REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. AUDIENCIA ORAL DEL DÍA JUEVES VEINTICINCO (25) DE SEPTIEMBRE DE 2025. En horas de despacho del día de hoy, veinticinco (25) de septiembre del dos mil veinticinco (2025), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados por este Juzgado para que tenga lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ello con motivo del juicio que por DESALOJO (VIVIENDA), sigue la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, extranjera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-937.093, contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-9.457.951, sustanciado en el expediente No. AP71-R-2025-000411/7.788, nomenclatura de este Juzgado Superior; a fin que las partes o sus apoderados judiciales expongan en forma oral, sus argumentos de hecho y de derecho que consideren convenientes, previo el anuncio del acto a las puertas de este Tribunal por el Alguacil titular del mismo, ciudadano ROGER ALBERTO LEAL MEDINA. La presente audiencia se lleva a cabo en virtud del recurso de apelación interpuesto el 17 de julio de 2025, ratificada el 21 de ese mismo mes y del presente año, por la parte demandada ciudadano OMAR JESÚS BERMÚDEZ MARIN, asistido por el abogado JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, parte demandada, asistido por la abogada VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, Defensora Pública Provisoria Segunda con competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, contra el fallo dictado en fecha 17 de julio de 2025 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No. AP11-V-FALLAS-2022-000681 de la nomenclatura llevada por ese Tribunal; que declaró Parcialmente con lugar la demanda de Desalojo que hoy nos ocupa. Se deja constancia que se encuentran presentes para este acto, el abogado HECTOR RAFAEL VILLARROEL MEZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 34.778, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, parte actora; y el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, asistido por la abogada MARIELYS SCARLEY CARRASCO CARRASCO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 117.258, en cargada de la Defensoría Pública Provisoria Segunda con competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, parte demandada. Seguidamente, la Juez indica las normas a seguir en la presente audiencia y señala a las partes asistente al acto, que tienen diez (10) minutos para hacer sus respectivas exposiciones. En este momento, hace uso del derecho de palabra a la abogada MARIELYS SCARLEY CARRASCO CARRASCO, asistiendo en este acto a la parte demandada ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, parte demandada, y expone: “Apelamos de la decisión de fecha 17 de julio de 2025, emanada del Tribunal Sexto de Primera Instancia, por cuanto consideramos que existen causales suficientes para decretar la nulidad de la misma, ya que, no tomo en consideración los alegatos efectuados por esta asistencia jurídica en cuanto el tribunal a quo consideró que se encontraba habilitada la vía judicial, por cuanto se habían cumplido las formalidades establecidas en el artículo 94 de la ley para la regularización y control de arrendamiento de vivienda sin demostrar a los autos las pruebas fundamental en la cual permitía acudir a la parte actora a los Tribunales de la Republica a solicitar el desalojo, solo consigno en el libelo de la demanda en acta de la audiencia de conciliación, en la cual se establecía que se procedería a habilitar la vía judicial, incluso en la sentencia en folio 23, el juez indicó que nuestros alegatos que siempre se han realizado en la contestación tanto en la pruebas se señalaron que se había ejercido recurso de reconsideración contra dicho auto, por lo que consideramos, que, no se habían cumplido los extremos legales para ejercer la presente demanda ya que existía providencia administrativa que habilitara la vía judicial, tanto es así que en fecha 26/03/2025, la parte actora solicito a la superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda; se reactivara la causa, y fue en fecha 12 de septiembre de este mismo año, en el cual se realizó nueva audiencia de mediación ante dicho ente, si me permite aquí está el acta en original y copia que se presente ante esta audiencia, por lo que considero que no se habían cumplido los extremos de Ley para acudir ante los Tribunales de la Republica, pero de considerarlo así, este Tribunal se consideraba habilitada la vía judicial, solo con la mención en la audiencia de mediación, paso a exponer los alegatos por lo que considero que dicha decisión no está ajustado a derecho, en cuanto a los hechos controvertidos colocados en la demanda, el juez a quo suple cargas de la parte actora, ya que ella en su libelo de la demanda, indico que, simplemente nuestro asistido el señor José Gregorio, se encontraba en el supuesto establecido en el artículo 91 numeral 1º falta de pago de 04 cánones sin determinar cuáles eran los cánones vencidos no pagados; dejando en estado de indefensión a mi asistido; para demostrar la realización de los hechos, no obstante el a quo al colocar los hechos controvertidos en la decisión establece; que los pagos no pagados son a partir del año 2015 hasta la fecha de la consignación de demanda; supliendo así o corrigiendo él lo que debió hacer la parte actora en su petitorio, no obstante, en la audiencia de juicio celebrada el juez a quo pregunto a la parte actora si el inquilino se encontraba solvente con los pagos y ella manifestó que si, nosotros en nuestros alegatos en la contestación, en las pruebas demostramos que la falta de pago no existe; el a quo señala de manera soez que el solamente pagaba 30 bs hecho que no es imputable a mi asistido ya que es de