el 05-10-2019, por 10.700 Yuanes que equivales a 1.500 $ dólares que equivalen a los meses abril, mayo y junio del 2019 posteriormente un segundo pago el 29-01-2021, por 48.700 Yuanes correspondiente a 7.500 $ dólares correspondientes a los meses julio a diciembre del 2019 y de enero a septiembre del 2020, un tercer pago 10.200 yuanes equivalentes a 3.000 $ correspondiente a octubre a diciembre del 2020 y enero a marzo del 2021 y el último pago se recibió el 18 de diciembre del año 2021 correspondiente a los meses abril a septiembre del 2021 a partir de allí no se recibieron pagos es por ello que se interpone la demanda por faltar los meses octubre a diciembre del año 2021 y del 2022 de enero a septiembre fundamentada en el decreto con rango, fuerza y valor de ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial articulo 40 literal A, con fundamento en las normas constitucionales y de nuestro código civil vigente, vemos pues ciudadana juez como en el expediente consta la relación arrendaticia verbal desde el 01-04-2019 el canon de 500 $ dólares estadounidenses mensuales fijos por dos años lo cual no se logro e incluso acudimos al SUNDDE para llegar a un acuerdo, todo consta en el expediente y los pagos recibidos demuestra la insolvencia y tardanza del hoy demandado el cumplimiento de la relación arrendaticia es por ello solicitamos se declare con lugar la pretensión. SEGUIDAMENTE SE LE CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA A LA PARTE DEMANDADA, QUIEN EXPONE: “ tal como lo dijo la representante de la parte demandante, una negociación para un contrato de arrendamiento entre el hoy demandado y el demandante en la ciudad de nueva york donde claramente tal como lo dijo la representante el demandante no tenía intención de reparar el local comercial por los costos tan elevados de la reparación estos costos todos corrieron a costa de mis representados llegando a un acuerdo con el de no cancelar deposito en garantía de que el arrendamiento seria entre 10 y 30 años o más el monto del canon de 500$ mensuales y eran pagados anualmente por año vencido, nadie va a realizar una inversión de más de 70.000$ para seguir pagando mensualmente un inmueble sabiendo que la reparación fue muy alta, con respecto al punto previo en la contestación de la demanda el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es muy claro en su numeral 4 y 5 donde establece que la pretensión en la demanda debe ser precisa y la parte demandante no alegó cuales meses estaba en mora, mi representado, en este caso el Juez no puede suplir la defensa del demandante, además no probaron sus respectivas afirmaciones o alegatos ya que no hicieron ni pidieron al tribunal hacer las debidas traducciones necesarias en las pruebas consignadas, nosotros probamos la cancelación total del pago del canon de arrendamiento hasta diciembre del año 2022 y fue cancelado el día 29 y 30 de agosto de 2022, a la cuenta del ciudadano WEY GIM ZHENG, dichos pagos en ingles fueron traducidos al español por el interprete publico ANDRES ELOY MENDOZA, en fecha 15/03/2024, y consta en el expediente, inclusive la demanda fue interpuesta 2 meses después de haber realizado los pagos, existe una discordia con respecto a cuando comenzó la obligación de cancelar el canon de arrendamiento, el mismísimo WEY GIM ZHENG, pidió que fuese la misma fecha de apertura del local, que fue en junio de 2019, inclusive si hacemos una revisión desde la fecha abril hasta el pago que se realizó en fecha 28 y 30 de agosto al momento de interponer la demanda que fue en octubre, estaríamos solventes, además nunca se realizó un acto conciliatorio y nunca fuimos llamados a realizar ningún acto conciliatorio para el otorgamiento de una prorroga legal que por ley nos corresponde la carga de la prueba al alegar tales afirmaciones por la demandante debe ser probada y no fue así además, pido que en este expediente se agregue la experticia realizada en la sede del CICPC, sub delegación Lara, donde el CICPC, realizó el vaciado del chat entre los ciudadanos WEY GIM ZHENG y la ciudadana JIANGI HU de la red social WI CHAT, dichos audios, videos y mensajes de texto determinan con exactitud cuándo fue el inicio de la relación arrendaticia, además el inicio de la obligación de pago del arrendamiento y también se determina que todos los pagos eran anuales tal como el mismos WEY GIM ZHENG les pidió que se realizaran y así se realizó. Esto lo solicito para que el tribunal tenga mejor vista de lo que aquí realmente sucedió, por lo que pido la presente demanda sea SIN LUGAR y se repongan mis representados en el local comercial. Es todo. ACTO CONTINUO, ESTE TRIBUNAL CONCEDE EL DERECHO DE PALABRA A LA PARTE DEMANDANTE EN LA PERSONA DEL ABOGADO JOSE ALEJANDRO GIL, PARA EJERCER EL DERECHO A RÉPLICA, QUIEN EXPONE: “ es completamente falso que la relación arrendaticia pactada entre ambas partes haya sido de 30 años, en primer lugar por cuanto está expresamente prohibido por la ley en el artículo 1580 del Código Civil, en segundo lugar porque era verbal, y las mensualidades o los cánones de arrendamiento eran mensuales y nunca anuales, ya que también nuestra normativa legal, establece que debe ser de ese modo, en cuanto al monto de las mensualidades vencidas, y no pagadas en la misma demanda determinamos que se habían cubierto los cánones hasta septiembre de 2021 y se estableció referencialmente una deuda de 6000$ estadounidenses total, a razón de 500$ mensuales, para un total de 12 meses que indudablemente comenzaban el 01/10/2021 y terminaba el 30/09/2022, ya que dicha demanda fue interpuesta el 07/10/2022. Las transferencias de algunos pagos fueron en yuanes y la ultima fue en dólares estadounidenses sin embargo se realizó una traducción ilegal por supuesto, por haber sido extra litem y segundo por haberse realizado por un traductor siendo que la ley establece 3 expertos en tercer lugar por haber sido autenticada, siendo que debió ser autorizada por este Tribunal para su materialización y en cuarto lugar porque ninguno de los traductores, la ratificaron en este acto, no es cierto que hubiese sido nuestro poderdante quien hubiese pedido el pago desde el mes de julio de 2019 y tampoco tendrían derecho a la prorroga legal solicitada