TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, veintiocho (28) de octubre de dos mil veinticinco (2025)
Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación

ASUNTO: KP02-V-2023-002861
DEMANDANTE: ciudadana JUANA DE LA CRUZ DIAZ DE CAMINO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.942.044
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RICHARD PASTOR RODRIGUEZ y RINMEL ALFONSO PEREZ PEREZ, Inpreabogado Nº 90.324 y 275.980, respectivamente.
DEMANDADO: ciudadana LUZ YAIMILITH GONZALEZ PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.134.082
ASISTENCIA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Jorge Rodríguez, Liliana Escalona y Pedro Jiménez, debidamente inscritos en el I.P.S.A. bajos los números 90.085, 153.013 Y 212.973, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA PRIVADO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.
I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo preceptuado en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia en los siguientes términos:
Se inicia el presente procedimiento judicial por medio del libelo de la demanda con motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, consignado en la URDD Civil en fecha 29/11/2023, por el ciudadano Abogados RICHARD PASTOR RODRIGUEZ y RINMEL ALFONSO PEREZ PEREZ, en representación de la ciudadana JUANA DE LA CRUZ DIAZ DE CAMINO, en contra, de la ciudadana LUZ YAIMILITH GONZALEZ PEREZ, en la cual solicita se declare con lugar la presente pretensión de resolución de contrato.
En fecha 14/12/2023, se admitió la presente demanda, así mismo, se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada en fecha 22/01/2024.
En fecha 17/09/2024, quien suscribe el presente fallo se aboco al conocimiento de la presente causa.
En fecha 08/10/2024, se designó como defensor ad-litem, al Abogado Domingo Ruiz Castro, y fue juramentado en fecha 21/11/2024, y en fecha 06/12/2024 se libro boleta de citación al defensor ad-litem designado.
En fecha 10/12/2024, la parte demandada presento poder apud acta a los Abogados Jorge Rodríguez, Liliana Escalona y Pedro Jiménez, debidamente inscritos en el I.P.S.A. bajos los números 90.085, 153.013 Y 212.973, respectivamente.
En fecha 21/01/2025, la replantación judicial de la parte demandada presento escrito de cuestión previa, siendo resulta y declarada sin lugar en fecha 12/03/205.
En fecha 19/03/2025, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, y en fecha 20/03/2025, se aperturó lapso de promoción de pruebas.
En fecha 30/04/2025, este Juzgado dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso de promoción de pruebas, observando que dentro del lapso ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12/05/2025, Se providenciarón las pruebas aportadas al proceso por ambas partes.
Y en fecha En fecha 29/07/2025, se dictó auto fiando oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, y siendo la oportunidad para dictar Sentencia Definitiva en el presente asunto de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a dictar dicho fallo en los siguientes términos
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Alega la parte demandante que en fecha 22 de junio de 2014, celebro documento privado de compra venta con la ciudadana Luz Yaimilith Gonzalez Pérez, antes identificadas, sobre unas bienhechurías, consistentes en un local comercial con una superficie de diez metros con ochenta centímetros (10, 80 mt) de fondo por cuatro metros con treinta centímetros de ancho (4,30 mt) de ancho, para un total de cuarenta y seis metros con cuarenta y cuatro centímetros cuadrados (46,44 mt2), con un portón santamaría, un baño con escalera que va hacia el segundo piso, con un apartamento con tres dormitorios, tres baños, con una extensión aproximada de ciento ocho con metros con dieciséis centímetros cuadrados (108,16 mt2), siendo sus linderos NORTE: (10,40 mt) con calle comercio; SUR: (10,40 mt) con ocupaciones de Juana Díaz; ESTE: (10,40 mt), con Eleobat Torrealba; y OESTE: (10,40 mt) con biblioteca pública, ubicada en la calle Comercio, Cubiro, parroquia Diego de Lozada, Municipio Jiménez del estado Lara.
Que dicho inmueble lo adquirió la ciudadana Juana de la Cruz Díaz de Camino, por haberlo autenticado por ante el Juzgado de municipio Diego de Lozada de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha uno de julio del año 1988, inserto bajo el Nro. 111, folios 129, Fte y Vto, en los libros de autenticaciones llevados por ese Tribunal, así mismo, por documento autenticado por ante la Notaria Publica de Quibor, en fecha cuatro (04) de julio del año 2003, inserto bajo el Nro. 17, tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Alega que en el documento compra venta privado se pacto: “… el precio de esta venta es por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000) Bs. Que será pagado de la siguiente manera: PRIMERO: Cada mes se pagara la mensualidad como abono del pago de los inmuebles, QUEDANDO REPRESENTANDO EN RECIBOS DE PAGOS. SEGUNDO: Se cancelara el monto total a CONDICIÓN, con la venta de mi casa o automóvil, se entregara el monto total de la venta para la cancelación total…”
Alega que desde la fecha 22 de junio del año 2014, que fue suscrito este contrato de compra venta privado, la demandada no ha cumplido con ninguna de las condiciones allí establecidas, que no ha realizado ningún abono mensual de la deuda contraída para pagar la compra del inmueble, no cumpliendo con lo establecido en el documento privado de compra venta suscrito en fecha 22/06/2014 y siendo que hasta la fecha de la introducción de la demanda han transcurrido nueve (9) años y cinco meses sin que la compradora pague el precio de la venta del inmueble es por lo que interpone la demanda de resolución de contrato de compra venta, y como consecuencia de ello, solicitar la inmediata desocupación y entrega del inmueble por la parte demandada ya que se encuentra en posesión del inmueble desde la celebración del contrato de compraventa.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, y 1.167 del código civil, y la estima en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES DIGITALES (Bs. D. 600.000,00), que representa la cantidad de 15.416,23 euros, según la tasa del Banco Central de Venezuela en fecha 29/11/2023.
CONTESTACION DE DEMANDA