hecho público comunicacional la conversión a la moneda que hay vivido nuestro país, y por recomendación verbal dada por la SUNAVI en reiteradas ocasiones se recomendaba el 30% del salario, por lo que mi asistido era el pago que realizaba, no obstante, observamos que a pesar que se demostró que no estamos incursos en la causal de falta de pago y así lo señala el a quo en su decisión la demanda resulta totalmente, establece con lugar la demanda y nos condena en costas, siendo que al no haber sido vencidos total, debió ser parcialmente con lugar ya que nos habían demandado por dos causales establecidas en la ley y del acervo probatorio que mi asistido ha pagado el canon de arrendamiento por lo que no está incurso en la causal alegada en el libelo de la demanda. En lo hechos controvertido también tenemos que el a quo; habla de subarrendamiento cuando nunca fue una causal alegada en el libelo de la demanda por la parte actora; hago estos señalamientos para dejar constancia de la falta de imparcialidad por parte del juez a quo, no obstante, en nuestra fase probatorio se señaló de manera reiterada no se habían cumplido con los procedimientos pasamos a la necesidad justificada alegada, en el libelo de la demanda establece la necesidad justificada para vivienda sin consignar prueba alguna de la cual nos referimos, sin colocar los documentos fundamentales en los cuales basaba esa causal tenemos que entender que a partir de la ley para la ley vigente, estableció que la necesidad tiene que ser justificada y en el libelo de la demanda solo colocaron la necesidad justificada para mi nieto, sin establecer de manera clara de quien era el vínculo , cuál era el nieto, para nosotros poder demostrar la fase probatoria si existía la necesidad o no, solo se demostró en fase de prueba el vínculo existente entre la parte actora y la persona que alegaba en fase de prueba que necesitaba la vivienda, consignando una carta de no poseer vivienda que no fue ratificada en juicio y que a pesar de que en el escrito de informe respecto a las pruebas consignadas en el expediente se impugno la veracidad de la misma al ser consignada de manera extemporánea a nuestra manera de ver ya que debería, haber sido consignada en el libelo de la demanda como documento fundamental tal y como lo establece el máximo tribunal de la república y ha sido ratificado recientemente en sentencia de fecha 10 de junio del 2025, No. 307, la cual establece la obligatoriedad de consignar los documentos fundamental en el momento de la realización de la demanda se tomó como cierto todo lo alegado por la parte actora, alegando que se probó de manera contundente la necesidad a pesar de que dichas pruebas fueron impugnadas por no haber sido consignadas dentro del lapso y no habernos dado el derecho a la defensa de nosotros poder demostrar si existía o no la necesidad, en virtud de todo estos vicios ya que se ve latente, nada más que me establezcan con lugar la demanda cuando ya el mismo determinó que la falta de pago no procedía y me condena en costa ya existiendo una sola causal que había una falta de imparcialidad por parte del a quo que la parte demandante no demostró las causales de desalojo alegadas, es por todo lo que acabo de mencionar que solicito que se declare sin lugar la presente demanda hasta que la parte actora realice el procedimiento como debe ser y sustente tanto en hecho como en derecho las causales alegadas en el libelo de la demanda. Es todo”. Seguidamente hace uso del derecho de palabra por un término de diez minutos al abogado HECTOR RAFAEL VILLARROEL MEZA, apoderado judicial de la parte actora, la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, y expone: “Buenos días ciudadana jueza y todos los demás personas presentes en la sala Héctor Villarroel abogado representante judicial de la ciudadana María Candelaria Machado, nos convoca acá a esta audiencia la apelación interpuesta por el ciudadano José Gregorio Rodríguez con ocasión de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia por desalojo demanda desalojo que interpone mi demandante de un bien inmueble de su propiedad, la sentencia dictada por el tribunal una vez analizado todos los circunstancias de hecho y de derecho presentadas en el proceso determina que el conyugal la demanda por cuanto se vio incumplido los extremos de la necesidad del inmueble establecido, en el artículo 91 numeral 2 conjuntamente con el Art 94 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y siguiente del decreto 8190 referido al desalojo y desocupación arbitraria ahora bien en las actas procesales contienen absolutamente todos los elementos de juicio para que el tribunal a quo hubiese dictado de manera clara, de manera precisa la sentencia que dicto, señalar que el juez el día del juicio si el juez es imparcial o no, me parece un poco desconocer el contenido delas actas procesales en primer lugar por el tema del agotamiento de la vía administrativa que es uno de los argumentos que se señalan para darle la vida a esta apelación quiero decir que había que atender entonces a la teoría de los actos administrativos en donde la voluntad de la administración se expresa de manera clara y precisa a través de la decisión que se tomó un mejor dicho el acta que se levantó en la audiencia realizada en la instancia de Sunavi en ese momento el acta levantada emiten la instancia administrativa la decisión de que queda abierta la vía judicial porque podríamos hablar de cuales instrumentos del escoger un acto administrativo ,bueno eso está en la teoría de los actos administrativos en cuál es la forma como a la administración tiene para señalar sus voluntades ok hablamos de reglamento, hablamos de resoluciones, hablamos de providencia pero lo que sí está claro acá es que en la