por cuanto estaba retrasado en el pago arrendaticio con 12 mensualidades, objetamos la solicitud realizada en este acto por el abogado contraparte de traer a este expediente al experticia realizada por el CICPC en otro expediente por ser evidentemente extemporánea y por supuesto ratificamos que los cánones arrendaticio eran mensuales y no anuales. Es todo”. SEGUIDAMENTE SE LE CONCEDE EL DERECHO DE CONTRARÉPLICA AL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA QUIEN EXPONE: “ con respecto a que los pagos eran mensuales y no anuales la parte demandante no probó tal afirmación, debe tomarse en cuenta que ellos mismos aceptaron que los pagos se hacían en yuanes y dólares de los estados unidos y cada pago se puede verificar que tiene la particularidad que es justamente entre 6 meses y un año después entre cada uno, entonces por qué esperar 3 largos años para demandar que los pagos eran mensuales, la razón es que se acordó de manera anual vencida por la inversión de recuperar el local comercial, además de que diga que es falso la afirmación entre 10 y 30años es totalmente descabellada ya que nadie hace una inversión de 70000$ para recuperarla en menos de 3 años, debió ser un periodo de tiempo mayor a 10 años tal y como fue pactado, con respecto a que el documento autenticado no tiene validez es totalmente falso, ya que goza de fe pública el ciudadano notario, además tal y como lo dijo la defensa de la parte demandante se habían aceptado pagos en dólares y los 2 últimos pagos en dólares de fecha 29 y 30 de agosto fueron realizado a la misma cuenta donde se había transferido anteriormente en dólares de los estados unidos de América, con respecto a que en el libelo de de demanda, se dejó en entredicho que eran 6000$ dólares de lo que adeudaba, este Tribunal no puede suplir la falta de precisión, en cuanto a que era un canon mensual de 500$ y que correspondían a los meses de octubre 2021 y octubre 2022, cuando el punto de controversia en este Tribunal es la fecha de inicio de la obligación de pago del canon de arrendamiento y con respecto a lo solicitado que se agregue la experticia realizada en el expediente KP02-V-2023-1849. Las pruebas de documentos públicos pueden ser promovidas en cualquier estado o grado de la causa. Es todo. Luego de haber oído los alegatos de las partes se procederá a la evacuación de las pruebas a fin de garantizar el principio de inmediación de los actos, por lo que se realiza a una revisión minuciosa y exhaustiva de las actuaciones que conforman el presente asunto KH02-V-2022-000070. ACTO SEGUIDO, PROCEDE EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA EN LA PERSONA DEL ABOGADO JOSE ALEJANDRO GIL LUQUE A PRESENTAR LAS PRUEBAS ANTE ESTE JUZGADO, en tal sentido se le concede el derecho de palabra quien expone: “ con relación a las documentales identificadas como B y C que van desde el folio 9 al 23 consta el acta constitutiva estatutaria de la empresa demandada CASA JIANYI 168 C.A donde consta el domicilio de la misma que es la avenida Bolívar con calle Juan de Dios Moreno, los rastrojos Cabudare estado Lara y en el acta de asamblea realizada el 07-03-2019, registrada en 12 de abril del 2019 consta el cambio de dirección fiscal para la nueva dirección de dicha empresa ubicada en la carrera 21 entre calle 32 y 33 de esta ciudad Barquisimeto con lo que se demuestra el cambio de domicilio y la fecha del funcionamiento de dicha empresa aparte de quienes son los representantes legales de la referida ferretería. En el folio 24 identificado con la letra D, consta la mensura particular del local comercial que había sido arrendado donde aparece la dirección del mismo. Desde el folio 25 al 40, marcado con la letra E constas el documento de propiedad del inmueble arrendado a favor de nuestro defendido. Al folio 41 consta la solvencia municipal expedida a favor del dicho local comercial. Desde el folio 42 al 45 identificados con las letras H, I, J y K constan transferencias realizadas en el idioma chino las tres primeras y en ingles la ultima. Del folio 46 al 49 identificadas con la letra L, M y N constan las solicitudes y trámites administrativos realizados por ante la Coordinación Regional del SUNDDE con el cual iniciamos el procedimiento administrativo de desocupación y desde el folio 50 al 114 identificado con la letra Ñ consta la inspección judicial realizada por el tribunal Quinto de municipio ordinario y ejecutor de medidas del municipio Iribarren en laque se deja constancia inclusive con fotografías anexas donde se observa cómo se encontraba medianamente las condiciones de dicho local de igual forma los folios 144 al 151 constan dos facturas emitidas por la empresa plástico Diamante de Venezuela con la respectiva declaración del impuesto al valor agregado, la primera por la cantidad de 6930,19 y la segunda por 27.898 bs emitidas en fecha 28 de julio del 2022 y 02 de agosto del 2022 a favor de la empresa FERRETERÍA CASA JIANYI 168 donde se le venden productos elaborados por un monto equivalente a seis mil dólares estadounidenses es importante aclara que nuestro defendido es socio de esta empresa que emitió las facturas con lo cual demostramos que la relación entre nuestro defendido y la FERRETERÍA CASA JIANYI 168 no solo era meramente arrendaticia sino también comercial, dado a la nacionalidad de los representantes legales de4 la misma y el lugar de donde provinieron estos ciudadanos y nuestro defendido. A objeto también de demostrar que las transferencias que hacían los representantes legales de la demandada no solo cubrían el pago de los cánones arrendaticios no de otras relaciones comerciales. En esa oportunidad solicitamos el reconocimiento de ese contenido por el administrador de la empresa Plástico Diamante de Venezuela Es todo. Seguidamente, el tribunal procede a llamar al estado al ciudadano JOSE CHAN LAI, titular de la cédula de identidad N° V-7.410.457, quien fue promovido para ratificar el contenido de la documental inserta en el folio 144 y 148 de la pieza N° 2 del presente asunto, quien fue debidamente juramentado y manifestó: si lo reconozco. Es todo.” Acto continuo, se procede a la evacuación de la testimonial del ciudadano CARLOS LUIS MORALES, titular de la cédula de identidad