En su oportunidad legal la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en el cual admite haber celebrado contrato de compra venta privado con la ciudadana Juana de la Cruz Díaz de Camino, por una vivienda y local comercial construido sobre un lote de terreno ejido, ubicada en la calle Comercio, Cubiro, parroquia Diego de Lozada, Municipio Jiménez del estado Lara, ampliamente identificado, alega que ya fue cancelado en su totalidad.
Alega que la parte demandante en el documento compra venta como en la presente demanda se identificó como casada, sin tener el concurso del conyugue, por lo que alega carece de legitimación para interponer la presente acción.
Alega además que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra construido en un lote de terreno ejido, en consecuencia al pertenecer al municipio la parte demandante debió demostrar la autorización de dicho ente público para construirlas.

II
MOTIVA DE LA DECISION
THEMA DECIDENDUM
Señalados los hechos alegados y las defensas opuestas, se tiene que la litis se circunscribe a una acción de Resolución de contrato de compra venta privado de una vivienda y local comercial fundamentado en un incumplimiento contractual, específicamente en cuanto al incumplimiento en el pago del inmueble por el contrato privado de compraventa; a su vez la defensa de la accionada admite la celebración del contrato privado de compraventa y niega que deba monto alguno ya que aduce haber cancelado la totalidad del pago por la compra del inmueble, Señalando además que la parte demandante carece de legitimación para actuar en juicio el virtud del litis consorcio necesario por cuando su conyugue no fue traído al presente juicio, además lega que el inmueble objeto de la presente causa se encuentra en un lote de terreno ejido, siendo necesaria la autorización del municipio la construcción de las bienhechurías.

PUNTO PREVIO
Previo a realizar cualquier consideración sobre el mérito de la causa, quien aquí decide, debe pronunciarse el presente procedimiento, ello a los fines de dilucidar cualquier aspecto dudoso que enerve conforme a la Ley.
La doctrina y jurisprudencia patria en reiteradas oportunidades ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
En este sentido la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de marzo de 2022, dictó decisión Nro. 132, en caso TÉCNICA INDUSTRIAL C.A. (TEINCA) contra BANCO CARONÍ C.A., BANCO UNIVERSAL, en el cual estableció:

“… Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. (...) (Destacado de la Sala).
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos. (Cfr. Sentencia N° RC-687, de fecha 13 de noviembre de 2014, caso: Moralba González de Tellechea, contra Matilde Da Silva de Cañizalez y otros. Exp. N° 2014-279)….”