audiencia realizada la instancia administrativa emitió su voluntad y fue precisamente al anotarse con la audiencia de ese proceso en ese momento decidió dar cavidad a la vía judicial y así lo señala expresamente en el acta levantada con la audiencia así que inequívocamente creo yo pudiéramos nosotros pensar que no estaba abierta porque él ha sido arrendador en el acta y así consta en el expediente por otro lado la falta de pago aun o poco o mucho en eso no tiene nada que ver en el presente antelación por cuanto ese argumento que desechado por el tribunal a quo pensar acá en que ahora demandaron por falta de pago y se demostró que realmente la falta de pago no existía, si pero es que quedó plasmado en la sentencia no le veo el motivo de tomar como argumento la falta de pago para sustentar una apelación cuando en la sentencia se le dice claramente que se desecharon el argumento con respecto a la necesidad del inmueble también debo insistir en las actas procesales, esta todo claramente definido se consignó de manera clara, precisa, contundente para quien era la persona que iba a recibirla el motivo por el cual iba a recibirla así como todos los aquellos documentos públicos mediante la cual se demostraba la filiación de la persona que tiene la necesidad del dinero, necesidad que persiste hoy en día por cuanto estamos a la espera de que este juicio termine su proceso de todas las instancias y que definitivamente firmen para poder tener un poquito más de cercanía a esa petición entonces en virtud del que acabo de comentar y viendo que no existe nuevos alegatos sobrevenida mente que pudieran cambiar de forma de arbitral la decisión tomada por el a quo por cuanto la inexistencia del nuevo alegato le echamos tierra cualquier argumento de peso para poder fundamentar una apelación solicito a este honorable tribunal que declare sin lugar la apelación y confirme todas sus parte la Sentencia dictada por el tribunal es todo ciudadana Juez”. Terminadas las exposiciones, toma la palabra la Dra. María Torres Torres, en su carácter de Juez de este Juzgado Superior y le señala a los presentes que tienen derecho a réplica, otorgando cinco (05) minutos a cada uno para sus respectivas exposiciones, iniciando la representación judicial de la parte demanda, la abogada MARIELYS SCARLEY CARRASCO CARRASCO, y expone: “En cuanto por qué, en cuanto a los motivos, por lo que señalo que la falta de pago es porque se condenó en costas considerando que procedía todo lo pedido en el libelo de la demanda, cosa que no es cierta. En cuanto, a que la sola acta administrativa habilita la vía judicial es importante señalar la sentencia 485 de fecha 02 de agosto de 2022, emanada del Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, en la que establece la necesidad de la providencia administrativa para acudir ante los tribunales de la República. En cuanto a la necesidad, ratifico las pruebas no fueron consignada en libelo de la demanda y no consta prueba contundente de la necesidad legal”. Seguidamente el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, parte demandada, señaló: “Considerando el nombre de José Gregorio Gorrión, 9.457.951 No. de cedula. Ciudadana Juez, quiero alegar con respecto a la defensa de mis derechos que está contemplado aquí como demandado de los artículos 26, 27, 49, 51, 52 y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en concordancia con el Decreto, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda y en relación al artículo 32 de la ley para la Regularización y Control d Arrendamientos de Vivienda. En estos momentos me amparo según el artículo 27 de la Constitución que me corresponde por derecho de la Constitución en este acto, porque he visto en esta situación de todo lo que ha pasado con respecto a la situación de vivienda y de mi familia que están desprotegidas en estas circunstancias, que me han hecho una persecución de manera judicial. De hecho, se comenzó un proceso de SUNAVI que no ha culminado todavía y se deja evidencia, posterior de este se abrió un procedimiento en el Tribunal, por desalojo, las mismas causas, y seguidamente me hacen una denuncia como invasor, sabiendo y evidenciándose allí que tengo un contrato de arrendamiento del año 2003. He solicitado de manera verbal a la arrendataria la regularización y actualización dl canon de arrendamiento, porque a mi considerado lo que estaba pagando era poco, considerando eso, y era para mantener la relación arrendaticia con la arrendadora, pero ella ha negado rotundamente en hacer, lo que ha causado perjuicio a mi persona y mi familia. De hecho, hay una demanda en el Ministerio Público donde acabo de tener una imputación de mi familia completa como invasor, y yo pienso y pasando el Ministerio Público por sobre el Tribunal, causándome daños y perjuicios, y, por otro lado, la situación que se prevé y realmente el Ministerio Público me acusa por desacato a la sentencia de la demanda de este Tribunal, sabiendo bien que se los hice saber por escrito a la Fiscal Superior que teníamos una apelación, una solitud de apelación. Entonces, toda esta circunstancia me ha causado situación negativa a mi familia. De hecho, tengo una situación en el ojo que me causó esa misma audiencia, y por otra cosa, agavillamiento. Cuál es la causa que me imputaron a mi familia. Mis hijos son estudiantes universitarios, yo nunca me he negado a entregar el inmueble, pero si tengo un derecho consagrado porque tengo un contrato, y no he dejado de pagar. Hasta lo momentos estoy pagando porque deposito a su cuenta bancaria a nombre de su esposo, y en ese sentido, esto me atraído bastantes situaciones de familia, y aparte de eso de vecino, porque mi situación no es mentira, porque ella alega que necesita el inmueble para su nieto, no se lo