N° V-7.981.793, quien fue debidamente juramentado. Y procede la parte promovente a realizar las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano WEY GIM ZHENG?, respondió: “no no lo conozco” SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce a los propietarios de la FERRETERÍA CASA JIANYI 168 C.A?, respondió: “ no, no los conozco”, TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y recuerda en qué dirección estaba ubicada dicha ferretería? Respondió “en la carrera 21 entre 32 y 33, en mano izquierda en sentido bajando” CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si alguna vez acudió a dicha ferretería a comprar artículos de plomería, electricidad, construcción entre otros?, respondió: “si en varias oportunidades he estado en ese negocio haciendo compras que necesito para mis actividades.” QUINTA PREGUNTA: ¿diga si sabe hasta qué fecha aproximada dicha empresa funcionó en esa dirección?, respondió “a mediados de diciembre de 2022”, SEXTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si cuando estuvo abierta al público, dicho establecimiento comercial, pudo observar el estado que se encontraba las paredes y frisos del mismo?, respondió: “en la oportunidad que estuve estaba todo normal, anaqueles y mercancía que se encontraban allí”; SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si posteriormente al hecho de haberlo visto cerrado a dicho establecimiento tuvo la oportunidad de verlo nuevamente una vez estando desocupado?; seguidamente la parte demandada se opone a la pregunta y expone: “nada tiene que ver con los hechos controvertidos, los hechos controvertidos en la presente causa son, inicio de la relación arrendaticia, inicio del pago de canon de arrendamiento y falta de pago. Es todo”, seguidamente procede la Juez a exponer: “Esta Juzgadora insta al indica al testigo que conteste, salvo su apreciación en la definitiva. Es todo. Seguidamente procede el testigo a responder: “ si estuve en la zona un negocio que está al lado realizando una compra a finales de febrero de 2023 y observe que estaba abierto el negocio y pude observar que estaba como en abandono, deteriorado, el techo no había mercancía y había un grupo de personas allí, es lo que pude observar”; OCTAVA PREGUNTA: ¿diga el testigo, quien le pidió que declarara en la presente causa?, respondió “ una señora, que tiene un negocio al lado de mercancía, una señora de nacionalidad asiática que está al lado”. Seguidamente se concede el derecho de palabras al apoderado judicial de la parte demandada a los fines de ejercer el derecho de repregunta quien expone: PRIMERA REPREGUNTA: ¿diga el testigo, que profesión tiene y a que se dedica?, respondió “soy bachiller y me dedico al comercio”, SEGUNDA REPREGUNTA: ¿diga el testigo para que empresa labora actualmente? Respondió: “para ninguna soy independiente”; TERCERA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene algún conocimiento sobre construcción u obras civiles?, respondió “si, tengo algún conocimiento por la función que ejerzo por personas que trabajan en la materia y somos del comercio haciendo trabajo”, CUARTA REPREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe o conoce que el local comercial objeto de la presente causa fue adquirido por otra persona distinta a FERRETERÍA CASA JIANYI?, respondió: “no”. Cesaron. En este acto la Juez de este Juzgado de conformidad con el artículo 874 del Código de Procedimiento Civil y en virtud del horario laboral especial en pro del ahorro energético, conforme a la resolución 003/2025, de fecha 24/03/2025, emanada de la Sala Plena del tribunal Supremo de Justicia prolonga la presente audiencia para el PRIMER DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE A LAS 9:30 AM, para la cual quedan emplazadas las partes y así proceder a la evacuación de las pruebas de la parte demandada. Es todo terminó se leyó y conformes firman.”
Visto los alegatos esgrimidos por las partes en la audiencia oral supra transcrita, la juez a-quo determinó declarar con lugar la demanda de desalojo de local comercial, razón por la cual, en fecha 09 de mayo de 2025 procede a dictar y publicar el extenso del fallo, donde explica de forma sucinta los motivos de hecho y de derecho que la llevaron al referido dictamen; por tanto, siendo éste el fallo objeto de revisión en esta alzada, quien juzga en la oportunidad procesal correspondiente para dictar y publicar sentencia pasa a realizar las siguientes consideraciones.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: Garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes. En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento.
Así las cosas, con base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayores probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 9 de mayo de 2025, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos: 1) la fecha de inicio de la relación arrendaticia. 2) la fijación del pago de los cánones de arrendamiento (por mes o por año vencido). 3) la oportunidad del pago de los cánones de arrendamiento (mensual o anual). 4) La presunta insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas
PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES
En fecha 17 de abril de 2024, los abogados Daima Vismar Pérez y José Alejandro Gil Luque, apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas, mediante la cual ratificaron las pruebas consignadas conjuntamente con el escrito libelar y promovieron nuevas documentales, quedando todas descritas infra:
1. Invocamos el mérito favorable de los autos, en cuanto beneficien a la parte demandante. Se debe señalar que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano.
Documentales
2. Copia simple del poder registrado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 15 de julio de 2022, bajo el No. 3, tomo 51, mediante el cual el ciudadano WEI GIM ZHENG actuando en su propio nombre y representación de su cónyuge YIYAN HE DE ZHENG otorga poder especial, amplio y suficiente a las abogadas GLADYS MELICIA YÉPEZ SUÁREZ y MORAIMA DEL CARMEN ROMERO DAVID. El anterior documento consignado en copia simple, dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con el mismo la legitimidad de los referidos abogados para actuar en la causa.