Del criterio jurisprudencial supra transcrito, que este juzgado hace suyo a los fines de aplicarlo al caso que se analiza, se observa, tal como se indicó líneas arriba, que el juez debe ser garante del principio de la conducción judicial al proceso, este principio encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar inaudita parte, los vicios de satisfacción de los presupuestos procesales o cuando evidencie de oficio la inexistencia del derecho de acción en el demandante, en los casos en que la acción haya caducado, o cuando con respecto a la controversia propuesta se haya producido la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta.

Ha dicho la Sala en el fallo arriba transcrito que todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia.
En este orden de ideas, el juez debe ser garante del fiel cumplimiento de los presupuestos procesales por parte de quien estimula al órgano jurisdiccional, y en este sentido, en base al principio del juez como director del proceso, así como al del acceso a la justicia y tutela judicial efectiva, es su deber solicitar que se depure el proceso de cualquier vicio que afecte la valida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, por ello el juez está autorizado, e igualmente las partes, de controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de tales presupuestos procesales.

En el caso de autos se desprende que la presente causa versa sobre inmueble constituido por una vivienda y local comercial, siendo menester traer a colación decisión dictada por Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de noviembre de 2017, Nro. 747, en caso ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMÉNEZ contra DEYVIS DANIEL DÍAZ, en un juicio por resolución de contrato de promesa de compra venta en el cual estableció:

“… Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…”

En criterio establecido más reciente la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 01 de marzo de 2024, en decisión Nro. 80, en caso Alejandro José Del Rosso Pérez contra Marco Eduardo Figueroa Bermúdez, en un juicio por interdicto de despojo, en el cual dispuso:

En sintonía con lo expuesto, se evidencia de la sentencia recurrida que el juez de alzada señaló que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o judicial que signifique la pérdida de un inmueble que sea destinado a vivienda principal, léase bien, pérdida de un inmueble destinado a vivienda principal, es decir, que implique el desalojo de un espacio que se utiliza de vivienda familiar.
En relación con la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia número 1.763, de fecha 17 de diciembre de 2012, estableció que:
“…En atención a lo expuesto, considera esta Sala que el Juzgado de Municipio al presumir una presunta relación contractual entre las partes y aplicar, en consecuencia, el Decreto antes mencionado y la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, y declarar la inadmisibilidad de la demanda, le cercenó a la parte actora, y hoy solicitante de la revisión, la posibilidad de exponer sus alegatos y defensas en un juicio justo.
Asimismo, se desprende del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas, específicamente de su artículo 1, que la aplicación del mismo versa sobre inmuebles destinados a vivienda que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido de que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad…”.
(…Omissis…)
Claramente se desprende de la doctrina transcrita que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, se aplica a los casos en que se refieran a vivienda principal que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido de que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad, tal y como se plantea en el presente caso pues, la demandada ocupa el inmueble en virtud de la celebración del contrato de compra venta privado en fecha 22 de junio de 2014, en este sentido, precisado lo anterior, al constatar esta Jurisdicente que en el presente caso, era menester acudir a la vía administrativa, previo a instaurar esta demanda, a los fines de dar cabal cumplimiento al procedimiento previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia, debe forzosamente esta Juzgadora declarar inadmisible la demanda de resolución de contrato de compra venta privado que nos ocupa, como así se hará de manera precisa en el dispositivo del presente fallo, y en virtud de ello esta Juzgadora considera inoficioso conocer el fondo de la causa. Así se decide.-
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: INADMISIBLE de manera sobrevenida, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA PRIVADO, interpuesta por la ciudadana JUANA DE LA CRUZ DIAZ DE CAMINO, contra la ciudadana LUZ YAIMILITH GONZALEZ PEREZ, ampliamente identificados ut supra, por no haberse agotado el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales, previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja expresa constancia que la presente decisión se publica dentro del lapso de ley. Se ordena dejar copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a los veintiocho días (28) días del mes octubre de año dos mil veinticinco (2.025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

ABG. MILANGELA MERCEDES JIMÉNEZ ESCALONA

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ABG. ROXANA JOSÉ RAMÍREZ CATARÍ

En esta misma fecha y siendo las 02:30 de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ABG. ROXANA JOSÉ RAMÍREZ CATARÍ

MMJE/RJRC/gom-
EXP.: KP02-V-2024-002861