cuestiono ni nada de eso, porque si tiene la necesidad, vamos alegar esa situación, pero también alega en el Ministerio Público que ella no tiene donde vivir, y que ella necesita el inmueble. Yo tengo ahí 22 años, y he estado siempre cumpliendo con mis obligaciones. En ese sentido, ciudadana Juez, yo creo que debería tomarse en consideración por el artículo 23 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que realmente me mantiene en un estado de indefensión, vulnerable, porque yo no tengo donde vivir, ya que ha sido mi habitad. Allí he estado con mis hijos desde que nacieron; la mayor tiene 22 y el menor 21 años, y me he encontrado que realmente que se averigüe la situación de la señora que si es para el nieto, o es para vivir ella, porque yo creo que no tiene necesidad, porque ha alegado y hay una contradicción, allí en su alegato y eso me ha causado daños y perjuicios, por eso yo quiero que el Tribunal, la Ciudadana Juez, interprete bien el artículo 32 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, porque yo tengo mis derechos, y no puedo renunciar a ellos. Soy una persona que estoy legalmente constituido allí, yo sé que ese inmueble no es mío, y aparte de eso tengo un contrato de compra venta que por medio de convenio se le pagó el cuarenta por ciento (40%) aproximadamente, de la adquisición del inmueble. Yo lo que necesito Ciudadana Juez, que se anule ese procedimiento y se haga un procedimiento ajustado a derecho y que no se me viole el debido proceso, y que no se me viole el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que me den la tutela efectiva correspondiente a este juicio, y que se me haga un nuevo juicio y se ajustado a derecho”. Seguidamente, toma la palabra la palabra la Dra. María Torres Torres, en su carácter de Juez de este Juzgado Superior e indica que los alegatos señalado por la parte demandada, son distintos a los planteados en autos, por tal motivo no puede entrar a conocer dichas circunstancias. Además señala que, esos alegatos debieron ser realizados en el Tribunal a quo, por cuanto su deber es revisar la decisión dictada por el Juzgado de sustanciación; arguyendo que el demandado tiene otras instancias, o pudiere intentar otras acciones que considerare pertinentes. Posteriormente, toma la palabra el abogado HECTOR RAFAEL VILLARROEL MEZA, apoderado judicial de la parte actora, y expone: “Solo una precisión con respecto a lo alegado por la parte apelante cuando señala que no debió haber sido condenada en costas por cuanto de dos argumentos que dijo solo uno fue acogido, confunde argumento con pretensión, porque para poder ser demandado en costas yo debo tener una sentencia que me favorezca en la o en las pretensiones que yo (esgrima) en mi juicio de demanda o en mi libelo de demanda y los argumentos son los que me van a dar a mí el piso para yo poder a señalar porque mi pretensión debe ser acogida, en este juicio mi pretensión que era el desalojo fue acogida por uno de los dos (02) argumentos que se mencionó, en tal sentido la petición hecha, mi petición fue acogida en un cien por ciento, por cuanto se decreta el desalojo y en ese sentido, como la pretensión fue acogida sencillamente hay unas costas procesales que debe asumir la parte, entonces quería dejar claro que la parte apelante al definir que no debió haber sido condenada en costas por cuanto uno de los dos (02) argumentos no era con respecto a los argumentos si no con respecto a mis pretensiones, es todo señora jueza ”. Vistas las exposiciones realizadas, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de dar cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acuerda dictar la sentencia definitiva el día de hoy, jueves (25) de septiembre de 2025; cuyo dispositivo será leído dentro de dos (02) o tres (03) horas siguientes, mediante acta levantada al efecto, la cual será firmada por los asistentes a dicho acto. Se deja constancia que el fallo in extenso se publicará el tercer (3º) día de despacho siguiente a la presente fecha. Siendo las diez y cuarenta y ocho minutos de la mañana (10:48 a.m.), la ciudadana juez se retira a dilucidar el caso de marras, a los fines de proferir el fallo correspondiente. Siendo las dos y cincuenta y dos minutos de la tarde (02:52 p.m.), se procede a dar lectura al dispositivo del fallo, el cual es como sigue: Del thema decidendum.- El conocimiento de esta Alzada se circunscribe al recurso de apelación ejercido en fechas 17 de julio de 2025, ratificada el 21 de ese mismo mes y del presente año, por el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, parte demandada, asistido por la abogada VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, Defensora Pública Provisoria Segunda con competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, contra el fallo dictado en fecha 17 de julio de 2025 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, y condenó la entrega del inmueble arrendado. En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el desalojo de vivienda conforme a lo dispuesto en el Artículo 91, numeral 2, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por la necesidad urgente que tiene su nieto de habitar el inmueble, así como el artículo 91, numeral 1, eiusdem; debido a que el inquilino no había pagado más de cuatro (04) cánones de arrendamiento. Por su parte, la representación demandada, al momento de dar contestación a la demanda Negó, rechazó y contradijo, todos los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda. Manifestó que ciertamente en fecha 03 de julio de 2003, suscribió contrato de arrendamiento privado con la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, sobre un bien inmueble constituido por (01) apartamento distinguido con el número trece (13), ubicado en el segundo piso