3. Marcados con las letras "B" y "С" у constante de 15 folios, conformados tanto por las copias certificadas del Acta Constitutiva Estatutaria de la empresa demandada, sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., que se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, bajo el Nº 3, Tomo 154-A, en fecha 12 de diciembre del año 2014; así como de su posterior modificación estatutaria, la cual se realizó mediante el Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, quedando inscrita igualmente por ante el mismo Registro Mercantil Segundo del Estado Lara; celebrada y suscrita en fecha 07 de marzo de 2019 y registrada el 12 de abril de 2019, bajo el N° 67, Tomo 24-A, donde se realizó el cambio de domicilio y de dirección fiscal de la empresa, a la carrera 21, entre calles 32 y 33, de esta ciudad de Barquisimeto, parroquia Concepción, municipio Iribarren del estado Lara; siendo a su vez representada legalmente, de manera indistinta, por los ciudadanos NENG YUE ZHENG y/o JIANYI HU, ambos extranjeros, de nacionalidad china, mayores de edad, cónyuges entre sí, de este mismo domicilio, titulares de las de la cédula de identidad N° E-82.110.025 y E-82.230.935, respectivamente y de oficios comerciantes, quienes actúan con el carácter de Presidente y Vicepresidente de la misma. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose la personalidad jurídica de la demandada y quiénes son sus representantes; así como su legitimación para actuar en la causa.
4. Marcado con la letra "D" y constante de 1 folio, original de la Mensura expedida para el referido Local Comercial, distinguido como el Nº 2, que se encuentra construido sobre un lote de terreno propio, que a su vez tiene un área aproximada de Trescientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (336,00 Mts2.), alinderado de la manera siguiente: Por el Norte: Con terrenos ejidos que fueron ocupados por Nicasio Giménez, hoy por Alejandro Alvarado; por el Sur: Con la carrera 21, que es su frente; por el Este: Con terreno que es o fue de Adolfo J. Anzola y por el Oeste: Con terrenos ejidos, ocupados por José Raide. La cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose de la misma, las dimensiones del local arrendado sobre el cual se pretende el desalojo.
5. Marcados con las letras "E", "F" y "G" y constante de 17 folios, copias simples de los documentos donde consta el derecho de propiedad que su representado tenía sobre el referido inmueble, constituido por el local comercial y el lote de terreno donde está edificado. Dichos documentos de compraventa están debidamente protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de la manera siguiente: El primero, en fecha 14 de agosto de 1992, bajo el N° 34, Tomo 10, Protocolo Primero; el segundo: mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta, estado Miranda, en fecha 6 de abril de 1999, quedando inserto bajo el Nº 04, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados, siendo posteriormente protocolizado en fecha 7 de mayo de 1999, bajo el N° 39, Tomo 5º, Protocolo Primero y el tercero: por documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 28 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 51, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados, siendo posteriormente protocolizado, en fecha 29 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 8, Protocolo Primero. Tratándose de copias simples, fueron debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter los promovidos por el demandante, según la descripción que antecede, dichas copias fotostáticas tienen todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código; demostrándose con los mismos, la propiedad del inmueble arrendado.
6. Marcados con las letras "H", "I", "J" y "K" y constante de 4 folios, copias simples de transferencias bancarias realizadas durante los primeros 2 años y 6 meses de la relación arrendaticia entre el mes de abril de 2019 y el mes de septiembre de 2021; las que a continuación se detallan:
1) En fecha 05/10/2019 se recibió el pago por la cantidad de 10.790,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Mil Quinientos Dólares Estadounidenses (S. 1.500,00); lo cual representa 3 meses de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de abril, mayo y junio del año 2019.
2) En fecha 29/01/2021, se recibió la cantidad de 48.750,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Siete Mil Quinientos Dólares Estadounidenses ($7.500,00); lo cual representa 15 meses de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2019, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2020.
3) En fecha 10/06/2021 se recibió la cantidad de 19.200,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Tres Mil Dólares Estadounidenses (S. 3.000,00); lo que representan 6 meses de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020, así como los meses de enero, febrero y marzo del año 2021. Cabe destacar, que los 3 pagos anteriormente referidos, fueron realizados a la cuenta bancaria N°: 6222.....3346 y 6217...3066, Banco ICBC (Industrial And y Comercial Bank Of China=Banco Industrial y Comercial de China), cuyo titular es la ciudadana YIYAN HE DE ZHENG, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad número: V-17.962.906, cónyuge de nuestro representado.
4) Y finalmente, en fecha 18/12/2021, el arrendador y actual demandante recibió el último pago vía transferencia bancaria (zelle), a su cuenta en el Banco BANK OF AMERICA (BOFA), según consta en el correo electrónica: weigimzheng@gmail.com, por la cantidad de Tres Mil Dólares Estadounidenses ($ 3.000,00); lo que representa el pago de los últimos 6 meses de arrendamiento, que van desde el mes de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2021.
Las anteriores probanzas al no ser presentadas en el idioma oficial de la República Bolivariana de Venezuela, deben desestimarse dada su ilegalidad. Sin embargo, estos pagos son reconocidos por ambas partes y por tanto, no constituyen un hecho controvertido.
7. Marcados con las letras "L" "M" y "N" y constante de 4 folios, duplicados de las solicitudes de intermediación de la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE-Lara), realizada en fecha 27 de julio de 2022 y ratificada en 30 de agosto de 2022, en la cual se solicitó a esa instancia administrativa, la citación a cualquiera de los representantes legales de la arrendataria, para que de manera conjunta e indistinta comparecieran por ante la misma, para lograr la conciliación o fuesen constreñidos a convenir el pago de los cánones de arrendamientos adeudados, por haber incurrido en la causal prevista en el artículo 40, literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En cuyo momento fueron Expedientes N° Lar 0462/2022 y Lar 0463/2022, respectivamente. Los anteriores medios probatorios fueron impugnados por la parte demandada y al no ser presentando copias certificadas o los respectivos originales, deben ser desestimados.
8. Marcada con la letra "Ñ" y constante de 65 folios, Inspección Judicial realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 5 de agosto del año 2022 en el contexto del expediente N° KP02-S-2022-0002376. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
9. Marcadas con las letras “A” y “B”, constante de ocho (08) folios, los duplicados de las facturas N°. 001675 y 001678, con sus respectivos anexos y certificados electrónicos emanados del SENIAT; las cuales fueron emitidas por la empresa mercantil PLASTICO DIAMANTE DE VENEZUELA, C.A., y a favor de la empresa mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168, C.A., en fechas 28 de julio de 2022 y 2 de agosto de 2022; la primera por la cantidad de seis mil novecientos treinta con diecinueve bolívares digitales (16.930,19 Bs.D.) y la segunda por la cantidad de veintisiete mil ochocientos noventa y ocho bolívares digitales (27.898,00 Bs.D.), para un total de treinta y cuatro mil ochocientos veintiocho con diecinueve bolívares digitales (34.828,19 Bs.D.), equivalentes para ese entonces a seis mil dólares estadounidenses (6.000,00 USD). Estos medios probatorios se desestiman dada su impertinencia para demostrar los hechos controvertidos.
Testimoniales
10. Ciudadano Carlos Luis Morales Arroyo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.981.793, casado, de oficio comerciante y de este domicilio. El anterior testimonio se valora conforme a o establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, del mismo no se extraen elementos de convicción para resolver los hechos controvertidos.
11. Ciudadana Irma Elena Vivas Veliz, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.433.452, soltera, de oficio comerciante y de este domicilio. No es objeto de valoración por cuanto no fue evacuada.
En fecha 26 de febrero de 2024 la representación judicial de la parte demandada, consignó contestación y con ello promovió los siguientes medios probatorios:
Documentales
1. Copia simple de poder registrado ante la Notaría Pública de Cabudare en fecha 25 de mayo de 2023, bajo el N° 14, tomo 18, donde el ciudadano ZHENG NENGYUE en su carácter de presidente de la empresa GRUPO ASIA CENTER, C.A. antes denominada FERRETERIA CASA JIANYI 168, C.A., otorga poder especial pero amplio y suficiente a los abogados ADOLFO ANTONIO PACHECO RODRIGUEZ, ASSIL WAIZAANI ALI y FANNY CLARET SALOM HURTADO. Tratándose de una copia simple, fue debidamente promovida por el actor, ya que sólo es posible adjuntar al libelo de demanda o presentar con el escrito de pruebas respectivo, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fotocopia de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que teniendo tal carácter el promovido por el demandante, según la descripción que antecede, tal copia fotostática tiene todo valor probatorio, y así se decide, por aplicación de lo que establece al respecto el citado dispositivo legal procesal, en concordancia con el artículo 509 del mismo Código; evidenciándose la legitimidad de los referidos abogados para actuar en la presente causa.
2. Marcado con el N° 1, impresiones de conversaciones (notas de voz y mensajes de textos) efectuadas entre la parte actora y los representantes/directivos de la sociedad mercantil GRUPO ASIA CENTER C.A., antes denominada sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., a través de la red social y aplicación llamada WECHAT.
3. Marcado con el N° 2, impresiones de pagos de arrendamiento del año 2022.
4. Marcado con el N° 3, impresiones de pagos de cánones de arrendamiento efectuados por la sociedad mercantil GRUPO ASIA CENTER C.A., antes denominada sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A. hacia la cuenta del ciudadano WEI GIM ZHENG.
Las probanzas identificadas 2 al 4 serán objeto de valoración más adelante.
Prueba de experticia:
5. Solicitó sea designado un experto informático para que realice experticia a un teléfono marca Iphone 6S y compruebe la veracidad de las conversaciones (cursantes en los autos de manera impresa) efectuadas entre las partes. Su evacuación es una copia simple de una experticia realizada al mismo equipo telefónico en el asunto KP02-V-2023-001849; su valoración e incidencia en la causa será establecida infra.
Asimismo, en fecha 26 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte accionada, consignó escrito de complementación de las pruebas consignadas conjuntamente con el escrito libelar; por consiguiente, promovió los siguientes medios probatorios:
Prueba de experticia
6. Solicitó se designe expertos en el área contable, de informática y un traductor del idioma ingles al castellano, para la veracidad/comprobación de los pagos efectuados por el demandado en el banco BANK OF AMERICA a la cuenta de la parte actora. No es objeto de valoración en razón que no fue evacuada, dada la falta de impulso procesal.
Documental
7. Copia simple del estado de cuenta de la parte accionada y copia simples de las confirmaciones de los pagos de fechas 29 y 30 de agosto de 2022. No es objeto de valoración en razón de no haber sido consignados en el idioma oficial del país.
Prueba testimonial:
8. Ratifica la testimonial y solicita se fije lapso para la declaración de los ciudadanos: 1) CHUAN TSAO, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad N° E-82.230.861. 2) ANDRÉS ELOY MENDOZA RODRÍGUEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-5.250.654. No es objeto de valoración en razón que no consta en autos haya sido evacuada.
Una vez analizados los medios probatorios, corresponde ahora pronunciarse sobre los alegatos planteados; así tenemos que en primer término se debe determinar la fecha de inicio de la relación arrendaticia y por consiguiente el momento en que nace la obligación del arrendatario de cancelar los cánones de arrendamiento.
En este sentido, los apoderados de la parte accionante manifiestan que su representado mantenía desde el 1 de abril del año 2019, un contrato de arrendamiento verbal en el cual ambas partes estaban de acuerdo, y en demostración de lo aseverado respecto a la fecha de inicio de la relación arrendaticia presenta como elemento probatorio acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Ferreterìa Casa Jianyi 168 C.A. celebrada en fecha 7 de marzo de 2019 y registrada ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 12 de abril de 2019 donde hace cambio de dirección fiscal, estableciendo la misma en el local objeto de arrendamiento ubicado en la carrera 21 entre calles 32 y 33 Barquisimeto, parroquia Concepción, municipio Iribarren; evidenciándose así que a partir de dicha fecha comenzó la relación arrendaticia y por consiguiente la obligación del demandado de cancelar los cánones de arrendamiento.