del edificio Esmirna, situado en la calle ser 15, entre las esquinas Pele el Ojo y Peligro, en la parroquia Candelaria del Municipio Libertador Distrito Capital, el cual no fue firmado por ella. Acotó que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado, en virtud de que, una vez llegado el lapso de terminación del mismo, su asistido siguió ocupando el inmueble sin oposición alguna de la propietaria. Negó, rechazó y contradijo que su asistido desde el año 2015 haya incumplido con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual se refería al pago del canon de arrendamiento, por cuanto su representado había realizado el pago del canon de arrendamiento desde el año que ingresó a vivir en el apartamento objeto del presente juicio, es decir desde el año 2003. Arguyó que en un principio su asistido realizaba los pagos en efectivo directamente a la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, quien otorgaba recibos de pago a su asistido y luego de manera verbal en el mes de octubre del año 2008, le indicó a éste que realizara el pago a la cuenta bancaria No. 0374010404090124 del Banco Central, Banco Universal, que luego en el mes de diciembre del año 2009, le indicaron que pagara al Banco de Venezuela a la cuenta No. 0102-0126-840001013478 por cierre del Banco Central, hasta el mes de enero del año 2012, y que luego en el mes de febrero del año 2012, le indicó que realizara el pago a la cuenta No. 01750374010404090124, del Banco Bicentenario. Atribuyó que por cuanto el Banco Bicentenario no procesaba los pagos realizados por su asistido, éste en el año 2022, inició a pagar nuevamente en la cuenta el Banco de Venezuela No. 0102-0126-840001013478 hasta la actualidad, de dichas cuentas era titular el ciudadano PEDRO FERNANDEZ SEVILLANO, quien era esposo de la parte actora ciudadana MARIA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, entrando al patrimonio conyugal dichos pagos del canon de arrendamiento, por lo que mal puede alegar la parte actora la falta de pago por parte de su asistido quien había cumplido a cabalidad su deber de pagar hasta la presente fecha el pago del canon de arrendamiento y que así se observaba de los depósitos bancarios y transferencia bancarias que trajeron al presente juicio, anexo marcado “C”. Que debían indicar que solicitarían prueba de informes a los bancos antes indicados a los fines de que dieran información referente a los pagos, a través de los respectivos estados de cuenta, dichos pagos se realizaban a las cuentas bancarias del esposo de la parte actora por cuanto estos se las suministraban a su asistido, ya que la propietaria del inmueble no tenía cuenta bancaria o no quería proporcionársela a su representado. Indicó que era importante hacerle saber al Tribunal que faltan una serie de recibos de los años 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 recibos de pagos por cuanto los mismos reposaban en la vivienda y en dos (02) disco duros propiedad de su asistido los cuales fueron hurtados de la vivienda en un hecho delictivo del cual fue objeto tal como se evidenciaba de denuncia de fecha 31 de octubre de 2022, realizada por ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas (CICPC), la cual consigna anexo marcado con la letra “D”, en virtud de lo cual ratificaron la solicitud de prueba de informes dirigida al Banco en los cuales se realizaban tales depósitos. Apuntó que de igual manera y sin convalidar lo alegado por la parte actora referente a la falta de pago era importante traer a colación lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil y que en virtud de ese artículo se debía indicar que dichos cánones que iban del año 2015 al 2019 prescribieron, por lo que mal podría demandar los mismos en caso de que estuviese insolvente su asistido, por cuanto como ya se indicó éste como buen padre de familia había realizado el pago del canon de arrendamiento hasta la fecha. Asimismo, señaló que la parte actora se contradecía, ya que en la audiencia de mediación indicó que su asistido tenía más de tres (03) años sin pagar, que luego indicaba que una vez iniciado el procedimiento por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas pagó una o dos veces “que ella recordara”, y que en su escrito de demanda indicaba que no pagaba desde el año 2015, es decir ni ella ni su abogado sabían cómo sustanciar la presente demanda de Desalojo, la cual era ambigua y oscura, careciendo la misma de veracidad, lógica y fundamento. Manifestó que, la parte actora no indicó de manera detalla los meses que alegaba que se adeudaban, careciendo de fundamento lo alegado por ésta en el escrito libelar, por cuanto su asistido se encontraba al día con el pago del canon de arrendamiento. Alegó que la parte actora en ningún momento solicitó la adecuación del canon de arrendamiento o aumento del mismo por ante los organismos correspondientes, o de manera directa a su asistido, por lo que éste de manera voluntaria fue aumentando progresivamente los mismo, hasta que en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas le indicaron que no debía realizarlo más hasta que la propietaria lo solicitara mediante el procedimiento correspondiente, que se debía indicar que su asistido había cumplido con su deber de inscribirse como Inquilino por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de viviendas. Señaló que en la audiencia de mediación la parte actora alegó que su representado alquilaba las habitaciones y que tenía prueba de una de ellas, siendo eso falso, por cuanto en ningún momento éste realizó tal acción, que lo que si era cierto era que la parte actora y quien dice ser propietaria del inmueble, ofreció en venta el apartamento a su asistido y éste había pagado ya un cuarenta (40%) por ciento del mismo, que