Por su parte, la accionada para rebatir lo aseverado por la parte demandante expone que la relación arrendaticia comienza en el mes de julio 2019 y no en el mes de abril del 2019, como lo señala la parte demandante, lo cual queda demostrado en mensajes dirigidos de WEI GIM ZHEM (parte actora) a JUANYI HU (representante de la parte demandada), donde le expresa: “oye bella, como estas les deseo a ti y a toda tu familia mucha salud y prosperidad. Oye bella te quería preguntar, tu el año pasado inauguraste a mediados del mes de junio vamos a suponer que fue en el mes de julio, quería ver si conversamos sobre los alquileres del local del mes de julio a ver si puedes.” ; los cuales fueron debidamente traducidos por intérprete público y consignado en copia simple al momento de la contestación de la demanda y posteriormente consigna en copia certificada, informe presentado por los expertos designados para la experticia forense de los referidos mensajes evacuados por el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas.
Así las cosas, señala el apoderado de la accionada que la juez a quo no tomó en consideración la anterior prueba que si bien fue evacuada en otro proceso fue consignada como prueba trasladada y como tal ha debido ser valorada. Al respecto, es oportuno señalar con respecto al principio de traslado de pruebas, que la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de 7 de agosto de 1963, Gaceta Forense N° 41, 2° Etapa, pág. 435, refiriéndose al tema estableció:
“Y las pruebas simples practicadas en el juicio son admisibles en otro habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues, el carácter de la verdad de las pruebas entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto. Además, que las pruebas cursadas en un juicio sean valederas en todo, es cosa tan cierta que el legislador con ocasión de la perención de la instancia, en el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil, establece que ella no extingue la acción y los efectos de las decisiones dictadas, como tampoco las pruebas que resulten de los autos”.

Respecto al señalado punto (los efectos de las pruebas) y para los fines de actualizar la citada sentencia, en cuanto a la norma que se menciona en ella, se observa que el derogado artículo 204 le corresponde el artículo 270 del vigente Código que es del mismo tenor.
Esencial pues, para que sea válida la posibilidad de traslado de la prueba, como lo afirma la doctrina, es que los juicios respectivos sean entre las mismas partes para cumplirse así los principios de contradicción y publicidad.
Referente a lo anterior, el tratadista colombiano José Fernando Ramírez Gómez señala que esto obedece al principio de economía procesal, que “la naturaleza jurídica del medio se torna mixta, participando de un lado la propia del medio utilizado originalmente en el primitivo proceso, ésta es su forma de aducción”.
Y agrega que, al Juez de la causa se la asigna “una doble función crítica” que consiste en el examen del medio primigenio bajo los parámetros legales, para luego proceder al análisis de la autenticidad de las copias, aspectos que tiene que ver con el derecho de defensa, del cumplimiento del principio de contradicción y publicidad de la prueba. (Revista del Instituto Colombiano de Derecho Procesal, Vol. I, N° 3, 1985, págs. 120 y 121, Ediciones Librería del Profesional, Bogotá. Colombia).
En nuestra doctrina se observa que se sostiene que el traslado de prueba es dificultoso, “ya que el valor que se le da a la prueba, va unido a elementos como la posibilidad de contradicción y control que sobre ella pueden ejercer las partes mientras se constituye, los cuales muchas veces, no se denotan del acto de pruebas en sí, sino del tracto procesal. Incluso en juicios entre las mismas partes, pero por hechos conexos o que generaron pedimentos distintos, las pruebas simples de un proceso no se pueden trasladar a otros, porque la constitución en uno, en relación con los mecanismos de control y de contradicción de la prueba, y hasta la intervención del Juez en su formación, son o pueden ser distintas en uno u otro caso” (Jesús Eduardo Cabrera Romero: “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”), págs. 177-178. Editorial Jurídica ALVA, Caracas, 1989).
De esta última tesis doctrinaria, por argumento a contrario, se puede colegir, que es factible el traslado de prueba cuando las partes son las mismas, están en juicio los mismos hechos y los pedimentos son idénticos, todo lo cual sucede en el presente caso subjudice.
En síntesis, la doctrina de la Sala de Casación Civil, en referencia al traslado de prueba señala lo siguiente:
I.- Que las pruebas simples practicadas en un juicio primigenio son admisibles en otro posterior habido entre las mismas partes.
II.- Que esto sólo es posible si se han cumplido a cabalidad todas las formalidades procesales para su establecimiento en el juicio primigenio, esto quiere decir que fueron practicadas válidamente en el primer juicio.
III.- Por lo cual, de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto.
IV.- Que las pruebas evacuadas en un juicio, no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio, si las partes del primer juicio son diferentes a las partes del otro en que se quieren hacer valer.
V.- La prueba para que tenga validez en su traslado, debió haber sido practicada en contradicción y control de las mismas partes.
VI.- Que su aducción al nuevo proceso sea en copia autenticada.
VII.- Que para su valoración, al juez se le asigna una doble función crítica, que consiste en el examen del medio de prueba trasladada, en cuanto a su correcto establecimiento en el juicio primigenio, y en cuanto a la autenticidad de las copias certificadas consignadas como pruebas.
VIII.- Que al cumplir con los requisitos para el traslado de prueba, no se hace necesaria su ratificación en el proceso donde se llevan.
IX.- Que estén en juicio los mismos hechos, y
X.- Que los pedimentos sean idénticos.
De lo anterior se concluye que la experticia fue practicada válidamente en el primer juicio, sin embargo, se observa que su traslado no se hizo en forma idónea al sub iudice ya que la doctrina ha establecido que la actividad procesal está sometida a reglas precisas; y en este sentido, los actos procesales deben ser realizados de la manera prevista en la ley; y, las formas procesales rigen el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse los actos del proceso ya que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica). Lo señalado se trae a colación en razón de que el informe de la prueba de experticia evacuada en otro proceso, fue traído de manera extemporánea y por tanto no es objeto de valoración.
Así las cosas, para determinar la fecha de inicio de la relación arrendaticia, debemos considerar en primer término que la demandada tenía las llaves del local arrendado desde el 17 de noviembre de 2018 -como ella misma lo afirma- y evidenciado del acta de asamblea extraordinaria efectuada por la accionada en fecha 7 de marzo de 2019 y registrada el 12 de abril de 2019, donde la demandada efectúa el cambio de domicilio para el ejercicio de su actividad económica; a juicio de esta sentenciadora, es ésta la fecha que debe ser considerada como el comienzo de la relación arrendaticia y por ende, el inicio de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento. Así se determina.
Determinada como ha sido el comienzo de la relación arrendaticia y por consiguiente el inicio de la obligación de la demandada del pago de los cánones de arrendamiento, corresponde ahora determinar la oportunidad en que se realizarían dichos pagos; es decir, mensual como lo afirma la parte accionante o como lo afirma la demandada que fue pactado, pagos anuales.
Sobre lo anterior, se debe señalar que tanto la accionante como la demandada, afirman y así se evidencia de los autos que se realizaron los pagos que a continuación se describen: 1) En fecha 05/10/2019 recibió el pago por la cantidad de 10.790,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Mil Quinientos Dólares Estadounidenses ($. 1.500,00); lo cual representa 3 meses de cánones de arrendamiento. 2) En fecha 29/01/2021, recibió la cantidad de 48.750,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Siete Mil Quinientos Dólares Estadounidenses ($7.500,00); lo cual representa 15 meses de cánones de arrendamiento. 3) En fecha 10/06/2021 recibió la cantidad de 19.200,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Tres Mil Dólares Estadounidenses ($. 3.000,00); lo que representan 6 meses de cánones de arrendamiento. 4) Y en fecha 18/12/2021, el arrendador y actual demandante recibió el último pago vía transferencia bancaria (zelle), a su cuenta en el Banco BANK OF AMERICA (BOFA), según consta en el correo electrónico: weigimzheng@gmail.com, por la cantidad de Tres Mil Dólares Estadounidenses ($ 3.000,00); lo que representa el pago de 6 meses de arrendamiento.
De lo expuesto, se constata que si bien no existe periodicidad definida en el pago de los cánones de arrendamiento; ambas partes aducen que los mismos fueron fijados por mes; por tal razón, quien juzga considera que la obligación de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, era mensual; solo discuten a cuáles meses corresponden los pagos realizados. Así se determina.
En relación a lo manifestado por la parte demandada acerca de la indeterminación de los meses que la demandante manifiesta la insolvencia; es preciso referir lo expresado por la demandante en el escrito libelar en el cual señaló:
…Muy a pesar de que en el referido contrato verbal de arrendamiento se estableció un canon fijo mensual, por un período de dos (2) años; y que, una vez transcurrido el mismo, ambas partes se pondrían de acuerdo nuevamente, para incrementar progresivamente esa mensualidad; lo cual jamás ocurrió, debido en primer lugar, a que mi representado se encontraba al cumplirse ese lapso, fuera del país y en segundo lugar, porque la arrendataria (FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A.) hacia caso omiso a los pagos oportunos, así como a las gestiones de cobranza efectuadas mensualmente, por las personas autorizadas para ello; razón por la cual, el pago de los cánones de arrendamiento efectuados durante los primeros dos (2) años y los siguientes nueve (9) meses, hasta transcurrido el mes de diciembre de 2021, fueron realizados de forma irregular; tal y como se evidencia de las transferencias bancarias, que a continuación se detallan:.......
…OMISSIS…
Ahora bien ciudadano Juez, ante esta discontinuidad y la insolvencia manifiesta y consecutiva durante los últimos doce (12) meses transcurridos, fue activada por parte del arrendador, la via extrajudicial y conciliatoria para la resolución del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, ya que, a pesar de que dicha arrendataria se encuentra laborando de manera continua e ininterrumpida en el referido local comercial, hasta la presente fecha, pese a las múltiples gestiones de cobranza mensuales realizadas por la otra coapoderada especial, la Lcda. Gladys Melicia Yépez Suárez, quien es titular de la cédula de identidad número: 7.425.302, de profesión Licenciada en Contaduria Pública y actual Administradora del referido local comercial, las cuales resultaron infructuosas, adeudando actualmente la arrendataria a mi representado, la cantidad de Seis Mil Dólares Estadounidenses (S. 6.000,00). Siendo que los representantes legales de la misma, no han manifestado su intención en pagar los meses de los cánones de arrendamientos adeudados, incurriendo en la causal prevista en el artículo 40, literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que se interpuso formal denuncia en fecha 27 de julio de 2022, por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE-Lara), siendo ratificada en fecha 30 de agosto de 2022, en la cual se solicitó a esa instancia administrativa, la citación a cualquiera de los representantes legales de la arrendataria, para que de manera conjunta e indistinta, comparecieran por ante la misma, para lograr la conciliación o fuesen constreñidos a convenir las consideraciones establecidas en el mencionado Decreto Ley. En cuyo momento fue aperturado el Expediente N°: Lar 0462/2022, tal como consta en Planilla de solicitud de intermediación de la SUNDDE, en materia de arrendamiento comercial, de fecha 27 de julio de 2022; todo lo cual anexo constante de 4 folios, marcados con las letras "L", "M" y "N"

Ahora bien, determinado como ha sido que la relación arrendaticia inició en abril de 2019 y aceptado por las partes que se realizaron cuatro pagos discriminados de la siguiente forma: 1) En fecha 05/10/2019 se recibió el pago por la cantidad de 10.790,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Mil Quinientos Dólares Estadounidenses ($. 1.500,00); lo cual representa 3 meses de cánones de arrendamiento. 2) En fecha 29/01/2021, se recibió la cantidad de 48.750,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Siete Mil Quinientos Dólares Estadounidenses ($7.500,00); lo cual representa 15 meses de cánones de arrendamiento. 3) En fecha 10/06/2021 se recibió la cantidad de 19.200,00 Yuanes, equivalentes para entonces a Tres Mil Dólares Estadounidenses ($. 3.000,00); lo que representan 6 meses de cánones de arrendamiento. 4) Y en fecha 18/12/2021, el arrendador y actual demandante recibió el último pago vía transferencia bancaria (zelle), a su cuenta en el Banco BANK OF AMERICA (BOFA), según consta en el correo electrónico: weigimzheng@gmail.com, por la cantidad de Tres Mil Dólares Estadounidenses ($ 3.000,00); lo que representa el pago de 6 meses de arrendamiento.