cuando fue a pagar la parte restante la parte actora le indicó que el precio había variado y no se concretó dicha venta y su asistido creyendo en la buena fe de la parte actora no ejerció acción alguna en contra de ésta. Indicó que en un lapso de tiempo una amiga de la esposa de su asistido les pidió le colaboraran con una habitación por un lapso de seis (06) meses y estos creyendo que la venta se concretaría y que el apartamento seria de su propiedad ayudaron a ésta amiga como lo haría cualquier persona de buena fe, quien colaboraba con gastos varios en la casa, como comida y servicios básicos mas no era un alquiler como lo quiere hacer ver la propietaria, difamando así a su asistido de lucrarse de un bien que no le pertenecía. Que de igual manera, alegó que su asistido tenía aire acondicionado en la vivienda, cable e internet, pero que no tenía para pagarle el canon, que debían indicar que los esfuerzos que realizaba su asistido y su núcleo familiar para vivir de manera digna, en nada entorpecían el pago del canon de arrendamiento, y quien debía acudir al organismo competente a los fines del ajuste del mismo eran los propietarios y no los inquilinos, que de igual manera en nada afectaba que los integrantes de su núcleo familiar querían superarse estudiando y trabajando, recordando que su asistido se encontraba al día con el pago del canon de arrendamiento tal y como lo manifestó anteriormente. Alegó que le hacía saber al Tribunal que su asistido realizaba el pago del condominio, pago que – a su decir - dejó de realizar por petición de la propietaria a la Junta de condominio quien no recibió más nunca dicho pago a mi asistido, que era menester indicar que la Ley vigente que regía la materia establecía que el pago del condominio le correspondía al Propietario y no a los inquilinos, los cuales no podían ser imputados al arrendamiento. Que su asistido en el año 2021 y 2022 de igual manera realizó pago del condominio directamente a la cuenta suministrada por la propietaria para el pago del canon, a los fines que esta diera cumplimiento al pago del condominio por unas deudas existentes los cuales eran exigidos a su usuario por los copropietarios del inmueble, y este como buen padre de familia y consiente que ocupaba y disfrutaba del inmueble y los espacios comunes, procedió a realizar dichos pagos. Adujo que de una minuciosa lectura al escrito libelar no se observaba que hubiera indicado la necesidad justificada del inmueble como fundamento de la demanda, que no indicaba nombre y apellido del supuesto nieto que requería la vivienda, que no traía a los autos las pruebas fundamentales mediante los cuales probara y se evidencia la filiación de éste con ella, que no indicaba cómo y dónde vivía, que lo hiciera necesitar la vivienda que ocupaba su asistido por más de veinte (20) años, ni ningún medio probatorio en el cual sustente su demanda tal y como lo establecía la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, en su artículo 91, numeral 2°. Señaló que no constaba prueba alguna de que el nieto para el cual requería el inmueble no tenía propiedades y que existiera una necesidad justificada de la vivienda, ya que ni siquiera identificaba de forma específica cual es el nieto que necesitaba el inmueble, en qué condiciones vivía o si se encontraba fuera del país, dejando a su asistido en un estado de indefensión al no establecer el nombre y cédula de identidad de para quien alegaba tenía la necesidad a los fines de establecer por parte de los organismos competentes si el mismo tenía vivienda o si se encontraba residenciado en el país, ya que de forma genérica alegaba la presunta necesidad y no determinaba en que se encontraba fundamentada la misma, y que en virtud a que la parte actora nada trajo a los fines de demostrar tal necesidad, se desvirtuaba de esa manera la presunta necesidad alegada por la parte actora en su escrito libelar, toda vez que dicha necesidad, debía aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual, no siendo lo ocurrido en el presente juicio, ya que las causales alegadas por la parte actora en su escrito liberal no tenían fundamento jurídico. Que igualmente, informaba que su asistido tenía más de veinte (20) años viviendo en el inmueble, de manera ininterrumpida junto a su núcleo familiar, quienes no poseían otra vivienda donde habitar, que también era importante indicar que el mismo reconocía que ese inmueble no le pertenecía y que tenía que hacer la entrega del mismo, pero que en los actuales momentos no poseía una opción tangible para ello, y que en virtud de que el mismo era cabeza de hogar se le había hecho difícil adquirir un inmueble digno donde vivir. Indicó que la presente demanda no estaba bien fundamentada y no poseía pruebas fehacientes que demostraran la falta de pago y estado de necesidad de ocupar el inmueble por parte de la demandante. Invocó su derecho a una vivienda adecuada, cuya satisfacción es compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, en todos sus ámbitos, conforme lo establecido en el artículo 82 constitucional, los artículos 1 y 5 numeral 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por ser la vivienda un derecho humano consagrado en nuestra Carta Magna, en la Ley especial sobre la materia Inquilinaria y Tratados Internacionales y protegiendo el valor social de la vivienda como derecho humano. Finalmente señaló que en vista de lo antes expuesto y lo impertinente e improcedente de esta demanda, por cuanto no estaba demostrada contundentemente la falta de pago y la necesidad alegada por la parte actora, solicitó declarar SIN LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley la pretensión de la parte actora en todas y cada una de sus partes y sea condenada en pagar las costas y costos del presente juicio, asimismo consignó documentales, los cuales serán desglosados debidamente en la sección motiva de la presente sentencia. Así las cosas, se deja constancia que la representación judicial de la parte demandada, el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, consignó durante la celebración de la audiencia, a effectum videndi, copia del acta de audiencia celebrada en fecha 12 de septiembre de 2025, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), por lo que esta Alzada acuerda agrégalo a los autos. Y así se establece.