Se desprende de lo anterior que la sumatoria de los meses cancelados equivale a 30 meses, por lo que si la obligación de pago de cánones comenzó en abril de 2019 los meses cancelados son abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; equivalentes a 9 meses; enero a diciembre de 2020, equivalentes a 12 meses y enero a septiembre de 2021, equivalentes a 9 meses; para un total de 30 meses cancelados. Por consiguiente, señalado que la insolvencia corresponde a los últimos doce (12) meses y la demanda fue presentada el 28 de octubre de 2022, se desprende que el lapso de los meses insolutos corresponde a octubre de 2021 hasta septiembre de 2022, ambos incluidos. Así se determina.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar la causal de desalojo del inmueble invocada por la demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2021 hasta septiembre de 2022.
Sobre la imputada insolvencia, la parte demandada aduce que en fecha 29 y 30 de agosto de 2022, se pagó vía zelle por el banco BANK OF AMERICA (BOFA) por un monto de 3.000,00 USD, cada una para un total de 6.000,00 USD, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2022 y por tanto no existe la alegada insolvencia. La accionante no reconoce los anteriores pagos efectuados por la parte demandada, que a los fines de demostrar haber realizado los mismos, consignó copia simple de captura de pantalla de transacción efectuada a través del Bank of América; y documento autenticado de traducción efectuada por el intérprete público Andrés Eloy Mendoza Rodríguez de las referidas transacciones bancarias; que aduce el apoderado de la parte demandada tiene pleno valor probatorio por tratarse de un documento público.
Con relación a lo antes expuesto, se debe señalar que el instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.
Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de Casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.
El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.
Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:
El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento. En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.
Lo antes expuesto se trae a colación en razón de que el documento consignado por la parte demandada fue impugnado por la parte accionante y por tratarse de un documento privado según lo supra indicado, ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial, que si bien fue promovida, no fue evacuada; por tanto, la documental promovida debe ser desestimada y en consecuencia, no evidencia que se haya efectuado el pago de las mensualidades de cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2022, alegado por la demandada. Así se determina.
Ahora bien, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Asimismo, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, (artículo 1.159 del Código Civil), significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde octubre de 2021 hasta septiembre de 2022; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente, que no adeudaba cánones de arrendamiento; ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, al haberse determinado que los cuatro pagos referidos con anterioridad que ambas partes aceptan, corresponden a los meses desde abril de 2019 a septiembre de 2021 y desestimado como elemento probatorio las transferencias realizadas en fecha 29 y 30 de agosto de 2022, vía zelle por el banco BANK OF AMERICA (BOFA) por un monto de 3.000,00 USD, cada una para un total de 6.000,00 USD, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2022; forzoso es para esta sentenciadora declarar la insolvencia de los meses desde octubre de 2021 hasta septiembre de 2022; y al haber quedado demostrada la insolvencia de estas mensualidades, debe ser declarada la procedencia de la pretensión de desalojo incoada de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISION
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Fanny Claret Salom Hurtado, apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 9 de mayo de 2025, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio que por Desalojo de local comercial intentara el ciudadano WEI GIM ZHENG, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.687.416 contra la sociedad mercantil GRUPO ASIA CENTER C.A., antes denominada sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, bajo el Nº 3, Tomo 154-A, en fecha 16 de diciembre del año 2014, siendo posteriormente modificados sus estatus sociales, mediante actas de asambleas extraordinarias, inscritas igualmente por ante el mismo Registro Mercantil Segundo del estado Lara; la primera, celebrada en fecha 7 de marzo de 2019 y registrada el 12 de abril de 2019, bajo el Nº 67, Tomo 24-A y la segunda, celebrada en fecha 18 de julio de 2022 y registrada el 27 de julio de 2022, bajo el Nº 12, Tomo 34-A, quedando inserto en el expediente Nº 365-29682, inscrita ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) con el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-405474564, representada por los ciudadanos NENG YUE ZHENG y JIANYI HU, extranjeros de nacionalidad China, mayores de edad y titulares de las cédula de identidad N° E-82.110.025 y E-82.230.935, en su carácter de Presidente y Vicepresidente respectivamente, con domicilio procesal en la calle 26 entre carreras 18 y 19, Centro Profesional Barquisimeto, oficina PB 8, Barquisimeto, estado Lara. En consecuencia: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesta por el ciudadano WEI GIM ZHENG, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.687.416 contra la sociedad mercantil GRUPO ASIA CENTER C.A., antes denominada sociedad mercantil FERRETERIA CASA JIANYI 168 C.A., (totalmente identificados con anterioridad). SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte accionante del inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la carrera 21 entre calles 32 y 33, municipio Iribarren, Barquisimeto, estado Lara. TERCERO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo a la demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y se CONDENA a la misma parte demandada, perdidosa en esta instancia al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) La Juez, (fdo) Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil. El Secretario, (fdo) Abg. Julio Montes, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025).

Abg. Julio Montes