- Ahora bien, antes de proceder al análisis de las causales en que fundamentó el accionante la presente demanda, quiere esta Sentenciadora señalar que se encuentra plenamente demostrado que la accionante MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO es el propietaria del inmueble objeto del juicio, según documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de mayo de 2002, bajo el No. 25, protocolo 1ro, tomo 7, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 13, ubicado en el segundo piso, que forma parte del Edificio Esmirna, situado en la Parroquia Candelaria, en la calle Sur 15, entre las esquinas de pele el ojo y peligro, marcado con el No. 24-2, del Departamento Libertador tal como quedó demostrado con la copia simple traída a los autos por la demandante. Del mismo modo, en esas copias simples también consta que la hoy demandada, celebró un contrato de arrendamiento, suscrito con el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, y así lo manifestó en su escrito de contestación a la demanda. En razón de ello, se tiene como cierta la relación arrendaticia que vincula a las partes. Y así se establece.- En relación a la causal contenida en el numeral 1° del artículo 91 antes transcrita, referido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, tenemos que el accionante en principio alegó en el tribunal de instancia incumplimiento del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento. Por su parte, el demandado representado por la defensora judicial designada al efecto, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió, a negar, rechazar y contradecir la demanda, indicando que su representado había realizado el pago del canon de arrendamiento desde el año que ingresó a vivir en el apartamento objeto del presente juicio, es decir desde el año 2003. Cabe destacar que, en la audiencia de juicio celebrada el 10 de julio de 2025 por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el Juez le formuló la siguiente pregunta a la demandante: “¿Desde qué fecha exactamente es la falta de pago del canon de arrendamiento?”, a lo que la actora le respondió: “Siempre ha pagado, desde el 2011, de acuerdo al contrato era el pago del canon de arrendamiento y el condominio, desde el año 2011 dejó de pagar el condominio, él paga treinta bolívares desde el año 2015”. Así, quedó demostrado que el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, cumplió con su obligación como arrendatario del inmueble de autos, por lo que esta sentenciadora considera un hecho no controvertido lo indicado por la actora en su escrito libelar, respecto a la causal alegada, contenida en el numeral 1 del artículo 90 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y Así se decide.- En otro orden de ideas, y respecto a la otra causal alegada por la demandante para solicitar el desalojo, como lo es la contenida en el ordinal 2 del artículo 90 ejusdem, referida a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. (Publicaciones UCAB. Segunda edición, año 2.013; p.p. 194 y 195), señala lo siguiente: “…En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitarlo, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. (Negrillas de este Tribunal). La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 03 de noviembre de 2021, No. 584, precisó: (…) En ese sentido, cabe destacar, que existen requisitos para determinar la procedencia del ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas a fin de verificar la “necesidad justificada” de desalojar al arrendatario para ocupar el inmueble arrendado. Los requisitos a saber son: 1.) la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido: de las actas del expediente esta Sala logró verificar, por no ser un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia que se celebró entre las partes en fecha 30 de septiembre de 2010, con una duración, en principio de seis (6) meses, extendiéndose en el tiempo puesto que la demandada no desocupó la vivienda, y siguió cancelando el canon de arrendamiento a pesar de que consta en autos una solicitud de citación y citaciones para la audiencia de conciliación por parte de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Maturín. Así se decide. 2.) la cualidad del propietario del inmueble por parte del arrendador: Consta en autos la cualidad del mismo al introducir documento de propiedad del bien inmueble y contrato de arrendamiento. Así de decide. 3.) Comprobar la necesidad del propietario para justificar el desalojo: quizás este último requisito sea el más importante por cuanto la demanda fue interpuesta bajo este razonamiento, pues la actora debe de conformidad con el ordinal 2° del (sic) artículos 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, comprobar la necesidad de ocupar el inmueble del cual pretende desalojar al arrendatario…” Cita textual.- Con fundamento en la doctrina y el criterio jurisprudencial señalados, que esta Alzada acoge como suyo, se observa que la norma previamente enunciada, estatuye los fundamentos por los cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, entre los cuales prevé en el numeral 2 del artículo 91, la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble; por tanto para que proceda una demanda de desalojo fundamentada en la causal antes reseñada, el demandante debe cumplir los siguientes extremos de manera concurrente: (i) probar la relación arrendaticia que vincula a las partes sobre un inmueble destinado a vivienda; (ii) probar la propiedad que ostenta sobre el inmueble arrendado; y (iii) probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Ahora bien, respecto al primer requisito referido a probar la relación arrendaticia que vincula a las partes, se aprecia de los autos, que tanto como la parte actora como la demandada, consignaron en copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado por la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO como arrendadora y el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ como arrendatario, sobre el inmueble constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 13, ubicado en el segundo piso del edificio denominado Esmirna situado en la Parroquia Candelaria, en la calle Sur 15, entre las esquinas de pele el ojo y peligro, marcado con el No. 24-2, del Municipio Libertador, por un término de un (01) año fijo, contados a partir del día 01 de agosto de 2003, siendo que una vez llegado el lapso de terminación del mismo, se convirtió a tiempo indeterminado; por lo que queda demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes desde el año 2003. Así se establece.- En cuanto al segundo requisito, referido a probar la propiedad que ostenta el arrendador sobre el inmueble arrendado; como quedó señalado en el líneas anteriores, se aprecia de las copias simples consignada por la parte actora cursante a los folios 267 al 271, que el inmueble objeto de la presente causa, constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 13, ubicado en el segundo piso del edificio denominado Esmirna situado en la Parroquia Candelaria, en la calle Sur 15, entre las esquinas de pele el ojo y peligro, marcado con el No. 24-2, del Departamento Libertador (hoy Municipio Libertador), pertenece en propiedad a la demandante MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, con lo cual queda probado el segundo requisito. Y así se establece.- En lo que se refiere al tercer requisito referido a probar la necesidad justificada que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, se aprecia de los autos que la parte actora aduce únicamente que su nieto tenía la necesidad justificada de ocupar el inmueble, por lo que se verifica de las actas que conforman el presente expediente, que la demandante para poder probar dicho vinculo consignó acta de nacimiento No. 143, en copia certificada expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, donde se observa que es hijo de la ciudadana Claudis Yulvey Rosales Pita, posteriormente reconocido por ciudadano José Luis Sevillano Machado, hijo de la parte demandante según consta en acta de nacimiento No. 1326, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Petare del Municipio Sucre del estado Miranda. Asimismo, con el objeto de justificar la necesidad de ocupar el bien inmueble de auto, presentó declaración jurada de no poseer vivienda, suscrita por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, anotada bajo el No. 22, Tomo 19, folios 89 al 91, por la ciudadana Claudis Yulvey Rosales Pita. Sin embargo, los medios probatorios traídos al proceso no arrojan elementos de convicción suficientes para que el Juez de este Tribunal pueda concluir de manera determinante la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, toda vez que la misma debe ser demostrada de manera contundente, y al no existir elementos de convicción que la corroborara, se tiene como no demostrado este último requisito. Y así se establece.- En consecuencia, por cuanto se evidencia que la parte actora solo logró demostrar dos (02) de los tres (03) requisitos concurrentes señalados por la jurisprudencia patria, como lo son el referido a probar la relación arrendaticia que vincula a las partes y probar la propiedad que ostenta el arrendador sobre el inmueble arrendado, no logrando probar de forma contundente, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, prevista en el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Ante los hechos y circunstancias anteriormente narrados, considera esta juzgadora que la demanda de desalojo interpuesta por dicha causal no puede prosperar, por lo que es forzoso para esta Superioridad, declarar Con Lugar el recurso de apelación interpuesto y Sin Lugar la demanda por desalojo, y así se dispondrá en la sección resolutoria de esta sentencia. Y así se establece.- DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de julio de 2025, ratificada el 21 de ese mismo mes y del presente año, por el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ, parte demandada asistido por la abogada VERIUSKA Y. GRANADO RUGELES, Defensora Pública Provisoria Segunda con competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, contra el fallo dictado en fecha 17 de julio de 2025 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana MARÍA CANDELARIA MACHADO DE SEVILLANO, contra el ciudadano JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ. Queda REVOCADO el fallo apelado. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. El Tribunal publicara el fallo in extenso el tercer (3º) día de despacho siguiente a la presente fecha. Publíquese, regístrese incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia en la sede de este Despacho de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación. LA JUEZA, Dra. MARÍA F. TORRES TORRES PARTE ACTORA, PARTE DEMANDADA, LA SECRETARIA ACC., Abg. CAMILA J. OROZCO DÍAZ. MFTT/CJOD/Camila- Expediente No. AP71-R-2025-000411/7.788. Audiencia Oral. Desalojo (Vivienda). Materia Civil. Recurso / “D”.